Prêt in fine
Le prêt in fine est un crédit dont seules les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance finale.
Définition
Le prêt in fine est une forme de crédit immobilier dans laquelle l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital initial est remboursé en totalité à la dernière échéance, généralement à partir d’une épargne nantie (assurance-vie, contrat de capitalisation) ou de la revente du bien. Le prêt in fine est principalement utilisé par les investisseurs locatifs : les intérêts maintenus à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt sont déductibles des revenus locatifs au régime réel, ce qui en fait un outil de levier fiscal.
Mécanisme et usage
Caractéristiques principales :
| Élément | Prêt in fine | Prêt amortissable |
|---|---|---|
| Mensualités | Intérêts seuls | Capital + intérêts |
| Remboursement du capital | À l’échéance finale, en une fois | Étalé sur toute la durée |
| Coût total d’intérêts | Plus élevé (capital constant) | Plus faible |
| Taux nominal | Généralement supérieur de 0,5 à 1 point | Standard |
| Garantie habituelle | Nantissement d’un placement | Hypothèque ou caution |
Trois conditions courantes des banques :
- Nantissement d’un placement (assurance-vie, contrat de capitalisation) couvrant a minima 30 à 50 % du capital emprunté.
- Profil patrimonial solide : revenus élevés, épargne mobilisable.
- Usage locatif majoritaire (intérêt fiscal cohérent).
Intérêt fiscal en LMNP régime réel ou location nue régime réel :
- Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles chaque année.
- Avec un prêt in fine, le montant d’intérêts reste élevé pendant toute la durée, alors qu’il décroît avec un prêt amortissable.
- L’avantage fiscal se compare au surcoût de taux et à l’effort d’épargne sur le placement nanti.
Le prêt in fine reste un produit de niche : il représente une part minoritaire des nouveaux crédits immobiliers (Banque de France — statistiques crédit). Son usage doit être validé par un calcul personnalisé tenant compte du taux marginal d’imposition, du rendement du placement nanti et de la durée d’amortissement comparée.
Pour aller plus loin
- Glossaire — prêt amortissable
- Glossaire — tableau d’amortissement
- Glossaire — LMNP
- Guide financer un investissement immobilier
- Comparateur fiscal
- Service-public.fr — Crédit immobilier
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil financier personnalisé.