Plus-value immobilière : calcul, abattements, exonérations et cas LMNP
- Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
- Qui paie la plus-value et quand ?
- Calcul de la plus-value brute
- Taux global d'imposition : 36,2 %
- Abattements pour durée de détention
- Surtaxe Lefur sur les plus-values nettes > 50 000 €
- Les exonérations principales
- Cas LMNP : réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025
- Cas SCI : IR ou IS, mécaniques distinctes
- Déclaration : rôle du notaire et formulaire 2048-IMM
- FAQ
- Méthodologie et sources
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la cession d'un bien autre que la résidence principale. Imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 36,2 % au taux global — elle bénéficie d'abattements pour durée de détention et d'une dizaine de cas d'exonération. Pour les bailleurs en location meublée, la loi de finances 2025 a introduit une règle structurante : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul. Cette page synthétise la mécanique complète, à partir des textes officiels.
Calculateur plus-value immobilière — gratuit, sans inscription, intègre la réintégration LMNP et la surtaxe Lefur.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier — la différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Elle relève du régime des plus-values des particuliers prévu aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts lorsqu'elle est réalisée à titre occasionnel par une personne physique ou une société de personnes fiscalement transparente (SCI à l'IR, indivision).
Plus-value brute : différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition retenu, avant tout abattement.
Plus-value nette imposable : plus-value brute après application des abattements pour durée de détention. C'est cette base qui est multipliée par les taux d'imposition.
Plus-value nette taxable surtaxe : même base nette, utilisée pour déclencher la surtaxe Lefur au-delà de 50 000 €.
La plus-value de cession d'un bien constituant la résidence principale du vendeur est intégralement exonérée (voir section exonérations). À l'inverse, la cession d'une résidence secondaire, d'un bien locatif ou d'un terrain est en principe imposable, sous réserve d'un des autres cas d'exonération.
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Qui paie la plus-value et quand ?
Personnes concernées
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI, ainsi qu'aux sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR, indivision, SCPI fiscalement transparentes). Les non-résidents relèvent d'un régime spécifique (prélèvement libératoire), hors champ de la présente page.
Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS, SAS, SARL ne relevant pas du régime des sociétés de personnes) suivent quant à elles le régime des plus-values professionnelles : voir section SCI.
Opérations imposables
Sont imposables :
- la vente d'un bien immobilier bâti ou non bâti (immeuble, appartement, maison, terrain) ;
- la vente de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitude) ;
- l'apport en société d'un bien immobilier ;
- l'échange de biens (avec ou sans soulte) ;
- l'expropriation (avec possibilité d'exonération sous condition de remploi).
Opérations hors champ
Sont hors champ ou exonérées de plein droit :
- la donation et la succession (relèvent des droits de mutation à titre gratuit, pas de la plus-value des particuliers) ;
- la cession à un descendant dans certaines conditions (à examiner avec le notaire) ;
- la cession de la résidence principale (exonération totale).
Fait générateur
La plus-value est constatée à la date de signature de l'acte authentique de vente devant notaire. C'est cette date qui détermine la durée de détention et le calendrier d'abattement.
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Calcul de la plus-value brute
Formule générale
`` Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition retenu ``
Avec :
`` Prix de cession = Prix de vente − Frais de cession supportés par le vendeur Prix d'acquisition = Prix d'achat initial + Frais d'acquisition + Travaux éligibles ``
Prix de cession
Le prix de cession est le prix stipulé dans l'acte authentique. Il peut être réduit des frais supportés par le vendeur lors de la vente, à savoir :
- la TVA acquittée (rare en cession de particulier à particulier) ;
- les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites selon zonage) ;
- les frais de mainlevée d'hypothèque ;
- la commission d'agence immobilière si elle est à la charge du vendeur et expressément mentionnée dans l'acte.
Référence : BOI-RFPI-PVI-20-10-10.
Prix d'acquisition
Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement payé lors de l'achat (ou à la valeur retenue lors d'une donation/succession), majoré de deux postes :
1. Frais d'acquisition
Deux options exclusives :
- Frais réels justifiés : frais de notaire, droits de mutation, commission d'agence si supportée par l'acquéreur. Justificatifs requis.
- Forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, sans justificatif. Option fréquente quand les frais réels sont inférieurs ou non justifiés.
Le choix entre forfait et frais réels est fait au moment du calcul de la plus-value : il faut retenir l'option la plus favorable au vendeur.
2. Travaux
Deux options exclusives, applicables uniquement après 5 ans de détention :
- Travaux réels : montant des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise (factures à l'appui). Sont exclus les travaux d'entretien et de réparation courante. Les travaux déjà déduits du revenu foncier (régime réel) ne peuvent pas être imputés à nouveau ici.
- Forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif et sans condition de réalité des travaux. Cette option est ouverte uniquement si la durée de détention dépasse 5 ans.
Le forfait travaux 15 % est très favorable au vendeur qui n'a pas conservé de factures ou qui n'a pas réalisé de gros travaux : il majore mécaniquement le prix d'acquisition de 15 %, donc réduit la plus-value brute d'autant.
Référence : BOI-RFPI-PVI-20-10-20.
Exemple chiffré
Bien acheté 200 000 € en 2010, revendu 280 000 € en 2026 (16 ans de détention). Pas de gros travaux justifiés.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession | 280 000 − 1 500 (diagnostics) | 278 500 € |
| Prix d'acquisition initial | — | 200 000 € |
| Forfait frais 7,5 % | 200 000 × 7,5 % | 15 000 € |
| Forfait travaux 15 % (>5 ans) | 200 000 × 15 % | 30 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 + 15 000 + 30 000 | 245 000 € |
| Plus-value brute | 278 500 − 245 000 | 33 500 € |
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Taux global d'imposition : 36,2 %
La plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) supporte deux prélèvements distincts :
| Composante | Taux | Base |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % | Plus-value nette d'abattement IR |
| Prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) | 17,2 % | Plus-value nette d'abattement PS |
| Taux global | 36,2 % | (cumulé sur la même plus-value brute, avec abattements distincts) |
À cela s'ajoute, si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, la surtaxe Lefur (voir section dédiée), dont le taux marginal maximum est de 6 %. L'imposition totale maximale atteint ainsi 42,2 %.
Prélèvements sociaux : ensemble de contributions assises sur les revenus du capital (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), soit 17,2 % en cumul. Références : article 1600-0 C du CGI, Code de la sécurité sociale, article L136-6 et article L136-7.
Particularité importante
Les abattements pour durée de détention diffèrent pour l'IR et pour les prélèvements sociaux. La plus-value imposable à l'IR et la plus-value imposable aux PS ne sont donc pas égales au-delà de 5 ans de détention. Cette dissociation est centrale dans le calcul.
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Abattements pour durée de détention
La durée de détention se calcule par périodes pleines de 12 mois écoulées entre la date d'acquisition et la date de cession (signature de l'acte authentique). Les années incomplètes ne comptent pas.
L'abattement s'applique à partir de la 6e année révolue de détention. Les taux et les rythmes diffèrent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI).
Barème synthétique
| Durée de détention | Abattement IR par an | Abattement PS par an |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 ans à 21 ans (inclus) | +6 % par an | +1,65 % par an |
| 22e année révolue | +4 % (atteint 100 %) | +1,60 % (cumul 28,00 %) |
| De 23 ans à 30 ans (inclus) | exonéré | +9 % par an |
| À partir de 30 ans | exonéré | exonéré (100 %) |
Référence : article 150 VC, I du CGI.
Tableau détaillé année par année
Cumul d'abattement à la fin de chaque année révolue de détention :
| Année révolue | Abattement IR cumulé | Abattement PS cumulé |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 13 ans | 48 % | 13,20 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % (exonéré IR) | 28,00 % |
| 23 ans | exonéré | 37,00 % |
| 24 ans | exonéré | 46,00 % |
| 25 ans | exonéré | 55,00 % |
| 26 ans | exonéré | 64,00 % |
| 27 ans | exonéré | 73,00 % |
| 28 ans | exonéré | 82,00 % |
| 29 ans | exonéré | 91,00 % |
| 30 ans | exonéré | 100 % (exonéré PS) |
Lecture : un bien détenu depuis 16 ans révolus bénéficie de 66 % d'abattement IR et de 18,15 % d'abattement PS. Sa plus-value brute n'est imposée à l'IR que pour 34 % de son montant, et aux PS pour 81,85 %. La dissociation IR / PS explique pourquoi l'exonération totale d'IR à 22 ans laisse subsister une fiscalité substantielle (PS 17,2 % sur 72 % de la plus-value brute = ~12,4 % effectifs).
