Condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis

Condition suspensive de prêt dans un compromis : définition juridique et portée réelle

Un appartement de 240 000 € à Bordeaux financé à 90 % par un crédit ne repose pas seulement sur un taux bancaire et une mensualité. L’équilibre du compromis de vente tient aussi à une condition suspensive d’obtention de prêt, directement issue de la loi dite *Scrivener* et des articles 1304 et suivants du Code civil. Cette clause fait office de filet de sécurité pour l’acquéreur, mais uniquement si elle est comprise et utilisée correctement.

En droit, une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend l’exécution d’un contrat. Tant que l’événement ne se réalise pas, le contrat reste en attente. S’il se réalise, il produit ses effets. S’il fait défaut, le contrat est réputé n’avoir jamais existé entre les parties, sans pénalités. Ce mécanisme figure explicitement à l’article 1304 du Code civil, qui impose deux garde-fous : l’événement doit être extérieur à la seule volonté d’une partie, et il doit être objectivement incertain.

Appliquée à une vente immobilière, cette condition prend la forme suivante : l’avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis) prévoit que la vente n’aura lieu que si l’acheteur obtient un crédit immobilier conforme aux caractéristiques définies dans l’acte. Tant que la banque n’a pas donné son accord, la vente reste suspendue. Une fois l’offre émise dans les termes prévus, la condition est réalisée et la vente peut aller jusqu’à l’acte authentique. À l’inverse, si le financement manque à l’appel malgré des démarches sérieuses, la vente devient caduque.

Selon l’article L 313‑41 du Code de la consommation (consultable sur Légifrance), toute promesse de vente portant sur un logement, conclue par un particulier qui recourt à un prêt, est automatiquement soumise à cette condition, même si elle n’est pas écrite. Ce que dit la loi : la clause d’obtention de prêt est d’ordre public. Ce qu’elle ne dit pas directement : un acquéreur peut perdre cette protection s’il déclare payer comptant, sans emprunt, et recourt ensuite en pratique à un crédit.

La portée économique est majeure. Sans cette clause, un acheteur qui verrait sa banque se rétracter devrait, en théorie, trouver des fonds ailleurs ou indemniser le vendeur pour inexécution du contrat. Avec la condition suspensive d’emprunt, le risque de financement se trouve renversé : tant que l’acheteur prouve qu’il a joué le jeu, la sanction d’une absence de crédit est l’extinction de la vente, pas une pénalité. Le dépôt de garantie, souvent fixé autour de 5 à 10 % du prix, doit être remboursé intégralement.

Un point mérite d’être souligné : le vendeur ne peut pas refuser l’insertion de cette condition lorsque le cadre légal *Scrivener* s’applique. Il peut, en revanche, privilégier un acquéreur qui paie comptant ou qui apporte plus de fonds propres. Selon les notaires interrogés par le Conseil supérieur du notariat, cette sélection est devenue plus fréquente depuis le durcissement des conditions de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Là encore, la condition suspensive ne supprime pas la négociation ; elle structure simplement le cadre juridique de la promesse.

Sur un plan pratique, les acheteurs confondent souvent cette condition avec le délai de rétractation de 10 jours. Les deux dispositifs se cumulent mais ne jouent pas sur le même terrain : le premier gère le risque de financement, le second encadre le droit de changer d’avis sans justification. La suite du texte entre dans le détail des paramètres à encadrer dans la clause de prêt pour que cette protection reste efficace dans un compromis de vente parfois serré en délais.

Comment rédiger une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis

La force de la condition suspensive dépend de sa rédaction. Une phrase floue du type « sous réserve d’obtention d’un prêt immobilier » ne suffit pas lorsqu’un litige éclate sur le financement. Les tribunaux, en cas de contentieux, examinent les paramètres inscrits dans l’avant-contrat pour savoir si l’acquéreur a bien recherché un crédit conforme aux engagements pris. D’où l’intérêt d’un compromis précis, rédigé ou au minimum relu par un notaire.

Les éléments clés sont toujours les mêmes. Le compromis doit d’abord préciser le montant total du crédit nécessaire à l’opération. Ce montant inclut généralement le prix net vendeur, les frais d’agence si l’acquéreur les finance par le prêt, et une partie des frais d’acquisition. Dans certains dossiers, une ventilation distingue prêt principal, prêt à taux zéro et éventuel prêt employeur ; selon Service-public.fr, chacun de ces prêts reste juridiquement lié au prêt principal.

