LMNP : micro-BIC ou régime réel, comment choisir après la réforme

Depuis la loi de finances 2025, le statut LMNP a profondément changé : plafond micro-BIC ramené à 15 000 € pour les meublés non classés, abattement réduit à 30 %, et amortissements désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette page explique la mécanique, les seuils et les arbitrages entre micro-BIC et régime réel à partir des textes officiels.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui s'applique aux particuliers louant un ou plusieurs logements meublés sans franchir certains seuils d'activité. Les revenus tirés de la location meublée ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), même quand la location reste occasionnelle.

Trois éléments définissent le statut :

1. La location porte sur un bien meublé au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des éléments de mobilier indispensables (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment ≤ −6 °C, vaisselle, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres).
2. L'activité reste non professionnelle : voir conditions ci-dessous.
3. Les recettes sont imposées dans la catégorie BIC, et non en revenus fonciers, par application de l'article 35 du CGI.

Le LMNP n'est pas un dispositif d'incitation fiscale comme le Pinel ou le Denormandie : c'est un statut fiscal qui s'applique de plein droit dès que les conditions sont remplies.

BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Catégorie de revenus regroupant les bénéfices tirés d'activités commerciales, industrielles ou artisanales — la location meublée en relève par disposition expresse de l'article 35 du Code général des impôts.

---

Conditions pour relever du LMNP

D'après l'article 155, IV du CGI repris par Service-public.fr, le bailleur est considéré comme non professionnel si au moins l'une des deux conditions est remplie :

• les recettes locatives annuelles (loyers + charges refacturées, hors taxes) de l'ensemble du foyer fiscal n'excèdent pas 23 000 € ;
• ces recettes sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, autres BIC, BNC, etc.).

Tant qu'au moins une de ces conditions est respectée, le statut LMNP est maintenu. Le franchissement simultané des deux seuils fait basculer en LMP (voir section dédiée).

Le seuil de 23 000 € s'apprécie en recettes brutes : les loyers encaissés, hors charges déductibles. Aucune déduction de frais n'est applicable pour vérifier le franchissement.

LMP : Loueur en Meublé Professionnel. Statut activé lorsque les deux conditions cumulatives (recettes > 23 000 € et > autres revenus du foyer) sont remplies. Conséquences fiscales et sociales détaillées plus bas.

---

Réforme 2025 : ce qui a vraiment changé

Plusieurs textes ont modifié le LMNP entre fin 2024 et début 2025. Le récapitulatif :

Mesure	Texte	Entrée en vigueur
Plafonds et abattements micro-BIC tourisme	Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)	Revenus 2025 (déclaration 2026)
Réintégration des amortissements dans la plus-value	Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025) — article 84	Cessions à partir du 15 février 2025
Suppression de la réduction d'impôt OGA	Loi de finances 2025	Revenus 2025

Les trois changements à retenir, dans l'ordre d'impact pour la majorité des bailleurs :

1. Plafond micro-BIC meublé non classé ramené de 77 700 € à 15 000 €, avec abattement passant de 50 % à 30 %.
2. Plus-value à la cession : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais soustraits du prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Mesure applicable aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant 2025 (point clarifié par la question parlementaire n° 17-10097).
3. Suppression de la réduction d'impôt pour les LMNP adhérents à un OGA (organisme de gestion agréé). Cet avantage de 915 € maximum n'existe plus depuis les revenus 2025.

OGA : organisme de gestion agréé. Structure habilitée à viser les comptes des contribuables BIC/BNC. L'adhésion ouvrait droit à une réduction d'impôt de 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 €. Avantage supprimé depuis 2025.

Quatre exceptions au mécanisme de réintégration des amortissements en plus-value sont expressément prévues par l'article 84 de la loi de finances 2025 : les biens situés en résidences étudiantes, en résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans, en EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), et en établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées ou en structures de soins de longue durée.

---

Régime micro-BIC : plafonds et abattements

Le micro-BIC est le régime forfaitaire applicable de plein droit en dessous d'un certain plafond. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire pour frais sur les recettes brutes ; aucune charge ne peut être déduite en plus.

Plafonds et abattements 2025

Type de location meublée	Plafond annuel	Abattement forfaitaire
Meublé longue durée (résidence principale du locataire, bail meublé classique)	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme classé (Atout France) et chambres d'hôtes	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme non classé (location courte durée, type Airbnb non classé)	15 000 €	30 %

Sources : Service-public.fr — fiche F32744, impots.gouv.fr — régimes d'imposition.