Pourquoi deux rythmes différents
Le législateur a souhaité maintenir une assiette sociale plus longue (30 ans) pour préserver le rendement de la CSG-CRDS sur les revenus du capital, tout en raccourcissant l'horizon fiscal IR à 22 ans afin d'inciter la rotation des biens. La dissociation a été introduite par la loi de finances 2014.
Référence : BOI-RFPI-PVI-20-20.
Application : calcul du résultat imposable
À partir de l'exemple ci-dessus (plus-value brute 33 500 €, 16 ans de détention) :
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value brute | — | 33 500 € |
| Plus-value nette IR | 33 500 × (1 − 66 %) | 11 390 € |
| IR (19 %) | 11 390 × 19 % | 2 164,10 € |
| Plus-value nette PS | 33 500 × (1 − 18,15 %) | 27 421,25 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 27 421,25 × 17,2 % | 4 716,46 € |
| Impôt total | 2 164 + 4 716 | 6 880,56 € |
Aucune surtaxe : la plus-value nette imposable IR (11 390 €) est inférieure à 50 000 €.
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Surtaxe Lefur sur les plus-values nettes > 50 000 €
L'article 1609 nonies G du CGI institue, depuis 2013, une taxe additionnelle sur les plus-values immobilières dont la plus-value nette imposable (après abattements pour durée) dépasse 50 000 €. Cette taxe est communément appelée surtaxe Lefur, du nom du parlementaire à l'origine de la mesure.
La surtaxe ne s'applique pas :
- aux cessions exonérées d'impôt sur le revenu (résidence principale, exonérations spéciales) ;
- aux terrains à bâtir ;
- aux cessions intervenant dans les premiers 5 ans (rarement concernées en pratique car la plus-value y est intégralement taxée et il faudrait une plus-value brute > 50 000 €).
Barème intégral
La surtaxe s'applique par tranche, selon une formule progressive avec lissage aux paliers (pour éviter les effets de seuil brutaux) :
| Plus-value nette imposable | Formule |
|---|---|
| 0 € – 50 000 € | 0 € |
| 50 001 € – 60 000 € | (PV − 50 000) × 2 % |
| 60 001 € – 100 000 € | 200 € + (PV − 60 000) × 0,75 % |
| 100 001 € – 110 000 € | 500 € + (PV − 100 000) × 3 % |
| 110 001 € – 150 000 € | 800 € + (PV − 110 000) × 1 % |
| 150 001 € – 160 000 € | 1 200 € + (PV − 150 000) × 4 % |
| 160 001 € – 200 000 € | 1 600 € + (PV − 160 000) × 1,25 % |
| 200 001 € – 210 000 € | 2 100 € + (PV − 200 000) × 5 % |
| 210 001 € – 250 000 € | 2 600 € + (PV − 210 000) × 1,5 % |
| 250 001 € – 260 000 € | 3 200 € + (PV − 250 000) × 6 % |
| Au-delà de 260 000 € | 3 800 € + (PV − 260 000) × 6 % |
Le taux marginal maximum de la surtaxe est de 6 %. Ajouté au taux global 36,2 % (IR 19 % + PS 17,2 %), il porte le taux total maximum à 42,2 %.
Exemple chiffré
Plus-value nette imposable après abattements : 130 000 €.
- Tranche atteinte : 110 001 € – 150 000 €.
- Surtaxe = 800 € + (130 000 − 110 000) × 1 % = 800 + 200 = 1 000 €.
Cette surtaxe vient s'ajouter à l'IR (19 % × base IR) et aux PS (17,2 % × base PS).
Référence : article 1609 nonies G du CGI.