Vient ensuite la durée maximale de remboursement, exprimée en années, puis le taux d’intérêt maximal accepté. Ce taux est capital : si la clause mentionne un plafond de 3,60 %, une banque qui ne propose que 4 % ne permet pas de considérer la condition comme réalisée. Dans cette logique, il est sain d’aligner le taux maximal sur les simulations disponibles avant signature, en conservant une petite marge (0,10 à 0,20 point) pour absorber une variation de marché. C’est la limite de l’exercice : sans accord formel de banque au moment du compromis, ce taux reste une projection.

Un quatrième paramètre pèse dans les contentieux : le délai pour obtenir l’accord de prêt. Le Code de la consommation impose un minimum d’un mois entre la signature de l’avant-contrat et l’échéance de la condition d’obtention du crédit. Dans la pratique, notaires et agences prévoient plutôt 45 à 60 jours, certains allant jusqu’à 75 jours pour des dossiers complexes (travaux lourds, revenus fluctuants, montage avec plusieurs établissements). Ce délai doit rester réaliste : trop court, il expose l’acheteur à une caducité alors que son dossier est encore en cours ; trop long, il immobilise le bien et peut faire fuir le vendeur.

Autre variable importante, souvent sous-estimée : le nombre et le type de partenaires financiers à solliciter. Certains compromis mentionnent l’obligation de déposer au moins deux demandes dans des banques différentes. D’autres se contentent d’imposer une démarche « sérieuse » auprès d’un ou plusieurs établissements au choix de l’acquéreur. Selon les cas, le notaire adapte la formulation, mais une chose reste constante : la condition ne doit pas placer l’acheteur dans l’impossibilité matérielle de la respecter (par exemple en exigeant un prêt à un taux irréaliste ou un délai de quinze jours).

Un exemple clarifie les enjeux. Camille, 34 ans, signe un compromis pour un T2 à Rennes au prix de 198 000 €. Le texte prévoit une condition suspensive d’emprunt ainsi rédigée : montant du prêt 178 000 €, durée maximale 25 ans, taux d’intérêt nominal annuel maximal 3,80 %, délai de 60 jours pour obtenir une offre, dépôt d’au moins deux dossiers de financement. Si Camille obtient une offre à 3,70 % sur 25 ans pour 178 000 €, la condition est réalisée. Si une seule banque accepte mais à 4 %, Camille peut refuser sans pénalité, sous réserve d’avoir déposé les demandes prévues et conservé les justificatifs.

La dernière brique concerne la sanction de la non-réalisation de la condition : l’avant-contrat doit indiquer que toute somme versée d’avance par l’acheteur lui est restituée intégralement, sans retenue ni indemnité, conformément à l’article L 313‑41. À compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, ces sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié. Ce mécanisme est rappelé dans de nombreux modèles mis en ligne par l’ANIL et Service-public.fr.

Pour l’acheteur, une vérification simple s’impose avant la signature : montant de l’apport personnel, enveloppe de crédit nécessaire, seuil de mensualité acceptable compte tenu de son taux d’endettement. Une simulation rapide avec un courtier ou sa banque permet de caler le compromis sur une réalité chiffrée, et non sur un souhait abstrait. Le fil conducteur est clair : plus la clause est détaillée, plus la protection apportée par la condition suspensive de prêt dans le compromis est solide.

Délais, preuve de refus de prêt et rôle du notaire dans la mise en œuvre de la clause

Une fois le compromis signé, le compte à rebours démarre. La condition suspensive de prêt n’est pas un simple garde-fou théorique ; elle impose un calendrier précis et des obligations de diligence à l’acquéreur. À ce stade, le notaire devient un chef d’orchestre discret mais central, chargé de vérifier que chaque étape est franchie conformément à l’avant-contrat.

Le premier jalon est le dépôt des demandes de crédit. Selon l’usage, l’acquéreur doit solliciter les établissements bancaires dans un délai qui n’excède pas une quinzaine de jours après la signature. Cette exigence peut figurer explicitement dans le compromis, ou être déduite de l’obligation générale de bonne foi contractuelle mentionnée à l’article 1104 du Code civil. Un emprunteur qui attendrait, par exemple, le 40e jour d’un délai de 45 jours pour déposer son dossier prendrait un risque évident, car il se placerait lui-même en difficulté.

