Nue-propriété
La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien sans en avoir l’usage ni les revenus. Elle est complémentaire à l’usufruit dans le démembrement de propriété.
Définition
La nue-propriété est l’un des deux droits issus du démembrement de propriété, l’autre étant l’usufruit. Le nu-propriétaire possède le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre) mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus. Ces deux derniers droits — usus et fructus — appartiennent à l’usufruitier. À l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme d’un usufruit temporaire), la nue-propriété et l’usufruit se réunissent automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits ni frais supplémentaires. La nue-propriété est définie par les articles 578 à 624 du Code civil.
Valorisation et fiscalité
La valeur fiscale de la nue-propriété est définie par l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier au jour de la donation ou de la cession :
| Âge de l’usufruitier | Valeur nue-propriété | Valeur usufruit |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % | 90 % |
| 21 à 30 ans | 20 % | 80 % |
| 31 à 40 ans | 30 % | 70 % |
| 41 à 50 ans | 40 % | 60 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 60 % | 40 % |
| 71 à 80 ans | 70 % | 30 % |
| 81 à 90 ans | 80 % | 20 % |
| Plus de 91 ans | 90 % | 10 % |
Conséquences fiscales pour le nu-propriétaire :
- Pas de revenus locatifs à déclarer (perçus par l’usufruitier).
- Pas d’IFI : la nue-propriété est en principe exclue de l’assiette IFI (article 968 du CGI), sauf cas de démembrement provenant d’une succession au profit du conjoint survivant.
- Plus-value à la cession : si le nu-propriétaire vend ses droits avant l’extinction de l’usufruit, plus-value calculée sur le prix d’acquisition de la nue-propriété.
- Transmission par décès : l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier ne génère aucun droit de succession pour le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire (article 1133 du CGI).
Usages courants :
- Donation aux enfants avec réserve d’usufruit aux parents (technique classique de transmission).
- Investissement en nue-propriété : acquisition d’un bien sans usufruit (souvent loué à un bailleur social pendant 15 à 20 ans), avec décote d’achat de 30 à 40 %.
- Démembrement temporaire pour optimisation patrimoniale.
Pour aller plus loin
- Glossaire — usufruit
- Glossaire — démembrement de propriété
- Glossaire — IFI
- Glossaire — plus-value immobilière
- Guide statut juridique investissement locatif
- Service-public.fr — Démembrement de propriété
- Légifrance — article 669 du CGI
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil patrimonial personnalisé.