TRI d’un investissement locatif : calcul et exemple chiffré
- TRI d’un investissement locatif : définition opérationnelle et différence avec le rendement brut
- Les composantes du TRI immobilier : flux initiaux, flux annuels et revente
- Calcul du TRI immobilier pas à pas : méthode, Excel et exemple chiffré
- TRI, effet de levier et scénarios de marché : ce que changent crédit, durée et revalorisation
- Fiscalité, régimes et limites du TRI : ce que l’indicateur ne montre pas
TRI d’un investissement locatif : définition opérationnelle et différence avec le rendement brut
Un studio à Rennes acheté 155 000 € frais de notaire inclus, loué 650 € par mois, affiche un rendement brut de 5 %. Ce chiffre rassure souvent l’acheteur, alors qu’il ne dit presque rien sur la rentabilité réelle sur 15 ou 20 ans.
Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition, sans autre nuance. C’est un indicateur de premier filtrage, utile pour passer rapidement en revue plusieurs annonces. Pourtant, il ignore les frais de gestion, les travaux, la fiscalité et, surtout, la manière dont le crédit et la revente vont transformer l’effort financier initial en patrimoine net.
Le TRI immobilier, pour « Taux de Rendement Interne », répond précisément à ce manque. Il mesure le taux de rendement annuel composé de votre capital investi, en intégrant tous les flux de trésorerie de l’opération : l’apport de départ, les cash-flows annuels après impôt, puis la valeur nette à la revente.
Comment le TRI capture la réalité économique d’un projet locatif
Dans la logique financière classique, le TRI est le taux d’actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette. En langage courant, il répond à une question simple : « Quel taux annuel faudrait-il appliquer pour qu’en actualisant tous les flux futurs (positifs et négatifs), on retombe exactement sur la somme investie au départ ? ».
La formule de base, utilisée notamment dans les supports pédagogiques du CFA Institute, s’écrit ainsi :
VAN = 0 = −I₀ + CF₁/(1+TRI) + CF₂/(1+TRI)² + … + (CFₙ + Vₙ)/(1+TRI)ⁿ
où I₀ correspond à l’investissement initial (apport, éventuellement frais non financés), CFₙ aux cash-flows annuels nets et Vₙ à la valeur nette de revente à l’année n. En immobilier locatif, chaque CFₙ inclut les loyers encaissés, moins les charges, la mensualité de crédit et l’impôt sur les revenus locatifs.
Rendement brut vs TRI : un écart qui se compte en dizaines de milliers d’euros
Le contraste apparaît nettement avec un cas concret. Prenons un studio à Lyon, valeur 160 000 € frais inclus, loué 720 € par mois. Le rendement brut atteint 5,4 %, chiffre souvent mis en avant par l’agent. Après prise en compte des charges de copropriété, de l’assurance, de la taxe foncière et d’un peu de vacance locative, le rendement net de charges tombe à 3,8 % environ.
En ajoutant la fiscalité et le crédit, on arrive à un rendement « net-net » autour de 2,9 % pour un propriétaire imposé à une tranche médiane. Le TRI calculé sur 15 ans, en supposant une légère revalorisation du bien et la revente avec frais d’agence, ressort pourtant près de 5,1 %. Ce décalage s’explique par le capital remboursé au fil du prêt et la plus-value latente à la revente, éléments absents du simple ratio loyers/prix.
| Indicateur | Valeur | Ce qu’il mesure réellement |
|---|---|---|
| Rendement brut | 5,4 % | Loyers annuels divisés par le prix, avant toute charge |
| Rendement net de charges | 3,8 % | Après charges récurrentes, hors impôt et hors crédit |
| Rendement net-net | 2,9 % | Après charges et fiscalité, sans tenir compte de la revente |
| TRI sur 15 ans | 5,1 % | Intègre crédit, impôt et revente, exprimé sur le capital investi |
Ce tableau illustre ce que de nombreux investisseurs découvrent a posteriori : un bien « à 6 % brut » peut masquer un TRI décroché sous 3 % si la fiscalité est lourde et la hausse des prix faible. À l’inverse, un appartement avec cash-flow négatif les premières années peut afficher un TRI respectable grâce à l’effet de levier du crédit et à la dynamique du marché local.
Conséquence directe : fonder sa décision uniquement sur le rendement brut revient à regarder le tableau de bord d’un avion avec un seul instrument allumé. Le TRI donne une image beaucoup plus fidèle de la trajectoire patrimoniale.
