Rentabilité locative : trois niveaux de calcul, cashflow et TRI

La rentabilité locative est un ratio entre les revenus d'un bien et son coût total. Sa mesure correcte exige trois lectures successives — brut, net de charges, net-net après impôts — auxquelles s'ajoutent le cashflow mensuel et le taux de rendement interne (TRI). Cette page détaille chaque indicateur, ses formules et ses pièges, avec trois cas chiffrés reproductibles.

Calculateur de rentabilité locative — gratuit, sans inscription, intègre les trois rendements, le cashflow, le TRI sur la durée du prêt et la fiscalité par régime (foncier nu, micro-BIC, régime réel LMNP).

Pourquoi trois niveaux de rentabilité

Un même bien peut afficher un rendement brut de 7 %, un rendement net de 4,5 % et un rendement net-net de 2,8 % — la dispersion vient des charges et des impôts. Annoncer une rentabilité sans préciser le niveau utilisé revient à donner un prix sans préciser TTC ou HT.

Les trois niveaux répondent à trois questions distinctes :

Rendement brut : combien le bien rapporte-t-il avant tout frais ? Sert au tri rapide entre opportunités.
Rendement net : combien après les charges récurrentes liées à la détention ? Reflète la performance opérationnelle.
Rendement net-net : combien après impôts et prélèvements sociaux ? Mesure le revenu réellement disponible.

Ces ratios se calculent sur la même base — le coût total d'acquisition — pour rester comparables.

Coût total d'acquisition : prix d'achat + frais de notaire + travaux + frais d'agence éventuels. Pas seulement le prix affiché. Voir le guide frais de notaire pour le calcul des frais d'acquisition par département.

À ces trois ratios s'ajoutent deux indicateurs qualitativement différents : le cashflow mensuel (solde de trésorerie après crédit) et le TRI (rendement annualisé sur toute la durée de détention). Le rendement répond à "que rapporte le bien ?", le cashflow à "qu'est-ce qui rentre sur le compte ?", le TRI à "quelle performance financière globale ?".

Rendement brut : la formule de base et ses limites

Formule

`` Rendement brut = (Loyer annuel hors charges × 12) / Coût total d'acquisition × 100 ``

Le loyer retenu est le loyer hors charges (loyer nu), donc le revenu réel du bailleur, hors provisions de charges refacturées au locataire. Le coût total d'acquisition inclut frais de notaire, travaux et frais d'agence.

Exemple

Un appartement acheté 180 000 € prix net vendeur, 14 400 € de frais de notaire (8 %), 5 600 € de travaux et 0 € d'agence. Loyer mensuel hors charges : 850 €.

`` Loyer annuel = 850 × 12 = 10 200 € Coût total = 180 000 + 14 400 + 5 600 = 200 000 € Rendement brut = 10 200 / 200 000 × 100 = 5,10 % ``

Limites

Le rendement brut ignore les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion), la fiscalité et la vacance locative. Sur la majorité des biens en France, il surestime de 1 à 3 points le rendement réel. C'est un indicateur de tri rapide, pas une mesure de performance.

Source officielle : Service-public.fr — fiche locataire/bailleur.

Rendement net de charges : intégrer les frais récurrents

Formule

`` Rendement net = (Loyer annuel encaissé − Charges annuelles non récupérables) / Coût total × 100 ``

Le numérateur déduit les charges qui restent à la charge du bailleur. Le dénominateur reste le coût total d'acquisition.

Charges à intégrer

Poste	Montant indicatif annuel
Taxe foncière (hors TEOM refacturée)	600–2 500 € selon commune et bien
Charges de copropriété non récupérables	30–50 % des charges totales
Assurance propriétaire non occupant (PNO)	80–200 €
Frais de gestion locative (si délégation)	6–9 % des loyers TTC
Frais de comptabilité (régime réel)	500–1 200 € par bien
Entretien courant, petites réparations	200–500 €, variable
Cotisation foncière des entreprises (CFE, LMNP)	200–600 € selon commune
Vacance locative provisionnée	0–10 % des loyers (voir)

Distinguer charges récupérables (refacturables au locataire) et non récupérables (à la charge du bailleur). Le calcul du rendement net ne doit retenir que les non récupérables. Détail au paragraphe charges récupérables.

