Frais de notaire : composition, barème et calcul par département

Les frais de notaire regroupent émoluments, droits de mutation et débours. Leur montant varie selon le département et le type de bien. Cet article détaille le barème en vigueur, la hausse des droits départementaux issue de la loi de finances 2025, et la méthode de calcul reproductible pas à pas.

Calculateur frais de notaire — gratuit, sans inscription, intègre le taux DMTO du département.

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Le terme « frais de notaire » désigne, dans le langage courant, l'ensemble des sommes versées au notaire au moment de la signature de l'acte authentique de vente. L'expression correcte est frais d'acquisition. Le notaire en collecte la totalité, mais n'en conserve qu'une fraction réduite : la majeure partie correspond à des taxes reversées à l'État et aux collectivités territoriales.

Selon Service-public.gouv.fr, ces frais se décomposent en quatre catégories : émoluments, honoraires, débours, droits et taxes. Sur une transaction immobilière classique, les honoraires sont nuls (le tarif est réglementé) et les trois autres postes coexistent.

Ordres de grandeur indicatifs :

Type de bien	Frais d'acquisition / prix d'achat
Logement ancien (mutation après première vente)	7 % à 8,5 %
Logement neuf ou en VEFA	2 % à 3 %

Sources : Service-public.gouv.fr, Notaires de France.

Composition des frais : émoluments, droits de mutation, débours

Émoluments du notaire

Les émoluments sont la rémunération du notaire pour une prestation dont le tarif est fixé par l'État. Ils sont identiques d'un notaire à l'autre. On distingue :

les émoluments proportionnels, calculés sur le prix de vente selon un barème dégressif par tranches ;
les émoluments de formalités (parfois appelés « émoluments fixes »), rémunérant des actes accessoires (extrait cadastral, demande de pièces, copies authentiques). Ils représentent en pratique environ 800 à 1 200 € TTC par dossier.

Référence réglementaire : Code de commerce, articles A444-53 à A444-186 ; Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires, en vigueur du 1er mars 2026 au 29 février 2028.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO désignent l'ensemble des taxes prélevées par l'État, le département et la commune au moment du changement de propriétaire. Pour une vente d'immeuble ancien, ils se décomposent en :

Élément	Taux (logement ancien)
Taxe départementale	4,50 % (standard) ou 5,00 % (relevée par la loi de finances 2025) selon délibération du conseil départemental (3,80 % maintenu uniquement dans Indre, Morbihan, Mayotte)
Taxe communale	1,20 %
Frais d'assiette et de recouvrement (État)	2,37 % de la taxe départementale, soit ~0,107 % du prix (standard) à ~0,119 % (taux relevé)
Total DMTO ancien (hors hausse, dép. non relevé)	~5,81 %
Total DMTO ancien (avec hausse 0,5 pt, dép. relevé)	~6,32 %

Pour un logement neuf, les DMTO sont remplacés par la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % (voir section neuf).

Débours

Les débours sont des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client : frais cadastraux, copies, demandes d'urbanisme, géomètre, état hypothécaire. Ils s'élèvent généralement entre 400 € et 1 000 € selon le dossier.

Contribution de sécurité immobilière (CSI)

La CSI rémunère le service de la publicité foncière (services fiscaux). Elle s'élève à 0,10 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €. Référence : Bofip — BOI-ENR-DG-70-30.

Schéma de répartition

Sur 100 € de frais d'acquisition d'un bien ancien :

Environ 75 % reviennent à l'État, au département et à la commune (DMTO + CSI)
Environ 10 à 12 % correspondent aux émoluments proportionnels du notaire (sur lesquels une remise est possible au-delà de 100 000 €)
Environ 13 à 15 % couvrent débours et émoluments de formalités

Barème dégressif des émoluments

Le barème en vigueur depuis le 1er mars 2026, fixé par l'arrêté du 25 février 2026 et applicable jusqu'au 29 février 2028, est le suivant. Taux exprimés hors taxes ; la TVA de 20 % s'applique en sortie.

Tranche de prix	Taux HT
jusqu'à 6 500 €	3,870 %
de 6 500 € à 17 000 €	1,596 %
de 17 000 € à 60 000 €	1,064 %
au-delà de 60 000 €	0,799 %

Le calcul est cumulatif : chaque tranche est rémunérée à son taux propre, à la manière du barème de l'impôt sur le revenu.