Une règle de tolérance existe : si le plafond est franchi pour la première fois, le contribuable peut bénéficier du micro-BIC une année supplémentaire avant la bascule obligatoire au régime réel.

Avantages et limites du micro-BIC

Avantages :

• Pas de comptabilité commerciale à tenir.
• Déclaration simplifiée sur le formulaire 2042-C-PRO, ligne "Revenus des locations meublées non professionnelles".
• Pas de liasse fiscale (2031, 2033) à déposer.

Limites :

• L'abattement forfaitaire couvre toutes les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, comptable, etc. Si les charges réelles dépassent 30 % (meublé non classé) ou 50 % (longue durée et classé), le micro-BIC devient pénalisant.
• Aucune déduction d'amortissement possible.
• Pas de déficit reportable.

Le régime réel reste optionnel en dessous des plafonds. L'option doit être formulée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année concernée. Elle est valable un an et reconductible tacitement.

---

Régime réel : charges déductibles et amortissement

Le régime réel s'applique de plein droit au-delà des plafonds micro-BIC, et sur option en dessous. Il permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier — deux outils qui réduisent fortement, et parfois annulent, le résultat imposable.

Charges déductibles

Toute charge engagée dans l'intérêt de l'activité locative meublée peut être déduite, dès lors qu'elle est justifiée. Liste indicative :

• Intérêts d'emprunt + frais de dossier + assurance emprunteur (quote-part liée au bien loué).
• Frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) : déductibles l'année d'acquisition ou amortissables avec le bien.
• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire).
• Charges de copropriété non récupérables.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO).
• Frais de gestion locative, honoraires d'agence.
• Frais de comptabilité (la réduction d'impôt OGA est supprimée depuis 2025, mais le coût lui-même reste déductible en charge).
• Petit mobilier, fournitures, entretien courant (< 600 € HT, sinon amortissable).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE).

Amortissement

L'amortissement permet de constater comptablement la dépréciation du bien et du mobilier sur leur durée d'usage. Il se pratique par composants (méthode imposée par le plan comptable général et reprise par le BOFIP).

Composants typiques d'un bien locatif et durées admises :

Composant	Durée d'amortissement courante
Terrain	Non amortissable
Gros œuvre (structure, fondations)	40 à 50 ans (parfois 60–75 ans en neuf)
Façade, étanchéité	20 à 25 ans
Toiture	25 ans
Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage)	15 à 25 ans
Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain)	10 à 15 ans
Mobilier (literie, électroménager, ameublement)	5 à 10 ans

Le terrain est exclu de l'amortissement. Sa valeur représente conventionnellement 10 à 20 % du prix d'acquisition selon la localisation (densité urbaine, prix au m² du foncier).

Amortissement par composants : technique consistant à décomposer la valeur d'un bien en éléments distincts (structure, toiture, agencements, etc.) amortis chacun sur sa durée d'usage propre. Référence BOFIP : BOI-BIC-CHAMP-40-20.

Règle de non-création de déficit par les amortissements

L'article 39 C du CGI prévoit que l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Concrètement :

• Si recettes – charges = bénéfice positif → l'amortissement vient le réduire, dans la limite du bénéfice (résultat = 0 possible, mais pas de déficit lié à l'amortissement).
• L'excédent d'amortissement non déduit est mis "en réserve" comptable et reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

À l'inverse, les charges autres que l'amortissement peuvent générer un déficit. Ce déficit BIC non professionnel est imputable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI), pas sur le revenu global.

Obligations déclaratives au réel

• Liasse fiscale 2031-SD + tableaux annexes 2033-A à 2033-G, déposée auprès du SIE.
• Report du résultat sur le 2042-C-PRO, section "Revenus des locations meublées non professionnelles".
• Comptabilité d'engagement (créances et dettes).
• Tenue d'un livre-journal, d'un grand-livre et d'un livre d'inventaire (régime réel simplifié).

Recourir à un expert-comptable est l'usage dominant : le coût (généralement 500–1 200 € par an et par bien) reste déductible en charge.

