Loyer médian
Le loyer médian est le loyer du logement situé au milieu de la distribution des loyers d’un secteur. Il est utilisé comme référence par les observatoires des loyers et l’encadrement légal.
Définition
Le loyer médian est l’indicateur statistique qui partage la distribution des loyers d’un échantillon en deux moitiés égales : la moitié des logements ont un loyer inférieur, l’autre moitié un loyer supérieur. Il est préféré à la moyenne dans le secteur immobilier car il est moins sensible aux valeurs extrêmes (loyers anormalement élevés ou bas). Le loyer médian est calculé par les Observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par le ministère du Logement et publié sur Observatoires-des-loyers.org. Il sert également de référence légale dans le cadre de l’encadrement des loyers dans les zones tendues qui l’appliquent (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.). Cadre légal : article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
Sources et usages
Sources officielles de loyers médians :
| Source | Couverture | Mise à jour |
|---|---|---|
| Observatoires locaux des loyers (OLL) | Une trentaine d’agglomérations agréées | Annuelle, par typologie et zone géographique |
| OLAP (Paris) | Agglomération parisienne | Annuelle |
| DRIHL Île-de-France | Île-de-France | Loyers de référence pour encadrement |
| CLAMEUR (suspendu) | National, historique | Plus mis à jour depuis 2019 |
Données disponibles par OLL :
- Loyer médian au m² (€/m²/mois, hors charges).
- Décomposition par typologie : T1, T2, T3, T4 et plus.
- Décomposition par époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990.
- Décomposition par secteur géographique : zonage spécifique à l’OLL.
- Loyer de marché vs loyer parc privé.
Encadrement des loyers (dans les communes qui l’appliquent) :
- Trois indicateurs publiés par arrêté préfectoral : loyer de référence, loyer de référence majoré (+ 20 %), loyer de référence minoré (− 30 %).
- Le bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles (article 140 de la loi ELAN).
- Communes appliquant l’encadrement (2025) : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, et d’autres communes franciliennes.
Usages pratiques pour l’investisseur :
- Calcul de rentabilité : positionner le loyer envisagé par rapport au loyer médian local pour valider la cohérence du projet.
- Estimation de revenus : un bien similaire en typologie et secteur devrait se louer proche du loyer médian.
- Conformité juridique : en zone d’encadrement, vérifier le loyer de référence majoré avant de fixer un loyer.
Limites :
- Les OLL ne couvrent pas tout le territoire — environ 50 % de la population française.
- Les loyers médians sont des moyennes statistiques : la qualité du bien (DPE, équipements, exposition) peut justifier un écart sensible.
- L’encadrement des loyers n’est appliqué que dans les communes qui ont volontairement adhéré au dispositif.