Calcul des émoluments HT pour un bien de 250 000 € :

(6 500 − 0) × 3,870 % = 251,55 €
(17 000 − 6 500) × 1,596 % = 167,58 €
(60 000 − 17 000) × 1,064 % = 457,52 €
(250 000 − 60 000) × 0,799 % = 1 518,10 €
Total HT = 2 394,75 €
Total TTC (× 1,20) = 2 873,70 €

Source : Légifrance — articles A444-53 à A444-186, Notaires de France — Rémunération du notaire.

Pour les détails, consulter le glossaire — émoluments notaire.

Droits de mutation à titre onéreux : taux 2025 par département

L'article 116 de la loi de finances 2025 autorise les conseils départementaux à porter le taux de la taxe départementale de publicité foncière de 3,80 % à 5,00 %, soit une hausse de 0,5 point, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028.

Sources : Service-public.gouv.fr — actualité A18183, Banque des Territoires.

Calendrier d'entrée en vigueur

Date	Nombre de départements ayant relevé
1er avril 2025	27
1er mai 2025	46 supplémentaires (cumul 73)
1er juin 2025	10 supplémentaires (cumul 83)

Départements n'ayant pas relevé leur taux (taux départemental maintenu à 4,50 %)

Liste confirmée à la date de publication, sous réserve de délibérations ultérieures :

Ain
Allier
Alpes-de-Haute-Provence
Alpes-Maritimes
Drôme
Eure
Indre
Isère
Landes
Lozère
Hautes-Pyrénées
Oise
Saône-et-Loire
Territoire de Belfort

Pour ces départements, le DMTO total reste à environ 5,81 % au lieu d'environ 6,32 %.

Source : Banque des Territoires, Service-public.gouv.fr.

Important : un département peut modifier sa délibération chaque année. Le taux applicable est celui en vigueur à la date de signature de l'acte authentique. Le calculateur intègre la table à jour.

Cas du logement neuf et de la VEFA

Un logement est qualifié de neuf au sens fiscal s'il s'agit d'une première mutation intervenant dans les cinq ans suivant l'achèvement. La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) entre dans cette catégorie.

Pour un logement neuf :

Poste	Taux ou montant
TVA	20 % (déjà incluse dans le prix de vente affiché)
Taxe de publicité foncière	0,715 % du prix HT
Émoluments du notaire	Barème dégressif identique à l'ancien
Débours et CSI	Identiques à l'ancien

La taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % se substitue aux DMTO classiques. C'est pour cette raison que les frais d'acquisition tombent à 2–3 % dans le neuf contre 7–8 % dans l'ancien.

Précision : la hausse DMTO 2025 (0,5 pt) ne s'applique pas au neuf, puisque celui-ci n'est pas soumis au DMTO départemental mais à la TPF réduite.

Sources : Service-public.gouv.fr — vente immobilière neuf, impots.gouv.fr.

Cas particulier : achat d'un terrain à bâtir

L'achat d'un terrain à bâtir à un professionnel assujetti à la TVA suit le régime du neuf (TPF 0,715 %). L'achat d'un terrain entre particuliers suit le régime de l'ancien (DMTO complet).

Cas du primo-accédant : exonération de la hausse DMTO

La loi de finances 2025 prévoit une exonération de la hausse de 0,5 point pour les acquéreurs primo-accédants achetant leur résidence principale.

Conditions cumulatives

D'après la question parlementaire AN n° 6125 et la loi de finances 2025 :

L'acquéreur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant la signature de l'acte d'acquisition.
Le bien acquis est destiné à constituer la résidence principale de l'acquéreur.
L'acquéreur doit occuper le bien à titre de résidence principale dans un délai d'un an suivant l'acquisition.
L'occupation à titre de résidence principale doit durer au moins cinq ans à compter de l'acquisition.

Acquisition en couple

Si les deux acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté légale (communauté réduite aux acquêts) ou de la communauté universelle, les deux conjoints doivent satisfaire à la qualification de primo-accédant pour bénéficier de l'exonération de la hausse.

Effet pratique

Lorsque l'exonération s'applique, le DMTO reste au taux historique (~5,81 %) même dans un département qui a délibéré pour ~6,32 %. L'écart, pour un bien à 250 000 €, représente environ 1 275 € d'économie.

Avertissement : l'encadrement de cette exonération reste partiellement flou. La question parlementaire n° 6125 à l'Assemblée nationale soulève notamment la difficulté de vérification du statut. Il est recommandé de faire valider la situation auprès de son notaire avant signature.

Sources : Service-public.gouv.fr — A18183, Notaires de France.