---

Micro-BIC ou régime réel : comparatif chiffré

Quatre scénarios standards de bailleur LMNP longue durée (résidence principale du locataire, bail meublé classique). Hypothèses communes : bien acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable), 5 000 € de mobilier amorti sur 7 ans, intérêts d'emprunt dégressifs, charges récurrentes 30 % des recettes (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, compta).

Scénario 1 — Bailleur primo-investisseur, faibles recettes

• Recettes annuelles : 8 000 €
• Charges hors amortissement : 2 400 €
• Amortissement annuel : ~5 500 € (gros œuvre + agencements + mobilier)

Régime	Calcul	Résultat imposable
Micro-BIC longue durée (abattement 50 %)	8 000 × 50 %	4 000 €
Régime réel	8 000 − 2 400 − 5 500 (plafonné par 39 C)	0 € (excédent d'amortissement ~2 100 € reporté)

Verdict : régime réel — 4 000 € imposables en moins. Économie en TMI 30 % + PS 17,2 % ≈ 1 888 €/an.

Scénario 2 — Bailleur en croisière, recettes moyennes

• Recettes annuelles : 14 000 €
• Charges hors amortissement : 4 200 €
• Amortissement annuel : ~5 500 €

Régime	Calcul	Résultat imposable
Micro-BIC (50 %)	14 000 × 50 %	7 000 €
Régime réel	14 000 − 4 200 − 5 500	4 300 €

Verdict : régime réel — 2 700 € imposables en moins. En TMI 30 % + PS 17,2 % ≈ 1 274 €/an.

Scénario 3 — Bailleur multi-biens, recettes élevées

• Recettes annuelles : 30 000 € (deux biens)
• Charges hors amortissement : 9 000 €
• Amortissement annuel cumulé : ~11 000 €

Régime	Calcul	Résultat imposable
Micro-BIC (50 %)	30 000 × 50 %	15 000 €
Régime réel	30 000 − 9 000 − 11 000	10 000 €

Verdict : régime réel — 5 000 € imposables en moins. En TMI 30 % + PS 17,2 % ≈ 2 360 €/an (après déduction du coût comptable annuel ~1 000 €).

Scénario 4 — Meublé de tourisme non classé, post-réforme 2025

• Recettes annuelles : 20 000 € (Airbnb saisonnier non classé)
• Charges hors amortissement : 6 000 €
• Amortissement annuel : ~5 500 €

Recettes > 15 000 € → micro-BIC non accessible, régime réel obligatoire.

Régime	Calcul	Résultat imposable
Micro-BIC (théorique 30 %)	20 000 × 30 %	14 000 € (plafond dépassé, non éligible)
Régime réel	20 000 − 6 000 − 5 500	8 500 €

Verdict : bascule obligatoire au réel. Conséquence pratique : ouvrir une comptabilité, déposer une 2031, prévoir 600–1 000 €/an d'honoraires comptables.

Synthèse de l'arbitrage

Profil	Régime généralement avantageux
Recettes < 15 000 €, peu de charges, pas d'emprunt	Micro-BIC (simplicité)
Recettes faibles à élevées, emprunt en cours, charges réelles > 30–50 % des recettes	Régime réel
Meublé tourisme non classé > 15 000 €	Régime réel obligatoire
Meublé tourisme classé ou longue durée > 77 700 €	Régime réel obligatoire

Les ordres de grandeur observés dans la pratique : le régime réel est avantageux dans la majorité des cas dès qu'un emprunt est en cours, parce que les intérêts d'emprunt + amortissement dépassent presque toujours l'abattement forfaitaire.

---

Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements

C'est le changement structurel le plus important de la réforme 2025. Avant l'article 84 de la loi de finances 2025, la plus-value de cession d'un bien LMNP se calculait comme une plus-value des particuliers classique, sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant la détention. C'était l'un des principaux attraits fiscaux du LMNP : "double avantage" — économie d'impôt pendant la détention via les amortissements, et plus-value calculée sur le prix d'achat brut à la sortie.

Depuis le 15 février 2025, la règle change.

Nouvelle formule

Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)

Concrètement, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu. La base imposable augmente d'autant.

Exemple chiffré

Bien acheté 200 000 € en 2015, revendu 250 000 € en 2026, après 11 ans de location meublée au régime réel.

Amortissements cumulés sur 11 ans : ~55 000 € (hypothèse réaliste pour un bien hors terrain à 180 000 €).