Les composantes du TRI immobilier : flux initiaux, flux annuels et revente
Pour passer de la théorie à la pratique, un fil conducteur aide souvent à structurer le raisonnement. Imaginons Camille, 34 ans, qui achète un T2 à Bordeaux pour le louer meublé. Son projet suit le même schéma que la plupart des opérations : un flux initial négatif, une série de flux annuels plus ou moins positifs, puis un flux final au moment de la revente.
Chacune de ces briques influe sur le résultat de manière différente. Les dépenses de départ se voient une seule fois, les flux annuels se répètent pendant des années, et le flux terminal concentre une grande part de la valeur, surtout si la revalorisation du bien est significative.
L’investissement initial : apport, frais et éventuel mobilier
Le premier flux, à la date t=0, correspond au capital que l’acheteur sort de sa poche. Il couvre l’apport demandé par la banque, les frais de notaire s’ils ne sont pas intégralement financés et, en location meublée, le mobilier et l’électroménager nécessaires.
Dans la plupart des montages, les frais de notaire représentent entre 7 % et 8 % dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf, valeurs confirmées par les notaires de France. Certains établissements acceptent de les financer à crédit, ce qui minore le flux initial mais augmente la mensualité de prêt. Ce compromis modifie la répartition entre effort de départ et effort mensuel, donc la structure des flux de trésorerie qui alimentent le calcul du TRI.
Pour Camille, l’apport représente 30 000 € sur un bien de 180 000 € hors frais, auxquels s’ajoutent 7 % de frais d’acquisition. Une partie de ces frais est financée, l’autre non. Le flux initial retenu dans le calcul du TRI correspond à ces 30 000 € effectivement déboursés, plus éventuellement un budget mobilier d’environ 4 000 € s’il n’est pas lui aussi financé.
Les flux annuels nets : loyers, charges, crédit et impôt
Le second bloc de calcul regroupe les flux annuels nets, souvent notés CF₁, CF₂, … CFₙ. Chaque année, l’investisseur perçoit des loyers, paie des charges, rembourse une mensualité et règle, ou non, de l’impôt en fonction de son régime fiscal.
Une façon pratique de le modéliser consiste à poser l’égalité suivante :
Flux annuel net = Loyers perçus − Charges récurrentes − Mensualités de crédit − Impôt sur les revenus locatifs
Les charges incluent la part non récupérable des frais de copropriété, l’assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière et, pour les loueurs meublés professionnels ou assimilés, la cotisation foncière des entreprises. Les postes de dépenses exceptionnels, comme de gros travaux, peuvent être ventilés sur plusieurs années ou intégrés l’année où ils surviennent, selon la finesse souhaitée dans la simulation.
En régime LMNP réel, la combinaison des amortissements et des charges déductibles neutralise souvent la base taxable pendant plusieurs années. Le BOFIP rappelle que les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global mais peuvent gommer le résultat positif de la location (référence BOI-BIC-CHG-20-10). Dans les faits, nombre de propriétaires ne paient pas d’impôt sur leurs loyers pendant 8 à 15 ans, ce « bouclier » fiscal ayant un impact direct sur le TRI.
Le flux terminal : revente, plus-value et capital restant dû
Le dernier flux du puzzle, parfois appelé Vₙ dans la formule, est celui de la revente. Il agrège plusieurs composantes : le prix de vente brut, les frais de cession (agence, diagnostics), la fiscalité sur la plus-value et le capital restant dû à la banque.
La fiscalité sur la plus-value immobilière des particuliers s’applique selon les règles de l’article 150 U du CGI, consultable sur Légifrance. L’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux sont totalement effacés après 30 ans. Sur une durée de 15 ans, l’investisseur bénéficie déjà d’abattements intermédiaires, ce qui réduit la facture mais ne la fait pas disparaître.
Depuis février 2025, une évolution importante est intervenue pour la location meublée : les amortissements pratiqués en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente, ce que rappelle le BOFIP dans ses mises à jour 2025 [À VÉRIFIER pour la référence précise]. Ce que dit l’administration : l’assiette taxable inclut désormais ces amortissements. Ce que cela ne dit pas en première lecture : le TRI théorique des montages LMNP antérieurs à la réforme se retrouve revu à la baisse si l’on intègre cette réintégration.
C’est la limite de l’exercice : sans les chiffres exacts fournis par le notaire (frais, droits, calcul précis de l’impôt sur la plus-value), le calcul reste forcément indicatif à quelques centaines d’euros près. Pour autant, dans un modèle sérieux, ce flux terminal ne peut être traité à la légère, car il concentre la majeure partie de la valeur créée.