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Les exonérations principales
Une dizaine de cas d'exonération coexistent. Ils sont énumérés à l'article 150 U, II du CGI et précisés au BOI-RFPI-PVI-10-40.
1. Résidence principale du vendeur
Le cas le plus fréquent. L'article 150 U, II-1° du CGI prévoit une exonération totale d'IR et de PS pour la cession du logement qui constitue, au jour de la cession, la résidence principale du vendeur.
Conditions :
- Le bien doit avoir été occupé effectivement à titre de résidence principale jusqu'à la mise en vente.
- La cession doit intervenir dans un délai normal (en pratique, un an maximum après le départ, selon la tolérance administrative).
- L'occupation peut être démontrée par les factures (électricité, gaz, eau, téléphone), les attestations de voisinage, la déclaration de taxe d'habitation.
Effet : exonération totale, sans condition de durée de détention, sans condition de prix, sans condition de réinvestissement.
Cas particuliers :
- Bien mixte (par exemple logement + cabinet professionnel) : exonération au prorata de la surface affectée à la résidence principale.
- Dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, parking) : exonération étendue dès lors qu'elles sont cédées en même temps que le logement et qu'elles sont situées à proximité immédiate.
- Locaux annexes éloignés : pas d'exonération automatique, examen au cas par cas.
Référence : BOI-RFPI-PVI-10-40-10.
2. Première cession d'un logement autre que la résidence principale
L'article 150 U, II-1° bis du CGI prévoit une exonération si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession, et qu'il remploie tout ou partie du prix de cession à l'acquisition ou à la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
L'exonération porte sur la fraction du prix de cession effectivement remployée.
Référence : BOI-RFPI-PVI-10-40-30.
3. Durée de détention longue
Application automatique des abattements : exonération totale d'IR à 22 ans révolus et totale de PS à 30 ans révolus (voir tableau).
4. Faible valeur (≤ 15 000 €)
L'article 150 U, II-6° du CGI prévoit une exonération si le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 € (apprécié bien par bien, et non globalement par vendeur).
5. Retraités et invalides modestes
L'article 150 U, III du CGI prévoit une exonération pour les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité (deuxième ou troisième catégorie), lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :
- le vendeur n'est pas redevable de l'IFI ;
- son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (N-2) ne dépasse pas un certain seuil indexé chaque année.
Les seuils sont publiés annuellement par le BOFIP (vérifier le seuil de l'année courante).
6. Expropriation pour cause d'utilité publique
L'article 150 U, II-4° du CGI prévoit une exonération si :
- l'expropriation donne lieu au versement d'une indemnité ;
- l'indemnité est remployée à hauteur de 90 % au moins, dans un délai de 12 mois, à l'acquisition d'un bien immobilier de remplacement.
7. Cession à un bailleur social ou en vue d'une opération de logement social
L'article 150 U, II-7° et 8° du CGI prévoit une exonération en cas de cession à un organisme HLM, à une collectivité ou à un opérateur de logement social, sous conditions. Dispositif prorogé périodiquement par les lois de finances.
8. Cession d'un droit de surélévation
L'article 150 U, II-9° du CGI prévoit une exonération en cas de cession d'un droit de surélévation, sous condition d'engagement de l'acquéreur de réaliser et achever les locaux d'habitation dans un délai de 4 ans.
9. Démembrement de propriété
Le calcul de la plus-value pour les opérations portant sur des droits démembrés (usufruit, nue-propriété) obéit à des règles spécifiques (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). En particulier :
- la réunion d'usufruit à la nue-propriété par décès n'est pas une cession imposable ;
- la cession isolée d'une nue-propriété ou d'un usufruit est imposable selon la valeur économique du droit cédé, en proportion de l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI).
Démembrement : séparation du droit de propriété en deux droits distincts — l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposition). Référence : glossaire — démembrement — à venir.
10. Lien avec l'IFI
La plus-value immobilière est un impôt sur le flux de cession. L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) est un impôt sur le stock de patrimoine taxable à partir de 1,3 M€ net. Les deux ne se compensent pas : un vendeur peut avoir une plus-value exonérée (RP) et rester redevable de l'IFI sur le reste de son patrimoine, ou inversement. La cession peut toutefois affecter le calcul de l'IFI de l'année (cession au 1er janvier de l'année N+1 sort le bien de l'assiette IFI dès l'année N+1).
