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TRI (taux de rentabilité interne)

  1. Définition
  2. Mode de calcul
  3. Pour aller plus loin

Le TRI est un indicateur financier qui mesure la rentabilité annualisée d’un investissement immobilier en tenant compte de la chronologie des flux : apport, mensualités, loyers, revente.

Définition

Le TRI (taux de rentabilité interne, ou internal rate of return, IRR) est le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) d’une série de flux de trésorerie. Appliqué à l’immobilier locatif, il intègre l’ensemble des entrées et sorties d’argent sur la durée de détention : apport initial, frais d’acquisition, mensualités de crédit, loyers nets, charges, impôts, et produit net de la revente. Contrairement au rendement brut ou net, le TRI prend en compte la valeur temps de l’argent : un euro encaissé aujourd’hui vaut plus qu’un euro encaissé dans dix ans.

Mode de calcul

Le TRI est défini par l’équation suivante :

0 = Σ (Flux_n / (1 + TRI)^n) pour n = 0 à N

où Flux_n est le flux net de l’année n (négatif pour les sorties, positif pour les entrées) et N la durée de détention. L’apport initial et les frais de notaire constituent le flux 0 (négatif). Les loyers nets de charges et d’impôts constituent les flux annuels. Le prix de revente net de la plus-value imposable et du capital restant dû constitue le flux final.

L’équation se résout par itération numérique (méthode de Newton, fonction TRI ou IRR dans un tableur). Un TRI immobilier supérieur au coût du crédit signifie que l’opération crée de la valeur ; inférieur, elle en détruit.

Ordres de grandeur observés (à titre indicatif) :

  • TRI immobilier locatif classique : 3 à 8 %.
  • TRI optimisé (effet de levier, LMNP réel, plus-value à la revente) : 8 à 15 %.
  • TRI < taux du crédit : l'opération est financièrement défavorable.

Le TRI dépend fortement de la durée de détention, de l’évolution du marché à la revente, et de la fiscalité (plus-value, réintégration des amortissements en LMNP depuis le 15 février 2025).

Pour aller plus loin

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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil financier personnalisé.