Les banques, de leur côté, instruisent les dossiers avec des délais variables. D’après les statistiques de Banque de France sur les crédits aux particuliers, le temps moyen d’émission d’une offre oscille entre 3 et 6 semaines selon la complexité du financement. Un dossier complet, avec justificatifs de revenus, relevés de compte, compromis de vente signé et plan de financement clair, passe plus vite en comité. À l’inverse, un dossier incomplet rallonge mécaniquement le délai, ce qui peut mettre l’acquéreur en porte-à-faux vis-à-vis de la condition suspensive.

Si la banque refuse le prêt, la mécanique protectrice se met en place, à condition de respecter une forme. L’acheteur doit informer le vendeur et le notaire avant l’expiration du délai prévu, en général par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier s’accompagne d’une pièce essentielle : la lettre de refus de l’établissement bancaire, datée et faisant apparaître le montant, la durée et le taux sollicités. Selon les recommandations de l’ANIL, conserver également les preuves de dépôt du dossier (mails, récépissés, échanges avec le conseiller) constitue une précaution utile en cas de contestation.

Le notaire intervient alors pour vérifier deux choses. D’une part, la conformité des demandes de crédit aux paramètres fixés par le compromis. D’autre part, la réalité du refus. Si un acheteur a déposé une demande portant sur un montant très supérieur à celui prévu dans l’acte, ou sur une durée plus longue, les tribunaux peuvent considérer que la condition est réputée accomplie (puisque l’intéressé aurait pu obtenir le prêt aux conditions exactes du compromis). À l’inverse, si les démarches respectent le cadre fixé, le notaire constate la caducité de la vente.

La conséquence financière de cette caducité est claire : le dépôt de garantie, l’indemnité d’immobilisation et plus largement toute somme versée d’avance doivent être remboursés à l’acquéreur. Si le vendeur avait déjà été payé, ce qui reste rare avant l’acte authentique, la restitution s’imposerait également. À partir du quinzième jour suivant la demande de remboursement, les sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié (référence : article L 313‑41, Code de la consommation). L’agence immobilière, dans ce cas, ne perçoit aucun honoraire, puisque la vente n’a pas abouti.

Face à des délais bancaires qui s’allongent depuis les durcissements successifs du HCSF, acheteur et vendeur prévoient de plus en plus souvent un mécanisme de prolongation de la condition suspensive. Celui-ci prend la forme d’un avenant au compromis qui allonge le délai de quelques semaines. Cet avenant nécessite un accord exprès du vendeur, et doit être signé avant l’échéance initiale de la clause. Une fois la date dépassée, prolonger rétroactivement la condition devient juridiquement fragile (et potentiellement inopposable à un tiers, comme un créancier du vendeur).

Un cas mérite d’être distingué : celui où aucune réponse de la banque n’est parvenue à l’acquéreur à l’expiration du délai. Selon les cas, le juge pourra considérer qu’en l’absence de refus explicite et de démarche de relance, l’acheteur n’a pas démontré la non-réalisation de la condition. D’où l’intérêt, selon les notaires, de documenter précisément les relances écrites à la banque (courriels, lettres recommandées) et d’en adresser copie à l’office notarial. Une condition suspensive de prêt n’est protectrice que si l’acquéreur se donne les moyens de prouver sa bonne foi.

La logique globale reste la même : montrer que le refus de financement vient des établissements de crédit, non d’une passivité de l’acheteur. À partir de là, le notaire sécurise la sortie de la promesse et encadre la restitution des fonds, évitant un contentieux coûteux aux deux parties.

Cette ressource vidéo permet souvent de visualiser les étapes décrites ci-dessus, notamment le jeu de courriers et le rôle de l’office notarial dans la chronologie des échanges.

Comparaison des délais et protections : condition suspensive de prêt, rétractation et réflexion

Dans une acquisition financée par crédit, trois horloges tournent en parallèle : le délai de rétractation après signature de l’avant-contrat, le délai de la condition suspensive d’obtention de prêt et le délai de réflexion sur l’offre de crédit. Les confondre expose à des erreurs de calendrier qui peuvent coûter cher. Les distinguer permet, au contraire, de piloter sereinement son projet.

Le délai de rétractation de 10 jours, prévu par l’article L 271‑1 du Code de la construction et de l’habitation, commence à courir le lendemain de la remise du compromis ou de la promesse signée. Pendant ces 10 jours, l’acquéreur peut renoncer à la vente sans justification et sans pénalités, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce droit joue même en l’absence de condition suspensive de prêt, par exemple pour un achat comptant de résidence principale.