IFI : impôt sur la fortune immobilière. Seuil de déclenchement : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable. Mention informationnelle uniquement, l'IFI ne change pas le calcul de la plus-value mais peut peser dans une stratégie patrimoniale globale.
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Cas LMNP : réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025
C'est la réforme structurelle la plus récente du régime des plus-values immobilières des particuliers. Avant l'article 84 de la loi de finances 2025, la plus-value de cession d'un bien LMNP se calculait selon le régime des plus-values des particuliers sans tenir compte des amortissements déduits pendant la détention. Cela constituait un avantage majeur : économie d'impôt pendant la détention via les amortissements (qui réduisent le résultat BIC imposable), et plus-value calculée sur le prix d'achat brut à la sortie. Ce double avantage est désormais corrigé.
Texte applicable
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84, publiée au JO du 15 février 2025.
- Insertion d'un mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul du prix d'acquisition retenu pour la détermination de la plus-value imposable.
- Application aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien.
Nouvelle formule
`` Plus-value brute LMNP = Prix de cession − (Prix d'acquisition retenu − Amortissements déduits) ``
Concrètement, les amortissements déduits du résultat BIC pendant la détention viennent diminuer le prix d'acquisition retenu. La plus-value brute augmente d'autant.
Amortissements concernés
- Les amortissements effectivement déduits du résultat BIC pendant la détention sont concernés.
- Les amortissements bloqués par l'article 39 C du CGI (excédent non déductible car aurait créé un déficit) ne sont pas concernés : ils restent comptablement en réserve et disparaissent à la cession sans effet plus-value.
- La réintégration porte sur les amortissements de l'immeuble et de ses composants ; les amortissements mobiliers et les amortissements réputés différés (ARD) sont également visés par la lettre de la loi, mais certains commentateurs estiment qu'ils ne sont pas systématiquement repris (doctrine BOFIP en attente sur ce point précis).
- Les amortissements pratiqués avant 2025 sont également réintégrés. Cette rétroactivité de fait a été clarifiée par la question parlementaire n° 17-10097 : la mesure s'applique aux cessions postérieures au 15 février 2025, sur le stock total d'amortissements déduits depuis l'origine du bien.
Exceptions
L'article 84 de la loi de finances 2025 exclut quatre catégories de biens du mécanisme de réintégration :
- Résidences étudiantes ;
- Résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans (résidences seniors) ;
- EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
- Établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, et structures de soins de longue durée.
Pour ces biens, la plus-value continue d'être calculée selon l'ancienne règle (prix d'acquisition brut, sans réintégration).
Articulation avec les abattements
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer normalement après le calcul de la plus-value brute (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans, voir tableau). La réintégration des amortissements augmente la plus-value brute, mais l'abattement réduit ensuite cette base élargie.
Exemple chiffré avant / après réforme
Bien acquis 200 000 € en 2015, revendu 280 000 € en 2026 (11 ans de détention révolus). Régime réel LMNP appliqué tout au long. Hypothèses : terrain valorisé 20 000 € (non amortissable), composants amortis sur 25–40 ans, mobilier sur 7 ans. Amortissements effectivement déduits sur 11 ans : 55 000 € (hypothèse réaliste).
Frais d'acquisition forfaitaires 7,5 % et forfait travaux 15 % retenus.
