Rendement net-net
Le rendement net-net mesure la rentabilité réellement perçue par le bailleur après prise en compte des charges et de la fiscalité.
Définition
Le rendement net-net, aussi appelé rentabilité nette d’impôt ou rentabilité finale, exprime en pourcentage le rapport entre le loyer encaissé après déduction des charges et de l’imposition, et le prix d’acquisition du bien. C’est l’indicateur le plus représentatif de la performance d’un investissement locatif puisqu’il intègre l’ensemble des flux : loyers, charges, impôt sur le revenu (IR), prélèvements sociaux (PS) et, le cas échéant, cotisations sociales. Le rendement net-net dépend du régime fiscal retenu (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, BIC réel) et de la tranche marginale d’imposition (TMI) du bailleur.
Formule de calcul
Rendement net-net (%) = (Loyers − Charges − Impôt − PS) / Prix d’acquisition × 100
Composantes fiscales typiques :
- Imposition au barème de l’IR selon la TMI : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 % (barème officiel).
- Prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % sur la base imposable.
- En LMNP réel, les amortissements peuvent neutraliser partiellement le résultat imposable.
- En LMP, l’imposition cède la place à des cotisations SSI (Sécurité sociale des indépendants).
Ordres de grandeur courants :
| Rendement brut | Rendement net-net (TMI 30 %) |
|---|---|
| 5 % | 2,5 – 3,5 % |
| 7 % | 3,5 – 5 % |
| 10 % | 5 – 7 % |
L’écart entre brut et net-net dépasse couramment 3 points pour un bailleur en TMI 30 % au régime foncier. Le régime LMNP réel réduit fortement cet écart grâce à l’amortissement.
Pour aller plus loin
- Guide rentabilité locative
- Calculateur rentabilité locative
- Comparateur fiscal
- Glossaire — rendement net
- Glossaire — LMNP
- impots.gouv.fr — Régimes d’imposition
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.