Le délai de la condition suspensive de prêt, lui, se compte en semaines. Il démarre à la date de signature de l’avant-contrat, et se termine à la date précisée dans la clause (45, 60 ou 75 jours la plupart du temps). Pendant cette période, l’acheteur doit déposer ses dossiers de crédit, répondre aux demandes de pièces des banques et, en cas de refus, transmettre la preuve avant l’échéance. Le sort de la vente dépend directement de l’issue de ce délai : prêt obtenu, la condition tombe ; prêt refusé, la vente est anéantie.

Vient ensuite le délai de réflexion sur l’offre de crédit, régi par la loi *Scrivener*. Lorsque la banque accepte de financer l’opération, elle adresse une offre écrite que l’emprunteur ne peut accepter avant un délai de 10 jours calendaires à compter de sa réception. Ce délai vise à éviter les engagements impulsifs sur 20 ou 25 ans. La banque doit en outre maintenir les conditions de l’offre pendant au moins 30 jours, ce qui donne le temps d’organiser la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Le tableau suivant récapitule ces trois délais et leurs effets :

Dispositif	Base légale	Durée habituelle	Point de départ	Effet principal
Délai de rétractation de l’avant-contrat	Art. L 271‑1 CCH	10 jours	Lendemain de la remise du compromis signé	L’acheteur peut renoncer sans motif ni pénalité
Condition suspensive d’obtention de prêt	Art. L 313‑41 Code conso et art. 1304 C. civil	De 30 jours minimum à 45‑60 jours souvent	Date de signature de l’avant-contrat	La vente devient caduque si le prêt n’est pas obtenu
Délai de réflexion sur l’offre de crédit	Loi Scrivener (Code de la consommation)	10 jours	Jour suivant la réception de l’offre	L’emprunteur ne peut accepter l’offre avant l’expiration du délai

Une chronologie concrète aide à visualiser cet enchaînement. Supposons qu’un compromis soit signé le 5 mars. Le délai de rétractation court du 6 au 15 mars inclus. La condition suspensive de prêt, fixée à 60 jours, arrive à échéance le 4 mai. L’acquéreur dépose ses dossiers de financement dès le 10 mars. La banque émet une offre le 8 avril, reçue le 10. Le délai de réflexion court alors du 11 au 20 avril. L’emprunteur renvoie l’offre signée le 21 avril. La condition suspensive est considérée comme levée à cette date, puisque le prêt est définitivement accepté, bien avant le 4 mai.

Ce que ces dates montrent, c’est que les protections ne se neutralisent pas. Un acquéreur peut, par exemple, se rétracter pendant les 10 premiers jours, même si son financement est quasiment acquis. Il peut aussi, théoriquement, renoncer à l’offre de crédit pendant le délai de réflexion, mais au prix d’une remise à plat de l’opération. Selon les cas, renoncer au financement après la levée de la condition suspensive expose alors à des demandes de dommages et intérêts de la part du vendeur.

Pour éviter ces écueils, un trio de réflexes se dégage : caler la signature du compromis en ayant déjà une idée solide de sa capacité d’emprunt, lancer les démarches bancaires dès les premiers jours, et suivre de près les dates inscrites à l’avant-contrat. Notaires.fr et Service-public.fr proposent d’ailleurs des calendriers types pour visualiser ces échéances. L’acheteur averti vérifie ainsi, noir sur blanc, que la date de signature de l’acte authentique intervient après la levée de la condition suspensive, et dans la fenêtre de validité de l’offre de prêt.

Une vidéo pédagogique permet souvent de rendre ces enchaînements plus concrets, surtout pour un primo-accédant qui découvre en même temps les trois calendriers juridiques.

Stratégie d’acheteur : ajuster montant, taux et délais de la clause de prêt

Au-delà du cadre légal, la condition suspensive d’obtention de prêt devient un outil de négociation. L’acheteur a intérêt à la calibrer pour qu’elle corresponde à sa réalité financière, sans apparaître comme exagérément protectrice aux yeux du vendeur. À l’inverse, un compromis trop serré peut le priver de la protection prévue par la loi *Scrivener* en cas de durcissement des conditions de crédit.

Le premier arbitrage porte sur le taux d’intérêt maximal à insérer dans la clause. Imaginons un couple qui envisage d’emprunter 200 000 € sur 20 ans, en visant une mensualité de 1 250 € (hors assurance), afin de rester dans un taux d’endettement inférieur à 35 %. Un simulateur de crédit montre qu’à 3,40 % hors assurance, la mensualité tourne autour de cette cible ; à 3,80 %, elle grimpe à un niveau inconfortable. Dans ce cas, inscrire un taux maximal de 3,60 % dans le compromis préserve une marge sans rendre la recherche de prêt irréaliste.