Exemple (suite du précédent)

Reprenons l'exemple à 200 000 € de coût total et 10 200 € de loyer annuel. Charges annuelles non récupérables :

Taxe foncière : 1 100 €
Copropriété non récupérable : 600 € (sur 1 200 € de charges totales)
PNO : 120 €
Gestion 7 % du loyer encaissé : 714 €
Entretien provisionné : 300 €
Total charges annuelles : 2 834 €

`` Rendement net = (10 200 − 2 834) / 200 000 × 100 = 3,68 % ``

Soit 1,42 point en moins que le brut. C'est l'ordre de grandeur classique : la rentabilité nette représente en moyenne 65–75 % de la rentabilité brute.

Rendement net-net : la fiscalité change tout

Formule

`` Rendement net-net = (Loyer annuel − Charges − Impôts et PS sur revenus locatifs) / Coût total × 100 ``

Les impôts dépendent du régime fiscal choisi : foncier (location nue) ou BIC (location meublée), micro ou réel. Le bon arbitrage entre micro et réel — particulièrement en LMNP — peut faire varier le net-net de plusieurs points.

Régimes principaux

Régime	Conditions	Imposition
Micro-foncier (nu)	Loyers ≤ 15 000 €/an	Abattement forfaitaire 30 % sur loyers, puis TMI + PS 17,2 %
Foncier au réel (nu)	Sur option ou loyers > 15 000 €	Loyers − charges réelles, puis TMI + PS 17,2 %. Déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
Micro-BIC LMNP classé / longue durée	Recettes ≤ 77 700 €	Abattement 50 %, puis TMI + PS
Micro-BIC LMNP non classé (saisonnier)	Recettes ≤ 15 000 €	Abattement 30 %, puis TMI + PS
Régime réel LMNP	Sur option ou au-delà des plafonds	Recettes − charges − amortissement, puis TMI + PS

Source : Service-public.fr — Revenus location meublée (F32744), impots.gouv.fr — régimes d'imposition.

Détail des règles, plafonds et arbitrages dans le guide LMNP : micro-BIC ou régime réel.

Réforme 2025 : pour les meublés non classés (type Airbnb non classé), le plafond micro-BIC a été ramené de 77 700 € à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %. Au-delà, bascule obligatoire au régime réel. Références légales : loi 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) et loi de finances 2025.

Exemple — régime réel LMNP

Toujours notre bien à 200 000 € de coût total, 10 200 € de loyer, 2 834 € de charges déductibles, plus un amortissement annuel de 5 500 € (gros œuvre + agencements + mobilier sur 200 000 € hors terrain estimé à 10 % = 180 000 € amortissables).

`` Base imposable BIC = max(0, 10 200 − 2 834 − 5 500) = 0 € Impôt sur revenus locatifs = 0 € ``

À TMI 30 % + PS 17,2 %, l'économie annuelle vaut (10 200 − 2 834) × 47,2 % = 3 477 € par rapport au micro-foncier appliqué bêtement.

`` Rendement net-net = (10 200 − 2 834 − 0) / 200 000 × 100 = 3,68 % ``

Ici, net-net égale le net (l'amortissement neutralise la base imposable). À l'inverse, en micro-foncier (location nue), même bien, même charges :

`` Base imposable foncière = 10 200 × 70 % = 7 140 € Impôt = 7 140 × (30 % + 17,2 %) = 3 370 € Rendement net-net = (10 200 − 2 834 − 3 370) / 200 000 × 100 = 2,00 % ``

Écart de 1,68 point de rendement net-net entre les deux régimes pour un même bien. C'est l'enjeu de la fiscalité locative.

