VAN (valeur actuelle nette)
La VAN évalue la richesse créée par un investissement immobilier en actualisant tous les flux futurs à un taux de référence.
Définition
La VAN (valeur actuelle nette, ou net present value, NPV) mesure la valeur économique créée ou détruite par un investissement. Elle correspond à la somme des flux de trésorerie futurs, actualisés à un taux d’actualisation donné, diminuée de l’investissement initial. Une VAN positive indique que le projet crée de la valeur au-delà du taux de référence retenu ; une VAN négative indique l’inverse. La VAN complète le TRI : le TRI donne le rendement annualisé, la VAN donne le montant absolu de richesse créée.
Formule de calcul
VAN = − Investissement initial + Σ (Flux_n / (1 + i)^n) pour n = 1 à N
où i est le taux d’actualisation retenu (typiquement le coût du capital, le taux du crédit, ou un taux d’opportunité comme le rendement d’un placement sans risque) et N la durée de détention.
Choix du taux d’actualisation pour un investissement locatif :
- Taux du crédit immobilier : si VAN > 0, l’opération bat le coût de la dette.
- Taux d’opportunité : rendement d’un placement alternatif (livret réglementé, fonds euros, ETF) — voir taux des livrets réglementés sur service-public.fr.
- Inflation prévisionnelle : permet d’évaluer la création de valeur réelle.
Trois lectures possibles :
| VAN | Interprétation |
|---|---|
| > 0 | L’investissement crée de la valeur par rapport au taux retenu |
| = 0 | L’investissement équivaut au placement de référence |
| < 0 | L’investissement détruit de la valeur économique |
Une VAN positive ne signifie pas que l’opération est « bonne » en soi : elle dépend du taux d’actualisation choisi. Un investissement avec VAN positive à 2 % d’actualisation peut devenir négatif à 5 %.