Un second arbitrage concerne la durée du prêt. Plus la durée maximale autorisée par la clause est courte, plus le dossier doit être solide pour que la banque accepte. Certains acheteurs négocient une durée légèrement supérieure (25 ans au lieu de 20) dans la condition suspensive, quitte à rembourser par anticipation plus tard. Selon les données Banque de France sur la répartition des crédits habitat, les durées entre 20 et 25 ans restent majoritaires, ce qui permet une certaine flexibilité à l’intérieur de cette fourchette.

Le délai de la condition suspensive mérite lui aussi un ajustement fin. Un investisseur aguerri, déjà en relation avec un courtier, pourra se contenter de 45 jours, sachant que ses documents sont prêts et que sa situation professionnelle est stable. Un primo-accédant en CDD aura intérêt à viser 60 jours, voire davantage, pour laisser le temps à plusieurs établissements de se prononcer. Le vendeur, de son côté, peut accepter un délai long si le bien est sur le marché depuis plusieurs mois, ou exiger un délai plus court dans un marché très tendu.

Certains compromis ajoutent des contraintes spécifiques, par exemple exiger que l’acheteur dépose ses demandes dans des banques françaises, ou qu’il n’augmente pas le montant demandé par rapport à celui mentionné. Ces clauses particulières doivent être lues avec attention : si elles restreignent trop la capacité à rechercher un financement, elles peuvent, selon la jurisprudence, être écartées comme abusives. Sous réserve de votre situation, un échange préalable avec un notaire permet de filtrer ces exigences sans bloquer la vente.

Une liste de vérification simple peut aider l’acquéreur à structurer sa réflexion avant de signer :

Comparer le montant du crédit inscrit au compromis avec le budget de financement réellement envisagé (intégrer frais d’agence et travaux si financés par le prêt).
Aligner le taux maximal et la durée avec les dernières propositions de banques ou de courtiers, en intégrant une petite marge de hausse.
Vérifier que le délai de la condition suspensive couvre la période nécessaire pour obtenir au moins une offre, en tenant compte des délais actuels de traitement.
Relire les éventuelles obligations de nombre de banques sollicitées et vérifier qu’elles sont réalistes.
Clarifier par écrit la conséquence d’un refus : restitution intégrale du dépôt de garantie, sans frais ni indemnité.

Ce travail de calage, parfois réalisé en une demi-heure avec les derniers relevés de compte et un simulateur, évite de découvrir trop tard que le compromis ne correspond pas à la réalité bancaire du moment. Il aligne surtout les intérêts des trois acteurs principaux : l’acheteur, qui veut une sécurité juridiquement solide ; le vendeur, qui souhaite une visibilité sur le délai d’immobilisation du bien ; et le notaire, qui recherche un montage robuste, peu exposé aux contestations.

Risques, litiges fréquents et limites de la condition suspensive de prêt

La condition suspensive d’obtention de prêt ne transforme pas une promesse de vente en engagement sans risque. Elle déplace le curseur, mais laisse des zones de tension, notamment lorsque le marché du crédit se grippe ou que l’une des parties interprète la clause de manière extensive. Certaines situations reviennent régulièrement devant les tribunaux civils ou dans les consultations des chambres de notaires.

Premier écueil : l’acheteur qui n’effectue pas de démarches sérieuses. Un acquéreur qui se contente d’une seule demande de crédit déposée tardivement, ou qui ne fournit pas les pièces réclamées par la banque, peut voir le refus de prêt analysé comme imputable à son comportement. Dans ce cas, le juge peut considérer que la condition suspensive est réputée accomplie, ce qui ouvre la voie à une demande de dommages et intérêts de la part du vendeur, voire à la conservation du dépôt de garantie au titre d’une clause pénale insérée dans le compromis.

Deuxième cas récurrent : le non-respect des paramètres définis dans l’avant-contrat. Si la clause prévoit un prêt de 250 000 € à 3,50 % sur 20 ans, et que l’acheteur dépose une demande à 280 000 € sur 25 ans à 4 %, le refus de la banque ne démontrera pas que la condition ne s’est pas réalisée. Le vendeur pourra soutenir que le prêt conforme aux conditions du compromis aurait pu être accepté, et que l’acheteur a lui-même modifié les règles du jeu. Là encore, un notaire avertit généralement les parties de ce risque lors de la signature.

