Taux d’effort
Le taux d’effort, aussi appelé taux d’endettement, mesure la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Il est plafonné à 35 % par le HCSF.
Définition
Le taux d’effort (ou taux d’endettement) est le ratio entre les charges récurrentes de crédit d’un foyer et ses revenus nets. Il est utilisé par les banques pour évaluer la capacité d’emprunt d’un candidat à un crédit immobilier. Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021, devenue contraignante au 1er janvier 2022, le taux d’effort des nouveaux crédits immobiliers est plafonné à 35 % (assurance emprunteur comprise). Ce plafond s’applique à 80 % des dossiers ; les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % réservée principalement aux primo-accédants et résidences principales.
Formule de calcul
Taux d’effort (%) = (Mensualités de crédits + Assurance emprunteur) / Revenus nets × 100
Revenus pris en compte par les banques :
- Salaires nets avant impôt.
- Pensions de retraite, allocations chômage (sous conditions).
- Revenus locatifs nets, retenus généralement à 70 % (abattement forfaitaire pour vacance et charges).
- BIC, BNC, dividendes : sur 2 ou 3 ans de moyenne.
Charges intégrées au numérateur :
- Mensualité du crédit immobilier envisagé.
- Autres crédits en cours (consommation, auto, étudiant).
- Assurance emprunteur.
- Pensions alimentaires versées.
Conséquences pratiques du plafond de 35 % :
| Profil | Taux d’effort cible |
|---|---|
| Primo-accédant résidence principale | jusqu’à 35 % (marge HCSF) |
| Investisseur locatif standard | 33 à 35 % |
| Multi-investisseurs (> 2 biens) | examen au cas par cas, taux d’effort différentiel |
Pour les investisseurs locatifs, certaines banques pratiquent le taux d’effort différentiel : on retranche les loyers nets des charges de crédit avant de calculer le ratio. Cette méthode favorise les profils investisseurs mais reste à la discrétion de l’établissement prêteur.