| Étape | Avant 15/02/2025 | Depuis 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition initial | 200 000 € | 200 000 € |
| + Frais forfait 7,5 % | +15 000 € | +15 000 € |
| + Travaux forfait 15 % | +30 000 € | +30 000 € |
| − Amortissements déduits | — | −55 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 245 000 € | 190 000 € |
| Prix de cession (net frais) | 278 500 € | 278 500 € |
| Plus-value brute | 33 500 € | 88 500 € |
| Abattement IR (11 ans, 36 %) | 33 500 × 64 % = 21 440 € net IR | 88 500 × 64 % = 56 640 € net IR |
| IR (19 %) | 4 074 € | 10 762 € |
| Abattement PS (11 ans, 9,90 %) | 33 500 × 90,10 % = 30 184 € net PS | 88 500 × 90,10 % = 79 739 € net PS |
| PS (17,2 %) | 5 192 € | 13 715 € |
| Surtaxe Lefur | 0 € (PV nette IR 21 440 € < 50 000 €) | (56 640 − 50 000) × 2 % = 132,80 € (tranche 50 001–60 000 €) |
| Impôt total | 9 266 € | 24 610 € |
Différentiel : +15 344 € d'impôt à la revente sur le même bien, simplement à cause de la réintégration. L'écart représente environ 5,5 % du prix de cession.
Points pratiques pour le vendeur LMNP
- La réforme ne change pas la mécanique des abattements : il reste rentable de détenir longtemps. À 30 ans, l'exonération PS est totale et l'écart se réduit à la fraction IR (mais l'IR est aussi exonérée à 22 ans). À très long terme (30 ans), l'impôt est nul dans les deux scénarios.
- La réintégration ne s'applique pas pendant la détention : c'est uniquement au moment de la cession que le rattrapage intervient. La trésorerie locative reste positive en attendant.
- Pour la trésorerie de la vente, il est prudent d'estimer l'impôt en amont avec un simulateur intégrant la réintégration (peu de simulateurs grand public le font correctement à ce jour).
- Les conseils patrimoniaux suggèrent parfois la donation ou la transmission par succession pour effacer la plus-value latente (la base de référence repart de la valeur déclarée lors de la transmission). Cette stratégie reste à examiner au cas par cas avec un notaire.
Voir aussi : guide LMNP (mécanique complète du statut, scénarios micro-BIC vs réel) et glossaire — amortissement.
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Cas SCI : IR ou IS, mécaniques distinctes
Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont par défaut soumises à l'impôt sur le revenu (IR), sous le régime des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Sur option, elles peuvent passer à l'impôt sur les sociétés (IS). Le régime de plus-value diffère radicalement.
SCI à l'IR : régime des plus-values des particuliers
La SCI à l'IR est fiscalement transparente : les associés sont imposés à proportion de leur part dans le capital social. La plus-value est calculée au niveau de la société selon le régime des plus-values des particuliers présenté dans cette page :
- prix d'acquisition de la SCI vs prix de cession ;
- abattements pour durée de détention applicables (décompte à la date d'acquisition de l'immeuble par la SCI, et non à la date d'entrée de l'associé au capital) ;
- surtaxe Lefur applicable ;
- exonération de RP possible si l'immeuble cédé constitue la résidence principale d'un associé (cas restrictif).
Particularité : la cession des parts de la SCI à l'IR suit le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB du CGI), pas le régime des plus-values mobilières.
SCI à l'IS : régime des plus-values professionnelles
Le passage à l'IS modifie la mécanique en profondeur :
- les amortissements sont obligatoires pendant la détention (déduits du résultat IS de la société) ;
- la plus-value à la cession se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'achat − amortissements cumulés), sans abattement pour durée de détention ;
- la plus-value est taxée au taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 % au-delà — taux à vérifier sur impots.gouv.fr — impôt sur les sociétés) ;
- la distribution du produit de cession aux associés génère ensuite une imposition supplémentaire sur les dividendes (PFU 30 % ou option barème).
L'imposition totale à la sortie en SCI IS est généralement plus lourde qu'en SCI IR pour un bien détenu plus de 22 ans, en raison de l'absence d'abattement pour durée de détention et de la double imposition (société + associés).
Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dépend du projet patrimonial : voir guide statut juridique de l'investissement locatif.
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Déclaration : rôle du notaire et formulaire 2048-IMM
Qui déclare et paie ?
Le notaire en charge de la vente :
- Calcule la plus-value imposable au moment de la signature de l'acte authentique ;
- Établit la déclaration sur le formulaire 2048-IMM (cession d'immeuble) ou 2048-M (cession de droits sociaux) ;
- Prélève l'impôt sur le revenu (19 %), les prélèvements sociaux (17,2 %) et, le cas échéant, la surtaxe Lefur, sur le prix de vente avant remise du solde au vendeur ;
- Reverse ces sommes à l'administration fiscale lors de la publication de l'acte au service de la publicité foncière.
