Usufruit — Glossaire — Simulation Immobilier

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Il s’éteint au décès de l’usufruitier ou au terme prévu.

Définition

L’usufruit est le droit réel temporaire de jouir d’un bien dont la propriété appartient à un autre (le nu-propriétaire), comme le ferait le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance (article 578 du Code civil). L’usufruitier dispose de deux prérogatives : l’usus (le droit d’utiliser le bien : habitation, jouissance directe) et le fructus (le droit d’en percevoir les revenus : loyers en cas de location). Il ne peut ni le vendre ni en disposer : ce droit est réservé au nu-propriétaire. L’usufruit est temporaire par nature : il s’éteint au décès de l’usufruitier (usufruit viager) ou au terme contractuellement fixé (usufruit temporaire, durée maximum 30 ans pour les personnes morales). Au terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire.

Droits, obligations et fiscalité

Droits de l’usufruitier :

Utiliser le bien (l’habiter, en jouir directement).
Louer le bien et percevoir les loyers.
Vendre l’usufruit (sans atteinte à la nue-propriété).
Bénéficier des productions courantes (récoltes, intérêts d’un compte usufructuaire).

Obligations de l’usufruitier (articles 600 à 616 du Code civil) :

Conserver la substance du bien — ne pas l’altérer.
Réaliser les travaux d’entretien courants (les grosses réparations, listées à l’article 606 du Code civil, restent à la charge du nu-propriétaire).
Payer les charges courantes (taxe d’habitation s’il occupe, charges de copropriété d’entretien).
Établir un inventaire des meubles et une caution si exigée par le titre.

Fiscalité de l’usufruitier :

Impôt	Règle applicable
Revenus locatifs	Déclarés par l’usufruitier (revenus fonciers ou BIC selon meublé/nu)
Taxe foncière	À la charge de l’usufruitier (article 1400 du CGI)
IFI	L’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 du CGI)
Succession	Aucune transmission au décès (extinction de l’usufruit)

Valeur fiscale de l’usufruit (article 669 du CGI) :

Décroît selon l’âge de l’usufruitier : 90 % à moins de 21 ans, 50 % à 51-60 ans, 10 % à plus de 91 ans.
L’usufruit temporaire (durée fixe) est valorisé à 23 % par tranche de 10 ans, sans excéder la valeur de l’usufruit viager.

Cas particuliers :

Usufruit successoral du conjoint survivant : par défaut, le conjoint reçoit l’usufruit de la totalité des biens ou la pleine propriété d’un quart, au choix (article 757 du Code civil).
Quasi-usufruit : usufruit portant sur des biens consomptibles (argent, valeurs mobilières). L’usufruitier peut les consommer mais doit restituer un équivalent en fin d’usufruit (article 587 du Code civil).

Pour aller plus loin

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