Méthode Larcher : raccourci utile, à manier avec prudence

La méthode Larcher est un raccourci d'estimation : on retient 9 mois de loyer (au lieu de 12) pour intégrer forfaitairement 25 % de charges et fiscalité.

`` Rendement Larcher = (Loyer mensuel × 9) / Coût total × 100 ``

Usage

Outil de tri rapide en visite, ou pour comparer une dizaine d'annonces en quelques minutes sans calculateur. Pas un substitut au calcul complet.

Limites

Le forfait de 25 % de charges + impôts est arbitraire. Sur un bien régime réel LMNP, les "impôts" peuvent être nuls (amortissement) et les charges 15 %. Sur un bien micro-foncier en zone à forte taxe foncière, le forfait peut atteindre 40 %.
La méthode ignore le financement (intérêts d'emprunt, assurance, durée du prêt) — donc le cashflow.
Elle donne un résultat entre le net et le net-net, sans le préciser. Mauvais pour la comparaison rigoureuse.

À retenir : utile pour trier rapidement, à toujours doubler d'un calcul net-net + cashflow avant signature.

Cashflow mensuel et effort d'épargne

Le rendement mesure ce que le bien rapporte ; le cashflow mesure ce qui entre (ou sort) chaque mois sur le compte du bailleur. Les deux notions sont indépendantes : un rendement net-net positif peut coexister avec un cashflow négatif.

Formule

`` Cashflow mensuel = (Loyer mensuel effectif − Charges mensuelles non récupérables − Impôts mensualisés) − Mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) ``

Le loyer effectif intègre la vacance : si le taux de vacance retenu est de 5 %, on retient 95 % du loyer théorique.

Effort d'épargne

Quand le cashflow est négatif, l'écart entre les flux entrants et la mensualité de crédit correspond à un effort d'épargne : la somme mensuelle que le bailleur doit ajouter de sa poche pour couvrir le crédit. Indicateur clé pour les banques lors de l'analyse du dossier de prêt : voir le guide financer son investissement immobilier.

Exemple

Reprenons le bien à 200 000 € coût total, 10 200 € de loyer (net de vacance 0 %), 2 834 € de charges, 0 € d'impôts (régime réel LMNP avec amortissement). Apport 20 000 €, crédit de 180 000 € sur 20 ans à 3,08 % (vérifier la valeur courante sur webstat.banque-france.fr) + assurance 0,36 %.

`` Mensualité crédit + assurance ≈ 1 134 €/mois (1 074 € de crédit + 54 € d'assurance, ordre de grandeur) Annualité crédit ≈ 13 608 € Cashflow annuel = 10 200 − 2 834 − 0 − 13 608 = −6 242 € Cashflow mensuel ≈ −520 € Effort d'épargne mensuel ≈ 520 € ``

Bilan : rendement net-net de 3,68 % positif, mais effort d'épargne de 520 €/mois. Le bien crée du patrimoine (le crédit rembourse le capital) sans générer de revenu disponible. Cas typique de l'investissement en zone tendue à fort potentiel patrimonial mais faible rentabilité immédiate.

Pour qu'un bien soit en autofinancement (cashflow ≥ 0) avec un prêt à 80 % du coût total, il faut généralement un rendement brut supérieur à 7–8 %. C'est l'ordre de grandeur observé sous le cadre HCSF et les conditions de taux de crédit en vigueur, sous réserve des conditions de crédit du moment.

TRI sur la durée du prêt : l'indicateur synthétique

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux d'actualisation qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) des flux d'un investissement. Il agrège trois éléments que les rendements bruts/nets ignorent :

L'effet de levier du crédit (apport faible → TRI élevé sur l'apport).
La valeur de revente à l'issue de la détention.
La durée réelle de détention.

Formule

`` VAN = −Apport initial + Σ (Cashflow année t) / (1 + TRI)^t + Valeur de revente nette / (1 + TRI)^n ``

Le TRI est la valeur de TRI qui rend cette somme nulle. Pas de formule fermée — résolution itérative (Excel =TRI(), Newton-Raphson dans le calculateur simimmo).