Méthode de calcul détaillée

La formule générale est la suivante :

`` Frais d'acquisition = Émoluments TTC + DMTO + Débours + CSI ``

Étape 1 — Émoluments proportionnels TTC

Calcul cumulatif par tranche :

``` Émoluments HT = 6 500 × 3,870 % + min(prix − 6 500, 10 500) × 1,596 % + min(prix − 17 000, 43 000) × 1,064 % + max(prix − 60 000, 0) × 0,799 %

Émoluments TTC = Émoluments HT × 1,20 ```

Étape 2 — Émoluments de formalités

Forfaitaires : environ 1 000 € TTC sur un dossier standard.

Étape 3 — DMTO

Pour un logement ancien :

`` DMTO = prix d'acquisition × taux département ``

Avec taux département ∈ {5,81 % ; 6,32 %} selon délibération et statut primo-accédant.

Pour un logement neuf :

`` TPF réduite = prix HT × 0,715 % ``

Étape 4 — Débours

Forfaitaires : 400 € à 1 000 € TTC selon le dossier.

Étape 5 — Contribution de sécurité immobilière

`` CSI = prix d'acquisition × 0,10 % (minimum 15 €) ``

Étape 6 — Synthèse

Pour un logement ancien à 250 000 €, en département à 6,32 % (taux relevé) :

Poste	Montant
Émoluments proportionnels HT	2 394,75 €
Émoluments proportionnels TTC	2 873,70 €
Émoluments de formalités	1 000,00 €
DMTO (6,32 %)	15 800,00 €
Débours	700,00 €
CSI (0,10 %)	250,00 €
Total frais d'acquisition	20 623,70 €
Pourcentage du prix	8,25 %

Trois exemples chiffrés

Exemple 1 — Logement ancien 250 000 €, département à 6,32 % (taux relevé : Paris, Hérault, etc.)

Poste	Montant
Prix d'acquisition	250 000 €
Émoluments proportionnels TTC	2 873,70 €
Émoluments de formalités	1 000,00 €
DMTO (6,32 %)	15 800,00 €
Débours	700,00 €
CSI	250,00 €
Total	20 623,70 € (8,25 % du prix)

Exemple 2 — Logement ancien 250 000 €, département à 5,81 % (taux standard : Alpes-Maritimes, Isère, Oise, etc.)

Poste	Montant
Prix d'acquisition	250 000 €
Émoluments proportionnels TTC	2 873,70 €
Émoluments de formalités	1 000,00 €
DMTO (5,81 %)	14 525,00 €
Débours	700,00 €
CSI	250,00 €
Total	19 348,70 € (7,74 % du prix)

Écart vs exemple 1 : 1 275 € d'économie pour un département n'ayant pas relevé. Cet écart correspond aussi au gain pour un primo-accédant éligible dans un département à 6,32 %.

Exemple 3 — Logement neuf en VEFA 250 000 € TTC

Poste	Montant
Prix d'acquisition (TVA 20 % incluse)	250 000 €
Prix HT (assiette TPF)	208 333 €
Émoluments proportionnels TTC	2 873,70 €
Émoluments de formalités	1 000,00 €
Taxe de publicité foncière (0,715 %)	1 489,58 €
Débours	700,00 €
CSI	250,00 €
Total	6 313,28 € (2,53 % du prix)

Ces exemples utilisent le barème en vigueur depuis l'arrêté du 25 février 2026. Le calculateur applique automatiquement le taux DMTO du département saisi et la règle primo-accédant si elle est activée.

Remise sur émoluments au-delà de 100 000 €

Depuis le décret du 28 février 2020, confirmé par l'arrêté du 25 février 2026, le notaire peut consentir une remise maximale de 20 % sur la fraction d'émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix.

Règles encadrant la remise

La remise porte uniquement sur les émoluments proportionnels, jamais sur les DMTO, les débours, les émoluments de formalités ni la CSI.
Le taux de remise est identique pour tous les clients de l'étude pour une même catégorie d'actes : il ne se négocie pas individuellement.
Le notaire doit afficher dans l'étude et sur son site internet les taux de remise pratiqués.
Au-delà de 200 000 €, le taux de remise peut être convenu librement entre le notaire et le client.

Source : Notaires de France — rémunération, Légifrance — articles A444-174 et suivants.

Effet pratique

Sur un bien à 500 000 € en ancien :

Émoluments proportionnels HT totaux ≈ 5 391 €
Part au-dessus de 100 000 € (dans le calcul) : (500 000 − 100 000) × 0,799 % = 3 196 €
Remise maximale = 20 % × 3 196 € = 639,20 € HT soit 767 € TTC

L'économie reste modeste rapportée au total des frais (~30 000 € sur un bien à 500 000 €), car les émoluments ne représentent qu'environ 10 % de l'enveloppe.

Qui paie les frais de notaire ?

Selon l'article 1593 du Code civil, les frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire mentionnée dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Cas particuliers

Acte en main : l'acquéreur et le vendeur peuvent convenir que le vendeur prendra à sa charge les frais de notaire. Cette clause est rare mais valable.
