Prêt amortissable
Le prêt amortissable est la forme standard du crédit immobilier en France : chaque mensualité rembourse à la fois une part de capital et les intérêts dus.
Définition
Le prêt amortissable est un crédit dont chaque échéance comprend deux composantes : une part de capital remboursée et une part d’intérêts calculée sur le capital restant dû. À mesure que le capital diminue, la part d’intérêts baisse et la part de capital augmente — la mensualité totale restant constante dans le cas d’un prêt à taux fixe. À l’échéance finale, le capital est intégralement remboursé. C’est la forme la plus courante du crédit immobilier en France, encadrée par les articles L313-1 et suivants du Code de la consommation.
Fonctionnement du tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement détaille pour chaque échéance la décomposition capital/intérêts. Il est obligatoirement remis à l’emprunteur avec l’offre de prêt (article L313-25 du Code de la consommation).
Formule de la mensualité à taux fixe :
M = (C × t) / (1 − (1 + t)^(−n))
avec C = capital emprunté, t = taux périodique (taux annuel / 12), n = nombre de mensualités.
Caractéristiques pratiques :
| Élément | Caractéristique |
|---|---|
| Durée standard | 15, 20, 25 ans |
| Durée maximum encadrée par le HCSF | 25 ans (27 ans en VEFA ou rénovation lourde) |
| Type de taux | Fixe (majoritaire), variable, mixte |
| Garantie | Hypothèque ou caution (Crédit Logement, etc.) |
| Assurance emprunteur | Obligatoire de fait (couverture décès-invalidité) |
Trois points d’attention :
- Le coût total d’intérêts dépend fortement de la durée : un crédit sur 25 ans coûte 40 à 60 % plus cher en intérêts qu’un crédit sur 15 ans pour un même capital.
- Le remboursement anticipé est possible, mais peut donner lieu à des indemnités de remboursement anticipé (IRA) plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts (article R313-25 du Code de la consommation).
- Le prêt amortissable peut être modulé (mensualités ajustables) ou lissé (palier avec d’autres prêts) selon les contrats.