Inputs nécessaires

Apport initial : capital injecté + frais ne pouvant être empruntés.
Cashflows annuels sur la durée retenue.
Valeur de revente nette au terme : prix de revente estimé − reste dû du crédit − impôt sur la plus-value.

Repères

TRI annuel	Lecture
< 3 %	Faible — inférieur à un placement sans risque actuel
3–6 %	Modéré — acceptable si patrimoine prioritaire
6–10 %	Correct
10–15 %	Bon — souvent obtenu via effet de levier élevé
> 15 %	Élevé — vérifier la solidité des hypothèses (vacance, revente)

Le TRI est très sensible aux hypothèses de revente. Un même bien avec une revente +20 % donne un TRI deux fois supérieur à une revente +0 %. Les exemples produits ici retiennent une revalorisation prudente de +1 %/an retenue comme hypothèse conventionnelle pour les exemples. Le marché immobilier français a connu sur la décennie 2015-2025 une dispersion forte selon les zones et les périodes ; chaque investisseur doit tester la sensibilité de ses calculs à plusieurs hypothèses (par exemple 0 %, +1 %, +2 %). Référence : INSEE — indice des prix des logements.

Lien glossaire

Glossaire — TRI

Vacance locative : un poste systématiquement sous-estimé

La vacance locative est la part du temps où le bien n'est pas loué (entre deux locataires, ou par défaut de demande). Elle réduit mécaniquement le loyer effectif.

Taux moyens par zone

D'après l'observatoire INSEE et les données de l'Observatoire de la Performance Immobilière (avril 2025) :

Zone	Taux de vacance moyen
Grandes métropoles tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse)	3–5 %
Métropoles régionales (Rennes, Strasbourg, Montpellier, Lille)	5–7 %
Villes moyennes	7–10 %
Zones rurales et départements peu denses (Creuse, Nièvre, Ardennes, Cher, Indre, Vosges)	10–14 %
Moyenne France entière	~7,8 %

Impact concret

Pour un loyer de 850 €/mois :

5 % de vacance ≈ 18 jours sans loyer par an → perte de 510 €/an
8 % de vacance ≈ 29 jours sans loyer par an → perte de 816 €/an
12 % de vacance ≈ 44 jours sans loyer par an → perte de 1 224 €/an

Sur un coût total de 200 000 €, une vacance de 8 % au lieu de 0 % réduit le rendement brut de 0,41 point (de 5,10 % à 4,69 %).

Bonne pratique

Provisionner a minima le taux de vacance moyen de la zone, augmenté de 2–3 points pour la prudence, dans tout calcul de rendement engagement. Un calculateur qui ignore la vacance produit systématiquement un rendement optimiste.

Source : INSEE — Logements vacants.

Charges récupérables et non récupérables

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables auprès du locataire. Cette distinction est centrale pour calculer correctement le rendement net : seules les charges non récupérables restent à la charge du bailleur.

Logique générale

Sont récupérables les charges correspondant à :

des services dont le locataire bénéficie directement (eau commune, chauffage collectif, ascenseur),
l'entretien courant et les petites réparations des parties communes,
certaines impositions (taxe d'enlèvement des ordures ménagères — TEOM).

Sont non récupérables les charges relevant du propriétaire :

honoraires de syndic,
gros travaux et ravalement,
mise aux normes et rénovation,
assurance de l'immeuble (sauf clause spécifique),
taxe foncière (hors TEOM).

Cas typiques

Charge	Récupérable	Non récupérable
Entretien ascenseur (contrat minimal)	✓
Réparation ascenseur (panne lourde, modernisation)		✓
Nettoyage des parties communes	✓
Honoraires de syndic		✓
Eau froide et chaude des parties communes	✓
Ravalement de façade		✓
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	✓
Taxe foncière (hors TEOM)		✓
Petites réparations parties communes	✓
Gros entretien (toiture, étanchéité)		✓

Règle des deux tiers

Sur la majorité des copropriétés, la part non récupérable représente 30 à 50 % des charges totales. Vérifier le décompte annuel du syndic pour la répartition exacte avant d'intégrer le poste dans un calcul de rendement.

