Cashflow
Le cashflow désigne la trésorerie nette générée chaque mois par un investissement locatif, après loyers, charges, mensualité de crédit et fiscalité.
Définition
Le cashflow (flux de trésorerie) est la différence entre les encaissements (loyers perçus) et les décaissements (mensualité de crédit, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, impôts) sur une période donnée. Il est généralement exprimé en euros par mois. Un cashflow positif signifie que l’investissement génère de la trésorerie chaque mois ; un cashflow négatif signifie qu’il faut épargner pour combler le déficit (effort d’épargne mensuel). Le cashflow se distingue du rendement : il mesure les flux nets effectifs, pas la rentabilité du capital investi.
Formule de calcul
Cashflow mensuel = Loyer encaissé − Mensualité crédit − Charges − Impôts
Composantes typiques :
- Loyer encaissé : loyer hors charges (ou loyer charges comprises si la quittance inclut des charges refacturables provisionnées).
- Mensualité de crédit : capital + intérêts + assurance emprunteur.
- Charges : taxe foncière (mensualisée), assurance PNO, copropriété non récupérable, gestion locative.
- Impôts : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ou cotisations SSI selon le régime.
Trois situations courantes :
| Cashflow | Profil financier |
|---|---|
| Cashflow > 0 (positif) | L’opération est autoportée : les loyers couvrent toutes les charges et l’investisseur encaisse un excédent |
| Cashflow ≈ 0 (neutre) | L’opération s’autofinance, l’enrichissement vient du remboursement du capital |
| Cashflow < 0 (négatif) | Un effort d’épargne mensuel est nécessaire pour combler la différence |
Un cashflow négatif n’est pas nécessairement défavorable : il peut être compensé par l’effet de levier du crédit et la plus-value à la revente. Toutefois, un cashflow durablement négatif doit être tenable par rapport au taux d’effort du foyer fiscal — règle de prudence reprise par le HCSF qui plafonne le taux d’endettement à 35 % depuis 2022.