Régime réel LMNP — Glossaire — Simulation Immobilier

Le régime réel LMNP permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable.

Définition

Le régime réel appliqué au LMNP est un régime d’imposition fondé sur les charges et amortissements réels, par opposition au micro-BIC forfaitaire. Il s’applique de plein droit au-delà des plafonds micro-BIC, et sur option en dessous. Il permet de déduire toutes les charges supportées dans l’intérêt de l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, comptable) et de constater l’amortissement du bien et du mobilier. Ces déductions neutralisent souvent le résultat imposable pendant de nombreuses années, parfois sur la totalité de la durée du crédit. Cadre légal : articles 39 et suivants du CGI, BOFIP BIC-CHAMP-40-20.

Charges déductibles et amortissement

Charges typiquement déductibles :

Intérêts d’emprunt + frais de dossier + quote-part de l’assurance emprunteur.
Frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) : déductibles l’année d’acquisition ou amortissables avec le bien.
Taxe foncière (hors part refacturée au locataire).
Charges de copropriété non récupérables.
Assurance propriétaire non occupant (PNO).
Frais de gestion locative, honoraires d’agence.
Frais de comptabilité (la réduction d’impôt OGA est supprimée depuis 2025, mais le coût reste déductible).
Petit mobilier et fournitures (< 600 € HT par élément).
Cotisation foncière des entreprises (CFE).

L’amortissement se pratique par composants (méthode obligatoire du plan comptable général) :

Composant	Durée d’amortissement
Terrain	Non amortissable
Gros œuvre (structure, fondations)	40 à 50 ans
Façade, étanchéité, toiture	20 à 25 ans
Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage)	15 à 25 ans
Agencements intérieurs (cuisine, salle de bain)	10 à 15 ans
Mobilier	5 à 10 ans

Le terrain représente conventionnellement 10 à 20 % du prix d’acquisition selon la localisation.

Règle de non-création de déficit par l’amortissement :

L’article 39 C du CGI interdit à l’amortissement de créer ou aggraver un déficit BIC.
L’amortissement réduit le bénéfice dans la limite du bénéfice (résultat = 0 possible, mais pas négatif).
L’excédent non déduit est reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Les charges hors amortissement peuvent en revanche générer un déficit, imputable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI), pas sur le revenu global.

Obligations déclaratives :

Liasse fiscale 2031-SD + tableaux annexes 2033-A à 2033-G, déposée par voie dématérialisée auprès du SIE avant début mai.
Report du résultat sur le 2042-C-PRO, section « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
Comptabilité d’engagement, livre-journal, grand-livre, livre d’inventaire.

Recourir à un expert-comptable est l’usage dominant (coût annuel courant : 500–1 200 € par bien, déductible).

Pour aller plus loin

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