Tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement détaille pour chaque échéance d’un crédit la répartition entre capital remboursé, intérêts payés et capital restant dû.
Définition
Le tableau d’amortissement est le document détaillant l’échéancier complet d’un crédit immobilier. Pour chaque mensualité, il indique la part de capital remboursée, la part d’intérêts payés, le capital restant dû après l’échéance, et le montant total de la mensualité (intérêts + capital, hors assurance). Il est obligatoirement remis par la banque à l’emprunteur avec l’offre de prêt (article L313-25 du Code de la consommation). Il permet à l’emprunteur de visualiser l’évolution de sa dette dans le temps, d’estimer le coût total des intérêts, et d’anticiper les conséquences d’un remboursement anticipé. Le terme tableau d’amortissement désigne ici l’échéancier d’un crédit ; il ne doit pas être confondu avec l’amortissement comptable d’un bien immobilier en LMNP.
Structure et lecture
Colonnes typiques d’un tableau d’amortissement :
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| Numéro d’échéance | Mois 1, 2, 3, … N |
| Date d’échéance | Date de prélèvement |
| Capital remboursé | Part de la mensualité affectée au remboursement du capital |
| Intérêts | Part de la mensualité affectée aux intérêts |
| Mensualité hors assurance | Capital + intérêts |
| Assurance emprunteur | Part assurance (souvent en colonne séparée) |
| Capital restant dû | Solde après cette échéance |
Évolution sur la durée du crédit (taux fixe) :
- Premières années : la part d’intérêts est élevée (calculée sur le capital élevé), la part de capital remboursé est faible.
- Au fil du temps : la part d’intérêts décroît, la part de capital remboursé augmente.
- Dernière échéance : majoritairement du capital, intérêts faibles.
Exemple chiffré : crédit de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % TAEG.
- Mensualité hors assurance : ≈ 1 159 €.
- Mois 1 : capital ≈ 576 € / intérêts ≈ 583 €.
- Mois 120 (mi-parcours) : capital ≈ 819 € / intérêts ≈ 340 €.
- Mois 240 (dernier) : capital ≈ 1 156 € / intérêts ≈ 3 €.
- Intérêts cumulés sur 20 ans : ≈ 78 200 €.
Usages pratiques :
- Vérification du TAEG : calcul du taux annuel effectif global à partir du tableau (pour comparer avec les offres concurrentes).
- Simulation de remboursement anticipé : connaître le capital restant dû à une date donnée.
- Préparation déclaration fiscale : extraction des intérêts payés sur l’année pour déduction en location nue (revenus fonciers) ou en LMNP réel.
- Renégociation ou rachat de crédit : comparer le coût total restant avec une nouvelle offre.
Particularités selon le type de crédit :
- Prêt amortissable à taux fixe : tableau prévisible et stable sur toute la durée.
- Prêt à taux variable : tableau provisoire, ajusté à chaque révision (annuelle ou semestrielle).
- Prêt in fine : tableau d’amortissement très simple — seuls les intérêts sont payés sur la durée, capital remboursé en une fois à l’échéance finale.
- Prêt modulable : tableau actualisé à chaque modulation des mensualités.
Remboursement anticipé : le tableau initial est modifié. L’emprunteur peut demander à la banque un nouveau tableau d’amortissement intégrant le remboursement anticipé, sans frais autres que les éventuelles indemnités plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts (article R313-25 du Code de la consommation).