Sources : Légifrance — décret 87-713, Service-public.fr — charges récupérables, Économie.gouv.fr — charges récupérables.

Taxe foncière : méthode de calcul

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier. Son montant dépend de deux paramètres : la valeur locative cadastrale (VLC) du bien et le taux voté par les collectivités locales.

Formule

`` Taxe foncière = (Valeur locative cadastrale × 50 %) × Taux communal et intercommunal ``

Le 50 % correspond à l'abattement forfaitaire pour frais de gestion (entretien, assurance, gestion). C'est sur cette base réduite, dite revenu cadastral, que s'applique le taux voté.

Valeur locative cadastrale (VLC)

La VLC est le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire dans des conditions normales de marché, déterminé par l'administration fiscale à partir de la surface pondérée et d'un tarif par mètre carré spécifique à la zone. Les VLC sont revalorisées annuellement par un coefficient national voté en loi de finances.

Année	Coefficient de revalorisation
2023	+7,1 %
2024	+3,9 %
2025	+1,7 %
2026	+0,8 % (sous réserve de confirmation par la LF 2026 publiée)

Source : impots.gouv.fr, Service-public.fr — taxe foncière.

Taux

Le taux est voté chaque année par les conseils municipaux, intercommunaux et — pour partie — départementaux. Il varie de 15 % à plus de 60 % selon la commune. À titre indicatif (taux 2024 sur les biens bâtis) :

Ville	Taux global TFPB
Paris	20,5 %
Lyon	35,5 %
Marseille	39,5 %
Bordeaux	50,4 %
Nantes	49,6 %

Taux à recroiser sur impots.gouv.fr et auprès des observatoires DGCL.

Estimation pratique

En l'absence d'avis d'imposition disponible, deux approches :

Demander au vendeur son dernier avis de taxe foncière. C'est l'information la plus fiable. Cet avis peut être conservé pendant la durée du compromis pour validation.
Approximation : retenir 1 à 1,5 mois de loyer comme ordre de grandeur de la taxe foncière annuelle. Sur un loyer de 850 €/mois, soit 850–1 275 €/an. À ajuster localement.

La taxe foncière est non récupérable sur le locataire (hors TEOM). Elle entre intégralement dans le calcul du rendement net.

Trois cas chiffrés : T1 Paris, T2 Lyon, immeuble régional

Hypothèses communes : crédit sur 20 ans à 3,08 % (vérifier la valeur courante sur webstat.banque-france.fr) + assurance emprunteur 0,36 %, apport = frais de notaire (le bien est emprunté à 100 %), régime fiscal LMNP au réel, TMI 30 %, vacance variable selon zone, frais de notaire 8 % du prix net vendeur. Pas de travaux ni d'agence.

Cas 1 — T1 à Paris

Donnée	Valeur
Prix net vendeur	280 000 €
Frais de notaire (~8 %)	22 400 €
Coût total	302 400 €
Loyer mensuel	950 €
Taux de vacance retenu	4 %
Taxe foncière	350 €
Charges copropriété non récupérables	800 €
PNO	130 €
Gestion (déléguée 7 %)	766 €
CFE LMNP	250 €
Total charges annuelles	2 296 €
Amortissement annuel (estimation)	8 500 €
Loyer annuel effectif	950 × 12 × 96 % = 10 944 €

Calculs :

Rendement brut (loyer théorique 950 × 12 = 11 400 €) : 11 400 / 302 400 = 3,77 %
Rendement net : (10 944 − 2 296) / 302 400 = 2,86 %
Base imposable BIC : max(0, 10 944 − 2 296 − 8 500) = 148 €
Impôt + PS : 148 × (30 % + 17,2 %) = 70 €
Rendement net-net : (10 944 − 2 296 − 70) / 302 400 = 2,84 %
Mensualité crédit + assurance ≈ 1 691 €/mois → 20 290 €/an
Cashflow annuel : 10 944 − 2 296 − 70 − 20 290 = −11 712 € → effort d'épargne mensuel ≈ 976 €

Lecture : faible rendement, gros effort d'épargne mensuel. Pari patrimonial sur la plus-value à long terme dans une zone à forte tension. À ne pas porter sans capacité d'épargne durable.