Frais de négociation : si le notaire intervient comme intermédiaire de la vente (négociation), des honoraires de négociation s'ajoutent. Ils sont distincts des émoluments réglementés et peuvent être à la charge de l'acquéreur ou du vendeur selon le mandat.
Frais d'avant-contrat : la rédaction d'un compromis chez le notaire peut donner lieu à des émoluments spécifiques, généralement imputés sur le total à la signature de l'acte définitif.

Foire aux questions

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Non, le tarif des émoluments est fixé par l'État (arrêté du 25 février 2026). Seule la remise sur la fraction au-delà de 100 000 € est possible, mais elle est appliquée uniformément par l'étude — elle ne se négocie pas client par client.

Peut-on financer les frais de notaire par le crédit immobilier ?

Oui, mais avec une contrainte : la majorité des banques exigent que l'apport personnel couvre au moins les frais d'acquisition. Inclure les frais dans le crédit est possible (prêt à 110 %), mais cela durcit les conditions d'octroi et le taux. Voir le guide financer son investissement immobilier.

Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement ?

Résidence principale ou secondaire : non.
Investissement locatif au régime réel (nu ou meublé) : les frais d'acquisition peuvent être inclus dans la base amortissable du bien (régime LMNP au réel) ou déduits en charge la première année (régime foncier réel, sur option). Voir le guide LMNP.

Les frais de notaire s'appliquent-ils à une donation ou succession ?

Oui, mais avec un barème distinct. Le présent article couvre uniquement la vente immobilière à titre onéreux. Pour les successions, consulter Service-public.gouv.fr — F795.

Quel est l'impact sur la rentabilité d'un investissement locatif ?

Les frais de notaire majorent le coût de revient du bien et réduisent donc la rentabilité brute. Notre calculateur de rentabilité locative intègre les frais d'acquisition dans le calcul du rendement net.

Quel taux DMTO s'applique si je signe en juillet 2025 dans un département qui a délibéré le 30 juin ?

Le taux applicable est celui en vigueur à la date de signature de l'acte authentique, et non à la date du compromis. En cas de doute, le notaire en charge du dossier reçoit chaque mois les délibérations applicables.

Les frais de notaire sont-ils plus élevés depuis la loi de finances 2025 ?

Dans 83 départements sur ~100, oui : la hausse de 0,5 point du DMTO départemental ajoute environ 1 275 € pour un bien à 250 000 €. Dans les ~17 départements n'ayant pas délibéré, le taux est identique au taux historique pré-réforme. Le barème des émoluments est, lui, inchangé depuis 2020 (reconduit par les arrêtés tarifaires successifs).

Méthodologie et sources

Sources officielles citées

Méthodologie de l'article

Barème des émoluments : extrait de l'arrêté du 25 février 2026 publié au JORF (entrée en vigueur 1er mars 2026, applicable jusqu'au 29 février 2028).
Liste des départements ayant ou n'ayant pas relevé le DMTO : consolidation des publications de la Banque des Territoires (DGFiP) et des chambres de notaires.
Exemples chiffrés : calculs reproductibles à partir des taux ci-dessus. Débours et émoluments de formalités sont des moyennes sectorielles et peuvent varier de ±30 % selon le dossier.
Date de dernière vérification : avant publication. Les arrêtés et délibérations cités sont accessibles en lecture courante sur Légifrance et la Banque des Territoires. En cas de modification ultérieure (nouvelle délibération départementale, nouvel arrêté tarifaire), l'article et le calculateur sont mis à jour.

Avertissement

Cet article a une vocation informative. Il ne constitue ni un conseil patrimonial, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Pour toute décision d'acquisition, la consultation du notaire en charge du dossier est indispensable : lui seul peut confirmer le montant exact des frais en fonction du département, du statut de l'acquéreur (primo-accédant ou non), du régime fiscal du bien (ancien, neuf, terrain) et des particularités contractuelles. Le directeur de la publication de simulation-immobilier.fr n'exerce aucune profession réglementée du droit ou du chiffre.

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