Calcul du TRI immobilier pas à pas : méthode, Excel et exemple chiffré
Une fois les flux identifiés, la question revient souvent : comment passer du tableau chiffré au fameux pourcentage de TRI ? Contrairement au rendement brut ou au cash-flow mensuel, il n’existe pas de formule « fermée » simple à poser sur une calculatrice de base.
La méthode standard consiste à utiliser un algorithme numérique. Les logiciels de calcul financier et les simulateurs spécialisés s’appuient le plus souvent sur la méthode de Newton-Raphson ou, à défaut, sur une dichotomie entre un taux bas et un taux haut, jusqu’à ce que la VAN se rapproche de zéro.
Construire la série de flux de trésorerie pour un cas concret
Reprenons l’un des cas chiffrés fréquemment cités dans la littérature spécialisée. Un appartement est acheté 180 000 € avec 30 000 € d’apport, le reste étant financé sur 20 ans à 3,8 %. Les frais de notaire et annexes sont absorbés dans l’apport pour simplifier, hypothèse à vérifier dans un cas réel avec son banquier et son notaire.
Les loyers nets perçus atteignent 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Les charges non récupérables s’élèvent à 3 500 € par an. La mensualité de crédit est de 890 €, ce qui représente 10 680 € sur une année. Le cash-flow annuel ressort ainsi :
Cash-flow annuel = 9 000 − 10 680 − 3 500 = −5 180 €
Le flux d’année 1 vaut donc −5 180 €, tout comme ceux des années suivantes dans cette version simplifiée. À l’année 10, l’investisseur revend le bien après une hausse de 2 % par an. La valeur de marché estimée se calcule en appliquant la formule 180 000 × (1,02)¹⁰, soit environ 219 453 €. En déduisant un capital restant dû de 112 000 €, la valeur nette de revente atteint 107 453 €.
La série de flux utilisée pour le TRI se présente alors ainsi :
- Année 0 : −30 000 € (apport initial)
- Années 1 à 9 : −5 180 € chaque année (cash-flow annuel négatif)
- Année 10 : −5 180 € + 107 453 € = 102 273 € (cash-flow de l’année + valeur nette de revente)
En pratique, ce flux terminal de 102 273 € intègre la revente nette de crédit, mais pas la fiscalité sur la plus-value, qui viendrait réduire ce montant si l’on voulait passer à un TRI vraiment après impôt.
Utiliser la fonction TRI d’Excel ou d’un tableur équivalent
Une fois ces flux posés dans un tableur, le calcul se résume à appeler la fonction adéquate. Dans Excel ou LibreOffice Calc, la fonction TRI s’utilise en sélectionnant la plage contenant les flux, par exemple =TRI(A1:A12) si les flux vont de la cellule A1 (année 0) à A12 (année 10).
Le logiciel va tester plusieurs taux, calculer la VAN à chacun de ces taux, puis itérer jusqu’à trouver celui qui annule la VAN à une précision donnée. C’est exactement le comportement d’un algorithme de Newton-Raphson appliqué à la fonction VAN(taux), sauf que l’utilisateur n’a pas à entrer dans le détail mathématique.
Dans le cas étudié, le TRI ressort autour de 8,2 % par an. Ce pourcentage signifie que, sur 10 ans, chaque euro des 30 000 € d’apport produit un rendement annuel composé d’environ 8,2 %, et ce malgré un cash-flow annuel déficitaire. L’écart entre ce chiffre et le sentiment parfois négatif lié à un effort mensuel de plus de 400 € illustre bien la différence entre flux de trésorerie et enrichissement patrimonial.
Grille de lecture : à partir de quel TRI un projet devient-il attractif ?
Pour interpréter le résultat, il est utile de le comparer à d’autres placements selon un référentiel cohérent. Le livret A s’établit autour de 2 à 3 % brut en 2026, les fonds euros d’assurance-vie autour de 2 à 3 % également selon les statistiques de l’ACPR, tandis que les ETF actions mondiaux ont délivré entre 7 % et 10 % par an sur longue période, selon les données historiques d’indices publiés par MSCI.
Une grille de lecture classique peut être dressée :
< 3 % : investissement peu intéressant au regard des contraintes de gestion locative.
3–5 % : résultat moyen, à apprécier selon le risque locatif et la liquidité du marché.
5–7 % : bon équilibre entre effort, risque et rendement potentiel pour un bien standard.
> 7 % : TRI élevé, à revisiter pour vérifier les hypothèses (prix de revente, fiscalité, coûts cachés).
Selon les cas, un projet à 4,5 % peut se justifier dans un centre-ville très liquide et peu risqué, alors qu’un TRI à 7 % dans une commune en déclin démographique mérite une analyse prudente. Le chiffre ne remplace pas le jugement, il le structure.
