Démembrement de propriété — Glossaire

Le démembrement de propriété consiste à séparer juridiquement la nue-propriété de l’usufruit d’un bien. Il est utilisé en transmission patrimoniale et en investissement décoté.

Définition

Le démembrement de propriété est l’opération juridique qui scinde le droit de propriété d’un bien en deux droits réels distincts : la nue-propriété (droit de disposer) et l’usufruit (droit d’utiliser et de percevoir les revenus). Chaque droit peut être détenu par une personne différente. Le démembrement est temporaire : à l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou terme contractuel), la pleine propriété se reconstitue automatiquement et sans fiscalité supplémentaire entre les mains du nu-propriétaire. Cette mécanique est définie par les articles 578 à 624 du Code civil et valorisée fiscalement à l’article 669 du CGI.

Trois usages principaux

1. Transmission patrimoniale

Mécanisme : les parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en se réservant l’usufruit. Avantages :

Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (par exemple 60 % de la valeur totale entre 61 et 70 ans), avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 du CGI).
Au décès des parents, aucun droit de succession sur le bien : l’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue gratuitement (article 1133 du CGI).
Les parents continuent à percevoir les loyers et à utiliser le bien durant leur vie.

2. Investissement en nue-propriété

Mécanisme : l’investisseur achète la seule nue-propriété d’un bien (souvent un logement neuf), tandis qu’un bailleur institutionnel (bailleur social, SCPI) acquiert l’usufruit temporaire pour une durée de 15 à 20 ans. Avantages pour l’investisseur :

Décote sur le prix d’acquisition : 30 à 40 % en moyenne.
Aucun revenu locatif à déclarer pendant la durée du démembrement.
Aucune fiscalité (IR, prélèvements sociaux, IFI) sur le bien pendant la durée du démembrement.
Au terme, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité.

3. Démembrement temporaire entre vifs

Utilisé pour des objectifs patrimoniaux spécifiques : transmission progressive, optimisation IFI, donation d’usufruit à un ascendant.

Conséquences fiscales du démembrement :

Élément	Nu-propriétaire	Usufruitier
Revenus locatifs	Non concerné	Imposable (foncier ou BIC)
Taxe foncière	Non	Oui (article 1400 du CGI)
IFI	Exclu (sauf succession du conjoint survivant)	Imposable sur valeur pleine propriété
Plus-value à la cession	Plus-value des particuliers sur les droits cédés	Plus-value des particuliers sur les droits cédés

Précautions :

L’opération de démembrement doit être réalisée par acte notarié.
L’évaluation fiscale (article 669 CGI) s’impose pour les opérations gratuites (donations) ; pour les opérations à titre onéreux, la valeur économique peut être négociée mais doit être justifiable.
La répartition travaux/charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit être anticipée dès l’acte.

Pour aller plus loin

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