Une autre source de litige apparaît lorsque l’acquéreur change de projet en cours de route. Par exemple, il décide d’acheter un autre bien jugé plus intéressant, et cherche à se prévaloir d’un refus de prêt qu’il organise lui-même en déposant un dossier volontairement faible. Certains établissements bancaires délivrent alors un refus « de complaisance », peu détaillé. Les juges se montrent de plus en plus attentifs à ces manœuvres : selon plusieurs décisions commentées par la doctrine, un refus non motivé, ou intervenu alors que l’emprunteur n’a pas communiqué les pièces demandées, n’emporte pas automatiquement la caducité de la vente.

Du côté du vendeur, le risque principal est la durée d’immobilisation du bien. Un compromis avec condition suspensive d’emprunt de 75 jours bloque la possibilité de signer avec un autre acquéreur pendant toute cette période. Si la vente échoue pour refus de prêt, le vendeur a perdu plusieurs semaines dans un marché parfois volatil. C’est la raison pour laquelle certains exigent une indemnité d’immobilisation élevée (autour de 10 % du prix), qui reste acquise en cas de défaillance de l’acheteur hors condition suspensive. Là encore, un équilibre doit être trouvé pour ne pas rendre le compromis dissuasif pour un emprunteur solvable.

Enfin, la condition suspensive de prêt n’annule pas les autres sources de risque juridique : présence d’une hypothèque non levée, servitudes d’urbanisme, droit de préemption urbain, refus de permis de construire. Ces sujets sont traités par d’autres clauses suspensives, qui peuvent se cumuler. Par exemple, un investisseur qui achète un immeuble pour le transformer en logements locatifs peut exiger une clause sur l’obtention d’un permis de construire, en plus de la condition suspensive d’emprunt. Si le permis est refusé, la vente s’éteindra aussi, indépendamment du financement.

Dans la pratique, la meilleure protection reste la transparence en amont. Exposer clairement au notaire sa situation professionnelle, ses revenus, l’état de ses comptes et son projet (résidence principale ou investissement locatif) permet de calibrer la clause de façon adaptée. Ce professionnel du droit, soumis à un strict devoir de conseil, peut signaler les incohérences flagrantes, comme un montant de prêt qui ne correspond pas au prix, ou un délai manifestement trop court. Cet article expose un cadre général et des cas chiffrés. Il ne constitue ni un conseil patrimonial ni un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation spécifique, le passage par un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant reste à vérifier.

La condition suspensive de prêt est-elle obligatoire dans tous les compromis de vente ?

Elle est obligatoire dès qu un particulier achète un logement en ayant recours à un crédit immobilier, en application de l article L 313‑41 du Code de la consommation. Même si la clause n est pas mentionnée noir sur blanc, la protection s applique de plein droit. Elle n a pas lieu d être lorsque l acheteur paie intégralement comptant et le déclare expressément dans l acte.

Combien de refus de prêt faut-il pour faire jouer la condition suspensive ?

La loi ne fixe pas un nombre précis. Dans la pratique, de nombreux compromis exigent au moins deux refus émanant de banques différentes. L essentiel est de prouver des démarches réelles et conformes aux paramètres du compromis, à l aide de lettres de refus datées et de traces de dépôt de dossier.

Que se passe-t-il si la banque répond après la fin du délai de la condition suspensive ?

Si le délai est expiré sans refus formel et sans prolongation par avenant, la situation devient délicate. Selon les cas, le vendeur peut considérer la condition comme levée, surtout si l acheteur n a pas relancé la banque. D où l importance d anticiper les retards en sollicitant une prolongation écrite avant l échéance initiale, via le notaire.

L agence immobilière peut-elle conserver ses honoraires en cas de refus de prêt ?

Non, lorsque la vente est conclue sous condition suspensive d obtention de prêt et que celle-ci n est pas réalisée, la transaction devient caduque. Aucun honoraire n est dû à l agence, puisque l opération ne va pas à son terme. Les sommes versées par l acheteur doivent être restituées, sous réserve de la vérification des justificatifs de refus.

Peut-on renoncer volontairement à la condition suspensive d emprunt pour rassurer le vendeur ?

La loi permet à un acquéreur d y renoncer uniquement s il paie sans emprunt et le mentionne expressément de sa main dans le compromis. Renoncer artificiellement à la condition alors qu un crédit est envisagé revient à s exposer à devoir acheter même sans financement, ou à indemniser le vendeur en cas de défaillance. Un tel choix doit être pesé avec un notaire avant signature.