Calcul	Avant réforme	Depuis le 15/02/2025
Prix d'acquisition retenu	200 000 €	200 000 − 55 000 = 145 000 €
Plus-value brute	250 000 − 200 000 = 50 000 €	250 000 − 145 000 = 105 000 €
Abattement durée détention (11 ans → IR 36 %, PS 9,90 %)	50 000 × 64 % = 32 000 (IR) ; 50 000 × 90,10 % = 45 050 (PS)	105 000 × 64 % = 67 200 (IR) ; 105 000 × 90,10 % = 94 605 (PS)
IR (19 % sur base nette IR)	32 000 × 19 % = 6 080 €	67 200 × 19 % = 12 768 €
Prélèvements sociaux (17,2 % sur base nette PS)	45 050 × 17,2 % = 7 749 €	94 605 × 17,2 % = 16 272 €
Impôt total plus-value	13 829 €	29 040 €

Différentiel : +15 211 € d'impôt à la revente, pour un même bien, simplement à cause de la réintégration des amortissements. Aucune surtaxe ici (plus-value nette < 50 000 € dans le premier cas, > 50 000 € dans le second — une surtaxe additionnelle s'ajouterait selon le barème en vigueur).

Points d'attention

• La nouvelle règle s'applique aux cessions intervenues à partir du 15 février 2025, peu importe la date d'acquisition du bien.
• Les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés : ils sont également réintégrés (clarification de la question parlementaire 17-10097).
• Les amortissements stockés mais non déduits (excédent bloqué par l'article 39 C) ne sont pas réintégrés — seuls les amortissements effectivement déduits du résultat le sont.
• Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer normalement après le calcul de la plus-value brute (exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale de PS à 30 ans).
• Quatre catégories de biens sont exclues de la réintégration : résidences étudiantes, résidences séniors (> 65 ans), EHPAD, établissements médico-sociaux et structures de soins de longue durée.

Pour la mécanique complète des abattements (IR 6 %/an de 6 à 21 ans, PS 1,65 %/an, etc.) et de la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette, voir le guide plus-value immobilière.

---

De LMNP à LMP : bascule et conséquences sociales

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique de plein droit dès que les deux conditions cumulatives sont remplies :

1. Recettes annuelles > 23 000 € (foyer fiscal entier) ;
2. Recettes locatives meublées > autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC/BNC, retraites professionnelles).

Si une seule des deux conditions est dépassée, le LMNP est maintenu. La bascule en LMP est automatique : pas de formalisme spécifique, pas de demande à formuler.

Différences fiscales LMNP vs LMP

Critère	LMNP	LMP
Catégorie	BIC non professionnel	BIC professionnel
Imputation des déficits	Sur bénéfices LMNP des 10 années suivantes	Sur revenu global, sans limite (sauf déficit d'amortissement)
Plus-value à la cession	Plus-value des particuliers (avec réintégration amortissements depuis 15/02/2025)	Plus-value professionnelle (court terme / long terme) — exonération possible art. 151 septies CGI
Exonération plus-value	Abattement durée détention + exclusion réintégration pour certaines résidences gérées	Exonération totale si activité > 5 ans et recettes < 90 000 € ; partielle entre 90 000 et 126 000 €
IFI	Bien inclus dans l'assiette	Bien exclu de l'IFI si activité principale (conditions strictes)
Affiliation sociale	Pas d'affiliation (sauf location courte durée > 23 000 €)	SSI obligatoire

IFI : impôt sur la fortune immobilière. S'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable.

Conséquences sociales LMP : cotisations SSI

Le passage en LMP entraîne l'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Les cotisations sociales s'appliquent sur le bénéfice (et non sur les recettes) :

• Taux global ~35 à 40 % du bénéfice pour les premières années, dégressif ensuite.
• Forfait minimum dû même en l'absence de bénéfice : environ 1 145 €/an (assiette minimale assurance maladie + retraite + invalidité-décès).
• Les prélèvements sociaux 17,2 % sur le bénéfice ne s'appliquent plus (substitués par les cotisations SSI), ce qui peut être globalement neutre ou défavorable selon le bénéfice.

Cas particulier : location courte durée et SSI

L'article L611-1, 6° du Code de la sécurité sociale prévoit que toute personne louant en courte durée des biens meublés au-delà de 23 000 € de recettes annuelles est affiliée à la SSI, même en LMNP. C'est une exception importante pour les loueurs Airbnb.

Source : Service-public.fr — fiche F34102.