Cas 2 — T2 à Lyon

Donnée	Valeur
Prix net vendeur	195 000 €
Frais de notaire (~8 %)	15 600 €
Coût total	210 600 €
Loyer mensuel	820 €
Taux de vacance retenu	6 %
Taxe foncière	950 €
Charges copropriété non récupérables	500 €
PNO	110 €
Gestion (déléguée 7 %)	644 €
CFE LMNP	320 €
Total charges annuelles	2 524 €
Amortissement annuel	5 800 €
Loyer annuel effectif	820 × 12 × 94 % = 9 250 €

Calculs :

Rendement brut (loyer théorique 820 × 12 = 9 840 €) : 9 840 / 210 600 = 4,67 %
Rendement net : (9 250 − 2 524) / 210 600 = 3,19 %
Base imposable BIC : max(0, 9 250 − 2 524 − 5 800) = 926 €
Impôt + PS : 926 × 47,2 % = 437 €
Rendement net-net : (9 250 − 2 524 − 437) / 210 600 = 2,99 %
Mensualité crédit + assurance ≈ 1 178 €/mois → 14 130 €/an
Cashflow annuel : 9 250 − 2 524 − 437 − 14 130 = −7 841 € → effort d'épargne mensuel ≈ 653 €

Lecture : équilibre classique en métropole régionale. Rendement légèrement supérieur au cas 1, effort d'épargne sensiblement moindre. La fiscalité LMNP réel reste très avantageuse par rapport au foncier sur ce profil.

Cas 3 — Petit immeuble en région (Limoges, 3 lots)

Donnée	Valeur
Prix net vendeur	220 000 € (3 appartements)
Frais de notaire (~8 %)	17 600 €
Travaux	15 000 €
Coût total	252 600 €
Loyer mensuel cumulé	1 950 €
Taux de vacance retenu	10 %
Taxe foncière	2 100 €
Charges (pas de copropriété, propriétaire unique)	500 € (entretien)
PNO	280 €
Gestion (déléguée 7 %)	1 474 €
CFE LMNP	450 €
Total charges annuelles	4 804 €
Amortissement annuel	7 200 €
Loyer annuel effectif	1 950 × 12 × 90 % = 21 060 €

Calculs :

Rendement brut (loyer théorique 1 950 × 12 = 23 400 €) : 23 400 / 252 600 = 9,26 %
Rendement net : (21 060 − 4 804) / 252 600 = 6,44 %
Base imposable BIC : max(0, 21 060 − 4 804 − 7 200) = 9 056 €
Impôt + PS : 9 056 × 47,2 % = 4 274 €
Rendement net-net : (21 060 − 4 804 − 4 274) / 252 600 = 4,74 %
Mensualité crédit + assurance ≈ 1 413 €/mois → 16 950 €/an
Cashflow annuel : 21 060 − 4 804 − 4 274 − 16 950 = −4 968 € → effort d'épargne mensuel ≈ 414 €

Lecture : rendement supérieur, mais vacance plus forte et fiscalité plus lourde (recettes plus élevées, amortissement insuffisant pour neutraliser la base). Cashflow proche de l'équilibre, profil patrimonial différent — moins de plus-value attendue, plus de rendement courant.

Synthèse comparée

Indicateur	T1 Paris	T2 Lyon	Immeuble Limoges
Rendement brut	3,77 %	4,67 %	9,26 %
Rendement net	2,86 %	3,19 %	6,44 %
Rendement net-net	2,84 %	2,99 %	4,74 %
Effort d'épargne mensuel	976 €	653 €	414 €

Les trois cas illustrent la diversité des stratégies : haute valeur / faible rendement / fort effort (Paris), équilibre métropolitain (Lyon), haut rendement / vacance forte / forte fiscalité (immeuble régional). Aucune ne domine en absolu — la bonne stratégie dépend du profil d'épargne, de l'horizon de détention et de l'appétence patrimoniale vs revenu.

