Vacance locative
La vacance locative désigne la période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locataires, ou n’est pas mis en location.
Définition
La vacance locative est la durée pendant laquelle un logement destiné à la location ne produit aucun revenu : recherche de nouveau locataire, travaux entre deux baux, période sans demande sur le marché. Elle se mesure en mois par an ou en pourcentage du loyer annuel théorique. La vacance est l’un des principaux facteurs de baisse du rendement net d’un investissement locatif. Elle doit être anticipée dans toute simulation sérieuse, à hauteur du taux de vacance moyen observé sur la zone géographique du bien.
Mesure et impact
Le taux de vacance s’exprime selon plusieurs définitions :
- Vacance frictionnelle : courte période normale entre deux locataires (1 à 2 mois en moyenne).
- Vacance structurelle : période longue liée à un déséquilibre offre/demande local.
Données de référence (INSEE et Observatoires locaux des loyers) :
| Zone | Taux de vacance moyen indicatif |
|---|---|
| Zone très tendue (Paris, grandes métropoles) | 3 à 5 % |
| Zone tendue (chefs-lieux régionaux) | 5 à 8 % |
| Zone détendue (rural, villes moyennes) | 8 à 12 % |
| Zones très détendues | > 12 % |
Impact sur le rendement : un taux de vacance de 8 % équivaut à un mois de loyer perdu par an, soit environ 0,5 à 0,8 point de rendement sur le rendement brut.
Pour réduire la vacance :
- Fixer un loyer conforme au marché local (référentiel : DVF, observatoires des loyers).
- Anticiper les travaux entre deux locataires.
- Maintenir une qualité d’entretien correcte et un DPE correct (depuis la loi Climat et résilience, les passoires thermiques deviennent progressivement interdites à la location).