Plus-value immobilière — Glossaire

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un bien. Elle est imposable à l’IR à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, sous réserve d’abattements pour durée de détention.

Définition

La plus-value immobilière est le gain financier réalisé lors de la cession d’un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (majoré des frais et travaux). Elle est imposable au titre de l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % avant abattements. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable jusqu’à exonération totale (22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Une surtaxe s’ajoute pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Cadre légal : articles 150 U à 150 VH du CGI.

Calcul, abattements et exonérations

Formule de la plus-value brute :

Plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition retenu

Prix de cession : prix net vendeur (frais d’agence à la charge du vendeur déductibles, diagnostics obligatoires déductibles).

Prix d’acquisition retenu :

Prix d’achat initial.
+ frais d’acquisition (frais de notaire) : sur justificatif ou forfait 7,5 %.
+ travaux (sur justificatif ou forfait 15 % si détention > 5 ans).
− pour les biens LMNP cédés à partir du 15 février 2025 : amortissements déduits (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025).

Barème des abattements pour durée de détention :

Années détenues	Abattement IR (par an, dès la 6e année)	Abattement PS (par an, dès la 6e année)
< 6 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	+6 % / an	+1,65 % / an
22e année	100 % (exonération IR)	+1,60 % (28 % total à 22 ans)
23 à 29 ans	exonéré IR	+9 % / an
≥ 30 ans	exonéré IR	100 % (exonération PS)

Surtaxe sur plus-value > 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI) : barème progressif de 2 % à 6 % de la plus-value nette imposable.

Exonérations principales :

Résidence principale au jour de la vente, sans condition de durée (article 150 U II du CGI).
Première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi pour acquérir la résidence principale dans les 24 mois.
Cession dont le prix ≤ 15 000 €.
Détention > 30 ans (exonération totale par abattement).
Vente par retraités ou personnes invalides aux revenus modestes (conditions de ressources).

Régime particulier — biens en LMNP cédés à compter du 15/02/2025 : les amortissements pratiqués sont soustraits du prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value brute imposable. Quatre catégories sont exclues : résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées (> 65 ans), EHPAD, établissements médico-sociaux.

Pour aller plus loin

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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.