Erreurs courantes à éviter

1. Confondre rendement et cashflow

Un rendement net-net positif n'implique pas un cashflow positif. Un bien peut rapporter 4 % nets-nets et coûter 600 €/mois en effort d'épargne. Le cashflow se calcule après mensualité de crédit.

2. Oublier la vacance locative

Provisionner toujours un taux de vacance cohérent avec la zone (voir section dédiée). Un calcul à vacance nulle est par défaut optimiste.

3. Compter toutes les charges de copropriété

Seules les charges non récupérables entrent dans le rendement net. La part récupérable est refacturée au locataire — la compter deux fois fausse le calcul.

4. Ignorer la fiscalité

Le rendement brut et le rendement net se calculent en quelques minutes. Le net-net exige de modéliser le régime fiscal. Sans cette étape, l'écart de 1–3 points reste invisible.

5. Sous-estimer la taxe foncière

Demander l'avis du vendeur plutôt que d'estimer "à la louche". La taxe foncière peut représenter 1–2 mois de loyer, et elle est revalorisée chaque année. Voir section dédiée.

6. Oublier la CFE en LMNP

Tout LMNP est redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d'activité. Montant : 200–600 €/an selon la commune. Souvent absent des calculateurs grand public.

7. Mélanger neuf et ancien

Sur un bien neuf, frais de notaire à 2–3 % (taxe de publicité foncière réduite). Sur un bien ancien, 7–8 %. Ne pas appliquer le même coefficient. Voir frais de notaire.

8. Prendre la méthode Larcher pour un calcul final

La méthode Larcher est un raccourci. Elle n'est ni un net, ni un net-net. À utiliser pour trier des annonces, pas pour décider d'un achat.

Quel rendement viser

Il n'existe pas de "bon" rendement universel — la cible dépend du profil et de la zone. Ordres de grandeur observés sous les conditions de marché en vigueur :

Profil	Rendement brut visé	Rendement net-net minimum
Patrimonial pur (Paris, Lyon centre)	3–5 %	2–3 %
Équilibré métropole régionale	5–7 %	3–5 %
Rendement courant zone secondaire	7–10 %	5–7 %
Très rendement (immeuble, division)	> 10 %	> 7 %

Repère structurel : pour un bien financé à 80 % par crédit, l'autofinancement (cashflow ≥ 0) s'obtient généralement à partir d'un rendement brut de 7–8 %. En dessous, l'effort d'épargne est mécanique.

Comparaison utile : le taux sans risque (fonds euros, livret réglementé) se situe couramment dans la fourchette 2,5–3,5 % nets. Vérifier les rendements courants des livrets réglementés sur Service-public.fr — épargne réglementée. Tout investissement locatif net-net inférieur à ce repère mérite d'être réinterrogé sur sa justification patrimoniale ou de plus-value attendue.

Le rendement n'est qu'une dimension. Liquidité, levier, fiscalité différée par l'amortissement, plus-value latente et risque local entrent aussi dans l'évaluation globale d'un investissement.

Foire aux questions

Quelle différence entre rendement et rentabilité ?

Dans le langage courant, les deux termes sont synonymes. Stricto sensu, le rendement est un ratio périodique (annuel le plus souvent) ; la rentabilité désigne plus largement la capacité à dégager un bénéfice, intégrant aussi la plus-value. En finance immobilière française, les deux sont employés indifféremment.

Faut-il intégrer la plus-value dans le calcul ?

Pas dans les rendements brut, net et net-net — qui mesurent le revenu locatif, pas la valorisation du capital. La plus-value entre dans le TRI, à travers la valeur de revente. Voir aussi le guide plus-value immobilière.

Comment intégrer la mensualité de crédit dans le rendement ?

