Effort d’épargne
L’effort d’épargne est la somme que l’investisseur doit verser chaque mois sur ses fonds personnels pour combler le déficit entre les loyers perçus et les charges du bien.
Définition
L’effort d’épargne mensuel désigne la somme à puiser dans ses revenus personnels par l’investisseur lorsque les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les charges du bien locatif (mensualité de crédit, taxe foncière, copropriété, assurance, impôts). Il correspond au cashflow négatif d’un investissement et représente la part autofinancée de l’opération par l’investisseur. Un effort d’épargne mensuel signifie que l’investisseur paie une partie du remboursement du crédit avec ses propres ressources, contre la création d’un patrimoine à terme. Il est l’inverse du cashflow positif, où l’investissement s’autofinance et dégage un surplus.
Calcul et tolérance
Formule simple :
Effort d’épargne mensuel = Mensualité crédit + Charges − Loyers nets + Impôts
Si le résultat est négatif, l’investissement génère un cashflow positif (pas d’effort d’épargne). Si le résultat est positif, il représente la somme à débourser mensuellement.
Exemple chiffré : bien acheté 200 000 € (mensualité crédit 950 €/mois avec assurance), loyer 700 €/mois, charges mensualisées 150 €, impôts 80 €/mois (LMNP réel).
Effort d’épargne = 950 + 150 − 700 + 80 = 480 €/mois
L’investisseur paie 480 € sur ses ressources propres chaque mois, en contrepartie du remboursement progressif du capital et de la valorisation potentielle du bien.
Tolérance vis-à-vis du HCSF :
- Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d’effort (rapport mensualités totales / revenus nets) à 35 % depuis 2022, assurance emprunteur comprise.
- L’effort d’épargne d’un investissement locatif est intégré dans ce calcul global (mensualités du foyer / revenus du foyer).
- Au-delà du plafond, la banque ne peut pas accorder le crédit, sauf marge de flexibilité (20 % des dossiers réservés en priorité aux primo-accédants RP).
Stratégies d’investissement selon l’effort d’épargne :
| Stratégie | Profil d’investisseur | Effort d’épargne typique |
|---|---|---|
| Cashflow positif | Rendement maximisé, effort nul, biens souvent en zone détendue ou colocation | 0 € ou cashflow positif |
| Effort d’épargne modéré | Bien en zone tendue, qualité, plus-value attendue | 100 à 300 €/mois |
| Effort d’épargne soutenu | Bien premium, métropole, optimisation patrimoine | 400 à 800 €/mois |
L’effort d’épargne doit être soutenable dans la durée par le foyer fiscal. Plusieurs imprévus peuvent l’aggraver : vacance locative supérieure aux prévisions, impayés, travaux non anticipés, hausse de la taxe foncière.
Différentes formes d’effort d’épargne :
- Effort d’épargne initial : apport personnel mobilisé à l’achat (frais de notaire, garantie, mobilier).
- Effort d’épargne mensuel : différence mensuelle entre charges et recettes.
- Effort d’épargne sur travaux : provision pour gros entretien non couverte par les loyers.