Sortie du LMP

La bascule LMP → LMNP est elle aussi automatique : dès que les recettes repassent sous 23 000 € ou sous le seuil des autres revenus du foyer, le statut LMNP est rétabli. Attention : les plus-values latentes sur les biens peuvent devenir professionnelles au moment où le statut LMP est actif, avec conséquences potentielles à la cession.

---

Cas particuliers : meublé tourisme, SCI, courte durée

Meublé de tourisme classé vs non classé

La distinction est devenue financièrement décisive depuis la réforme 2025. Le classement est délivré par un organisme accrédité par Atout France après audit, valable 5 ans renouvelable, sur une échelle de 1 à 5 étoiles.

Critère	Meublé tourisme classé	Meublé tourisme non classé
Plafond micro-BIC	77 700 €	15 000 €
Abattement micro-BIC	50 %	30 %
Coût classement	~150–250 € (audit)	—
Durée validité	5 ans	—

Pour un bailleur Airbnb avec 20 000 € de recettes annuelles, le classement Atout France permet de rester au micro-BIC avec un abattement plus favorable au lieu de basculer obligatoirement au régime réel.

LMNP en SCI : compatibilité limitée

Une SCI (Société Civile Immobilière) familiale à l'IR peut pratiquer de la location meublée à condition que les recettes meublées restent inférieures à 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI. Au-delà, l'activité meublée requalifie la SCI en société commerciale, ce qui entraîne un passage automatique à l'IS (impôt sur les sociétés) sur l'ensemble de l'activité — avec des conséquences lourdes (imposition des plus-values à la sortie, fiscalité des dividendes pour les associés).

La voie la plus utilisée en pratique pour combiner société et location meublée est la SARL de famille (article 239 bis AA du CGI), qui permet d'opter pour l'IR tout en exerçant une activité commerciale, sans la limite des 10 %.

SCI : Société Civile Immobilière. Forme sociale destinée à la détention et gestion d'immeubles. Par défaut imposée à l'IR (transparence fiscale) ; passe à l'IS sur option ou par requalification automatique en cas d'activité commerciale prépondérante.

Cf. guide dédié statut juridique de l'investissement locatif.

Location courte durée et résidence principale

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a aussi durci les règles pour la location courte durée de la résidence principale : la limite reste 120 jours/an dans les zones tendues, mais les communes peuvent désormais l'abaisser à 90 jours.

Pour la fiscalité : si les recettes restent < 760 €/an, exonération totale d'IR (article 35 bis du CGI) ; au-delà, application du régime micro-BIC ou réel selon les seuils.

---

Démarches déclaratives

Au démarrage de l'activité

1. Déclaration de début d'activité sur le guichet unique des formalités INPI dans les 15 jours suivant le début de la location. Attribution d'un numéro SIRET dédié à l'activité de location meublée.
2. Choix du régime fiscal : micro-BIC par défaut, ou option pour le régime réel à formuler par courrier au SIE avant la date limite de la déclaration de revenus.
3. Déclaration initiale CFE : formulaire 1447-C-SD à déposer avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.

Déclaration annuelle des revenus

Micro-BIC :

• Formulaire 2042-C-PRO, section "Revenus des locations meublées non professionnelles" : indiquer le montant brut des recettes encaissées.
• L'administration applique automatiquement l'abattement (30 % ou 50 %).

Régime réel :

• Liasse fiscale 2031-SD + annexes 2033, déposée auprès du SIE par voie dématérialisée avant début mai (sauf prorogation).
• Report du résultat net (bénéfice ou déficit) sur le 2042-C-PRO.

CFE

La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due par tout LMNP, sauf la première année d'activité (exonération automatique). Montant : variable selon la commune (généralement 200–600 €/an). Exonération de plein droit si recettes annuelles ≤ 5 000 €.

---

FAQ

Faut-il un expert-comptable au régime réel ? Légalement non, mais en pratique oui — la liasse fiscale 2031 et la comptabilité d'engagement exigent des compétences spécifiques. Coût annuel courant : 500–1 200 € par bien, déductible en charge.

Puis-je passer du micro-BIC au régime réel en cours d'année ? Non. L'option régime réel doit être formulée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. Elle vaut un an, reconductible tacitement. Sortie possible avec un préavis formel.