Elle n'entre pas dans le rendement (brut, net ou net-net). Elle entre dans le cashflow et dans le TRI. Inclure les intérêts dans un calcul de rendement net "à la PAP" mélange deux notions et fausse la lecture.

La méthode Larcher remplace-t-elle un calcul complet ?

Non. Elle sert au tri rapide d'annonces, jamais à la décision d'achat. Voir section dédiée.

Quel rendement minimum pour qu'un bien soit autofinancé ?

Avec un crédit à 3,08 % sur 20 ans à 80 % de quotité (vérifier la valeur courante sur webstat.banque-france.fr), l'autofinancement (cashflow ≥ 0) s'obtient à partir d'un rendement brut autour de 7–8 %, en fonction du niveau de charges et de fiscalité du bien. Les biens à Paris ou Lyon ne sont quasiment jamais autofinancés sans apport important.

Faut-il intégrer la CFE dans les charges ?

Oui pour un bien loué meublé (LMNP/LMP). La CFE est due à partir de la deuxième année d'activité (exonération automatique la première année). Pour la location nue, la CFE ne s'applique pas.

Comment estimer la taxe foncière avant achat ?

Le plus fiable : demander au vendeur son avis d'imposition. À défaut : approximation 1 à 1,5 mois de loyer annuel comme ordre de grandeur. Voir méthode de calcul.

Quel impact d'une vacance d'un mois sur le rendement ?

Un mois de vacance annuelle = 8,3 % de vacance. Sur un loyer mensuel de 850 € et un coût total de 200 000 €, perte de 850 € → baisse du rendement brut de 0,43 point (de 5,10 % à 4,67 %).

Est-il possible d'avoir un rendement net-net négatif ?

Oui, dans deux situations : impôts disproportionnés au revenu (par exemple TMI 45 % en micro-foncier sur de gros loyers), ou charges très lourdes (gros travaux ponctuels comptés en charge). Dans ce cas, changer de régime fiscal est souvent la première piste à explorer.

Faut-il calculer la rentabilité sur le prix d'achat ou sur le coût total ?

Sur le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux + frais d'agence). Calculer sur le prix seul donne un rendement systématiquement surestimé de 0,3 à 0,7 point.

Méthodologie et sources

Sources officielles citées

Liens internes

Méthodologie

Formules de référence : implémentation simimmo-core, classe SimimmoCalculsRentabilite, conforme aux articles cités du CGI et du décret 87-713.
Tranches TMI : barème 2026 (revenus 2025) — loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026.
Plafonds micro-BIC : loi de finances 2025 (article 7), confirmée par la loi 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Cas chiffrés : hypothèses standards de marché, calculs reproductibles à partir des taux ci-dessus. Vacance retenue selon la moyenne INSEE par catégorie de zone.
Taux de revalorisation cadastrale : agrégation des coefficients votés en loi de finances 2023–2026. Coefficient de revalorisation cadastrale : à vérifier au regard de la loi de finances en vigueur.
Date de dernière vérification : avant publication. Toute évolution réglementaire ultérieure (modification des plafonds, taux ou abattements) sera reportée dans le calculateur et la présente page.

Avertissement

Cette page a une vocation informative. Elle ne constitue ni un conseil patrimonial, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Les calculs de rentabilité présentés reposent sur des hypothèses qui doivent être adaptées à chaque situation individuelle. Pour toute décision d'investissement locatif engageante, l'avis d'un expert-comptable, d'un notaire, d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'un courtier en crédit est recommandé. Le directeur de la publication de simulation-immobilier.fr n'exerce aucune profession réglementée du droit, du chiffre ou du conseil financier.

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WP_TITLE: Rentabilité locative : calcul brut, net, net-net et TRI META_DESC: Méthode de calcul de la rentabilité locative à trois niveaux (brut, net, net-net), cashflow, TRI, vacance, taxe foncière. Cas chiffrés et calculateur. SLUG: rentabilite-locative CPT: pilier ---