Amortissement LMNP
L’amortissement LMNP est la constatation comptable de la dépréciation du bien et du mobilier sur leur durée d’usage. Il réduit le résultat imposable du bailleur au régime réel.
Définition
L’amortissement LMNP est une écriture comptable annuelle qui constate la dépréciation théorique d’un bien immobilier et de son mobilier sur leur durée d’utilisation prévisionnelle. Il se pratique uniquement dans le cadre du régime réel LMNP, pas en micro-BIC. L’amortissement vient en déduction du résultat imposable sans correspondre à un décaissement réel : c’est l’un des principaux leviers fiscaux du LMNP, qui neutralise fréquemment le résultat imposable pendant 10 à 20 ans. La méthode obligatoire est l’amortissement par composants issu du plan comptable général (règlement ANC 2014-03) et confirmée par le BOFIP.
Méthode des composants
Le bien immobilier est décomposé en plusieurs composants amortis chacun sur leur durée d’usage propre. Le terrain est exclu de l’amortissement (il ne se déprécie pas comptablement).
Décomposition standard et durées admises :
| Composant | Quote-part indicative du prix | Durée d’amortissement courante |
|---|---|---|
| Terrain | 10 à 20 % | Non amortissable |
| Gros œuvre (structure, fondations) | 40 à 50 % | 40 à 50 ans |
| Façade, étanchéité | 5 à 10 % | 20 à 25 ans |
| Toiture | 5 à 10 % | 25 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 10 à 15 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain) | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier | À part | 5 à 10 ans |
Exemple chiffré : bien acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain), 5 000 € de mobilier amorti sur 7 ans.
- Base amortissable bien : 180 000 €.
- Amortissement annuel moyen pondéré : environ 3 500–4 000 € (selon répartition par composants).
- Amortissement mobilier : 5 000 / 7 ≈ 714 €/an.
- Total amortissement annuel : ~4 200–4 700 €.
Règle de plafonnement par l’article 39 C :
L’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou aggraver un déficit BIC. Conséquences :
- L’amortissement réduit le bénéfice dans la limite du bénéfice : résultat ≥ 0.
- L’excédent non déduit est mis « en réserve » comptable et reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Réintégration en plus-value à la cession (réforme 2025) :
Pour les cessions à compter du 15 février 2025 (loi n° 2025-127, article 84) :
Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits)
Les amortissements effectivement déduits pendant la détention sont soustraits du prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Les amortissements stockés non déduits (excédent article 39 C) ne sont pas réintégrés. Quatre catégories sont exclues de la réintégration : résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées (> 65 ans), EHPAD, établissements médico-sociaux et soins de longue durée.
Pour aller plus loin
- Glossaire — LMNP
- Glossaire — régime réel LMNP
- Glossaire — micro-BIC
- Glossaire — plus-value immobilière
- Guide LMNP
- Calculateur plus-value immobilière
- BOFIP — BIC champ d’application location meublée
- Légifrance — article 39 C du CGI
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.