Le vendeur n'a pas à déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus annuelle (2042). Il doit en revanche mentionner pour information le montant de la plus-value sur le formulaire 2042-C (case 3VZ) pour le calcul de son revenu fiscal de référence.
Référence : Service-public.gouv.fr — F10864 ; Notaires.fr — la vente immobilière.
Pièces à fournir au notaire
Pour optimiser le calcul (notamment retenir les frais réels et les travaux justifiés plutôt que les forfaits), le vendeur doit transmettre :
- l'acte d'acquisition initial (avec ses frais de notaire) ;
- les factures de travaux (entreprise, datées, postérieures à 5 ans de détention) ;
- les diagnostics du bien (DPE, amiante, plomb, etc.) ;
- pour un bien LMNP : les tableaux d'amortissement (liasse 2033-C, ligne amortissements) pour chiffrer la réintégration.
Vérification par l'administration
L'administration fiscale dispose d'un droit de reprise pendant 3 ans à compter de l'année de cession (article L169 du LPF). Tout justificatif (factures travaux, acte d'acquisition, états d'amortissement) doit être conservé pendant cette période.
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FAQ
À partir de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
- Impôt sur le revenu : exonération totale à 22 ans révolus de détention.
- Prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans révolus de détention.
- L'exonération complète (IR + PS) intervient donc à 30 ans.
La plus-value de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non, sa cession est intégralement exonérée d'IR et de PS, sans condition de durée ni de prix, dès lors que le bien constitue effectivement la résidence principale du vendeur au jour de la cession ou jusqu'à sa mise en vente dans un délai normal (1 an en pratique).
Que se passe-t-il si je revends moins de 5 ans après l'achat ?
La plus-value est intégralement imposée au taux global de 36,2 %, sans abattement pour durée de détention. Le forfait travaux 15 % n'est pas accessible (réservé aux détentions > 5 ans), seuls les travaux réels et justifiés sont déductibles.
Comment savoir si je suis concerné par la réintégration des amortissements LMNP ?
Vous êtes concerné si :
- vous avez loué le bien en LMNP au régime réel (peu importe la durée) ;
- vous avez effectivement déduit des amortissements de votre résultat BIC (régime réel obligatoire pour amortir) ;
- la cession intervient à partir du 15 février 2025 ;
- le bien ne relève pas des quatre catégories exclues (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, médico-social).
Si vous étiez au micro-BIC pendant toute la détention, aucun amortissement n'a été déduit : la réintégration ne s'applique pas. Voir guide LMNP.
Puis-je déduire les frais d'agence du prix d'acquisition ?
Oui, à condition que les frais d'agence aient été expressément à la charge de l'acquéreur dans l'acte d'achat (mention dans l'acte authentique). À défaut, ils sont réputés à la charge du vendeur et ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition.
Le forfait travaux 15 % est-il toujours plus avantageux ?
Pas systématiquement. Il l'est si les travaux réels justifiables sont inférieurs à 15 % du prix d'acquisition, ou si les factures n'ont pas été conservées. Dans le cas inverse (rénovation lourde, justifiables au-delà de 15 %), il est préférable de retenir les travaux réels. Le choix est fait au moment du calcul.
La surtaxe Lefur s'applique-t-elle à la résidence principale ?
Non. La surtaxe ne s'applique pas aux cessions exonérées d'IR (article 1609 nonies G du CGI). La cession d'une résidence principale, exonérée, n'est donc pas concernée.
Que devient la plus-value en cas de donation ou de succession ?
La donation et la succession relèvent des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), pas du régime des plus-values. La transmission efface la plus-value latente : le bénéficiaire (donataire ou héritier) part d'une nouvelle base, à savoir la valeur retenue dans l'acte de donation ou la déclaration de succession. Cette stratégie est parfois utilisée pour optimiser la transmission d'un bien fortement valorisé, sous réserve des droits de mutation.
Ai-je le droit de déduire mon crédit immobilier ou les intérêts d'emprunt ?
