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Rendement brut

  1. Définition
  2. Formule de calcul
  3. Pour aller plus loin

Le rendement brut est l’indicateur de base de la rentabilité d’un investissement locatif. Il rapporte le loyer annuel au prix d’achat du bien, sans tenir compte des charges, de la fiscalité ni de la vacance.

Définition

Le rendement brut, aussi appelé rentabilité brute, exprime en pourcentage le rapport entre les loyers perçus sur une année et le prix d’acquisition du bien immobilier. Il s’agit d’un indicateur de premier niveau, utile pour comparer rapidement plusieurs biens, mais qui ne reflète pas le rendement réellement encaissé. Aucune charge (taxe foncière, copropriété, assurance, frais de gestion) ni fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) n’est intégrée dans le calcul. Le rendement brut surestime systématiquement la performance économique d’un investissement.

Formule de calcul

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) / Prix d’acquisition × 100

Le prix d’acquisition retenu correspond au prix d’achat hors frais de notaire. Certains praticiens intègrent les frais d’acquisition au dénominateur (on parle alors de « rendement brut frais inclus »), ce qui donne un chiffre plus réaliste mais reste éloigné du rendement net réellement perçu.

Pour passer du rendement brut à un indicateur fiable, il faut soustraire :

  • les charges récurrentes non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion) → rendement net ;
  • la fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux selon le régime) → rendement net-net.

Un rendement brut affiché à 7 % se traduit fréquemment par un rendement net-net compris entre 3 % et 5 % selon le régime fiscal, le niveau de charges et la vacance locative observée.

Pour aller plus loin