Les amortissements stockés sont-ils perdus en cas de vente du bien ? Les amortissements non déduits (excédent bloqué par l'article 39 C) ne sont pas réintégrés à la plus-value et restent comptablement reportables tant que l'activité existe. Ils disparaissent toutefois si l'activité prend fin par la cession.

Le statut LMNP s'applique-t-il à la location saisonnière (Airbnb) ? Oui, par défaut. Mais : (1) si l'immeuble n'est pas classé tourisme, le plafond micro-BIC est désormais 15 000 € seulement ; (2) au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée, affiliation SSI obligatoire même en LMNP.

Puis-je déduire les frais de notaire au régime réel ? Oui, sur option : soit en charge l'année d'acquisition (intégralement déductibles), soit amortis avec le composant principal (gros œuvre). Le choix est libre mais structurant : la charge immédiate génère un déficit potentiellement reportable.

La réduction OGA existe-t-elle encore ? Non. Supprimée par la loi de finances 2025 à compter des revenus 2025. Les honoraires d'expert-comptable et d'adhésion OGA restent en revanche déductibles en charge au régime réel.

Que devient le LMNP en cas de décès du bailleur ? Le statut s'éteint avec le bailleur. Les héritiers peuvent reprendre l'activité sous leur propre statut (LMNP ou LMP selon leur situation). Le cas de la transmission par décès relève d'une analyse au cas par cas (présence d'amortissements pratiqués, qualité des héritiers, régime fiscal repris). L'intervention d'un notaire est indispensable pour cadrer la situation patrimoniale.

Le LMNP permet-il vraiment de "ne pas payer d'impôts" ? Au régime réel, l'amortissement combiné aux charges peut effectivement neutraliser le résultat imposable pendant 10 à 20 ans. Mais : (1) la trésorerie reste positive (le cash entre), (2) la réforme 2025 redonne au fisc une part de cet avantage au moment de la cession via la réintégration des amortissements en plus-value, (3) les cotisations sociales LMP ou la SSI courte durée peuvent s'appliquer indépendamment.

---

Méthodologie et sources

Méthodologie

Cette page synthétise les règles fiscales applicables au statut LMNP en vigueur sous les lois n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et n° 2025-127 du 14 février 2025. Les scénarios chiffrés sont construits à partir d'hypothèses de marché standards (charges ~30 % des recettes, terrain ~10–20 % du prix, amortissement par composants conformément au plan comptable général). Ils ont valeur d'illustration et ne préjugent pas d'une situation individuelle.

Pour les arbitrages personnalisés, le futur comparateur fiscal interactif intégrera la mécanique complète, dont la réintégration des amortissements en plus-value.

Sources officielles citées

• Service-public.fr — Revenus location meublée (F32744)
• Service-public.fr — LMP (F32805)
• Service-public.fr — Cotisations sociales meublé (F34102)
• Service-public.fr — Locations touristiques 2025 (A17883)
• impots.gouv.fr — Location meublée
• impots.gouv.fr — Régimes d'imposition
• BOFIP — BIC champ d'application location meublée
• Légifrance — article 35 CGI
• Légifrance — article 35 bis CGI
• Légifrance — article 155 IV CGI (statut LMP)
• Légifrance — article 39 C CGI (limitation amortissements)
• Légifrance — décret 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier obligatoire)
• Légifrance — loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
• Légifrance — loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025) — article 84
• Assemblée nationale — question 17-10097 (amortissements antérieurs à 2025)
• INPI — guichet des formalités
• Atout France — classement meublés tourisme

Liens internes

• Comparateur fiscal LMNP — outil à venir
• Calculateur plus-value immobilière — outil à venir
• Guide plus-value immobilière
• Guide rentabilité locative
• Guide statut juridique investissement locatif
• Glossaire — amortissement
• Glossaire — BIC

---

Avertissement. Cette page présente le cadre fiscal applicable au statut LMNP à titre d'information. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils, abattements et règles peuvent évoluer ; les arbitrages individuels dépendent d'une situation patrimoniale, financière et familiale particulière. Pour toute décision engageante (option de régime, cession d'un bien, bascule en LMP, structuration en société), un échange avec un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste est recommandé.

---

WP_TITLE: LMNP : micro-BIC ou régime réel — comment choisir META_DESC: Statut LMNP après la réforme : plafonds micro-BIC, charges et amortissement au réel, réintégration des amortissements en plus-value, bascule LMP. SLUG: lmnp CPT: pilier ---