Non. Les intérêts d'emprunt et le capital remboursé ne sont pas déductibles du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Ils relèvent du financement et n'entrent pas dans l'assiette. En revanche, ils ont pu être déduits en charges pendant la détention (régime foncier réel ou LMNP réel).
Que se passe-t-il si je vends à perte (moins-value) ?
La moins-value immobilière n'est pas reportable sur les plus-values futures ni imputable sur le revenu global, sauf cas exceptionnels (ventes d'immeubles acquis par fractions successives, dans certaines conditions). En pratique, une moins-value est perdue fiscalement.
Le calcul de la plus-value est-il identique pour les non-résidents ?
Non. Les non-résidents fiscaux relèvent d'un prélèvement spécifique (article 244 bis A du CGI) au taux de 19 % d'IR + 17,2 % de PS (sauf cas Suisse / EEE pour les PS), avec représentant fiscal parfois requis. Ce point n'est pas couvert dans la présente page : la consultation d'un avocat fiscaliste est recommandée.
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Méthodologie et sources
Méthodologie
Cette page synthétise les règles fiscales applicables à la plus-value immobilière des particuliers issues des articles 150 U à 150 VH du CGI et de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Les barèmes d'abattement sont issus de l'article 150 VC du CGI et croisés avec le BOFIP. Le tableau année par année a été reconstitué par calcul direct (6 % × n années pour l'IR, 1,65 % × n années pour les PS, avec pivots à 22 et 30 ans). Les exemples chiffrés sont reproductibles et utilisent des hypothèses standard de marché ; ils ont valeur d'illustration et ne préjugent pas d'une situation individuelle.
Date de dernière vérification : avant publication. En cas de modification ultérieure (nouvelle loi de finances, nouvelle doctrine BOFIP), la page et le calculateur sont mis à jour.
Sources officielles citées
- Service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière (F10864)
- impots.gouv.fr — Plus-values imposées
- BOFIP — BOI-RFPI-PVI (Plus-values immobilières des particuliers)
- BOFIP — BOI-RFPI-PVI-10-40 (Exonérations)
- BOFIP — BOI-RFPI-PVI-20-10-20 (Prix d'acquisition)
- Légifrance — articles 150 U à 150 VH CGI
- Légifrance — article 150 U, II CGI (exonérations)
- Légifrance — article 150 VC CGI (abattements durée de détention)
- Légifrance — article 1609 nonies G CGI (surtaxe Lefur)
- Légifrance — loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (réintégration amortissements LMNP)
- Assemblée nationale — question parlementaire n° 17-10097 (rétroactivité réintégration amortissements LMNP)
- Notaires de France — la vente immobilière
- Chambre des notaires de Paris — exonération de plus-value sur la résidence principale
Liens internes
- Calculateur plus-value immobilière — outil à venir
- Calculateur de rentabilité locative — outil à venir
- Guide LMNP
- Guide statut juridique de l'investissement locatif
- Glossaire — abattement durée de détention
- Glossaire — surtaxe Lefur
- Glossaire — amortissement
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Avertissement. Cette page présente le cadre fiscal de la plus-value immobilière des particuliers à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil fiscal, patrimonial ou juridique personnalisé. Les seuils, taux et règles peuvent évoluer ; les arbitrages dépendent d'une situation individuelle (revenus, patrimoine, projet de remploi, structure de détention). Pour toute cession significative, la consultation préalable du notaire chargé de la vente est indispensable : lui seul peut confirmer le calcul exact, les abattements applicables, les exonérations éventuelles et les modalités déclaratives. Pour les cas patrimoniaux complexes (LMNP avec amortissements importants, SCI à l'IS, démembrement, non-résident), l'intervention d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable est recommandée. Le directeur de la publication de simulation-immobilier.fr n'exerce aucune profession réglementée du droit ou du chiffre.
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WP_TITLE: Plus-value immobilière : calcul, abattements et cas LMNP META_DESC: Calcul de la plus-value immobilière, taux 36,2 %, abattements durée de détention, surtaxe Lefur, exonérations et réforme LMNP 2025 sur les amortissements. SLUG: plus-value-immobiliere CPT: pilier ---