Rendement net
Le rendement net est l’indicateur intermédiaire de la rentabilité d’un investissement locatif. Il retranche les charges récurrentes du rendement brut, sans intégrer la fiscalité.
Définition
Le rendement net, aussi appelé rentabilité nette de charges, exprime en pourcentage le rapport entre les loyers annuels diminués des charges non récupérables et le prix d’acquisition du bien. C’est l’indicateur qui reflète le rendement économique avant impôt. Il se situe entre le rendement brut (sans aucune charge) et le rendement net-net (après fiscalité). Le rendement net ne dépend pas du régime fiscal du bailleur : il mesure la performance intrinsèque du bien locatif, hors arbitrage micro-BIC/réel ou foncier/meublé.
Formule de calcul
Rendement net (%) = (Loyers annuels − Charges annuelles) / Prix d’acquisition × 100
Charges habituellement intégrées au calcul :
- Taxe foncière (part propriétaire, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturable au locataire).
- Charges de copropriété non récupérables (~25–30 % des charges totales en moyenne).
- Assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Frais de gestion locative si délégués à une agence (~6–10 % des loyers TTC).
- Frais d’entretien et de réparation (provision indicative 5 à 10 % des loyers).
- Vacance locative prévisionnelle (1 à 3 mois selon la tension du marché).
L’écart entre rendement brut et rendement net atteint couramment 1,5 à 2,5 points de pourcentage. Pour un bien à 6,5 % de brut, le net oscille typiquement entre 4 % et 5 %. Ce chiffre ne tient pas encore compte de l’imposition : voir rendement net-net.