Une vidéo pédagogique peut aider à visualiser ce calcul sur tableur et rassurer ceux qui hésitent encore à manipuler la fonction TRI. L’essentiel reste de bien comprendre le sens économique du résultat.
TRI, effet de levier et scénarios de marché : ce que changent crédit, durée et revalorisation
Une fois la mécanique de base comprise, l’étape suivante consiste à tester différents scénarios. Les mêmes flux de départ produisent des TRI très différents si l’on modifie le taux d’emprunt, la durée de détention ou la trajectoire des prix immobiliers.
C’est là que l’outil devient réellement décisionnel. Un propriétaire peut simuler un horizon de 10 ans, puis de 20 ans, avec des hypothèses de revalorisation à 0 %, 1 %, 2 % ou 3 % par an, et observer à quel moment le TRI rejoint ou dépasse d’autres solutions d’épargne.
Impact de la revalorisation du bien : le rôle central de l’emplacement
Sur une durée de 15 ans, la variation du prix de revente pèse très lourd. Une synthèse fréquemment citée pour un même bien démontre l’ampleur de l’écart :
0 % de hausse annuelle : TRI proche de 2,8 % ;
1 % de hausse : TRI aux alentours de 4,2 % ;
2 % de hausse : TRI qui grimpe vers 5,7 % ;
3 % de hausse : TRI proche de 7,4 %.
Le message implicite rejoint un adage bien connu : l’emplacement détermine l’essentiel de la rentabilité à long terme. Un quartier bénéficiant d’une croissance démographique, d’emplois stables et d’une offre de transport solide a plus de chances de soutenir 2 % ou 3 % de hausse annuelle qu’une zone en décroissance. Les données INSEE sur la démographie locale et les observatoires notariaux de prix (notaires.fr) fournissent des repères concrets pour bâtir ces hypothèses.
Horizon de placement et abattements fiscaux sur la plus-value
La durée de détention influe également sur la fiscalité à la revente. Plus l’horizon s’étire, plus les abattements sur la plus-value immobilière augmentent, jusqu’à l’exonération totale sur l’impôt sur le revenu après 22 ans et sur les prélèvements sociaux après 30 ans, comme rappelé sur Service-public.fr.
Sur 10 ans, l’effort de crédit reste important, le capital restant dû demeure élevé et la fiscalité sur la plus-value est quasi pleine. Sur 20 ans, le même bien affiche un capital restant dû bien plus faible, des abattements significatifs sur la plus-value et souvent une valeur de marché supérieure. Le TRI sur 20 ans dépasse fréquemment de 1 à 2 points celui calculé sur 10 ans, à hypothèses identiques de revalorisation.
Ce que cela ne dit pas : maintenir un bien en location pendant 20 ans augmente aussi l’exposition aux risques de vacance, de travaux structurels et de changement réglementaire. Le chiffre du TRI doit donc se lire conjointement avec la capacité du propriétaire à supporter ces aléas sur la durée.
TRI et taux d’emprunt : le seuil de rentabilité du levier
Dernier point décisif, le financement. La Banque de France publie chaque mois un tableau de synthèse des taux moyens pratiqués par les banques sur le crédit immobilier. Lorsque ces taux montent, la barre à franchir pour rendre le levier créateur de valeur s’élève elle aussi.
Le principe est simple : tant que le TRI de l’opération, calculé sur l’apport, dépasse le taux nominal du prêt, le levier joue en faveur de l’investisseur. Un projet à 8 % de TRI financé à 4 % génère un gain de levier de 4 points. Inversement, si le TRI tombe sous le taux du crédit, l’endettement détruit de la valeur à long terme, même si le cash-flow est légèrement positif dans les premières années.
C’est là que des scénarios chiffrés apportent une clarté salutaire. Un même bien payé sans crédit peut afficher un TRI autour de 4,5 %, tandis que financé à 80 % par un prêt, son TRI grimpe entre 8 % et 12 % selon les hypothèses. Le crédit amplifie la rentabilité, mais il amplifie aussi le risque de retournement si la revente se fait dans un marché à −1 % par an pendant plusieurs années.
Un support vidéo qui illustre le lien entre taux d’emprunt, TRI et scénarios de marché aide souvent à visualiser ce point, surtout pour celles et ceux qui découvrent l’effet de levier.
Fiscalité, régimes et limites du TRI : ce que l’indicateur ne montre pas
La dernière brique concerne la fiscalité et les limites conceptuelles du TRI. Un même bien, avec les mêmes loyers et le même prix d’achat, peut délivrer des TRI très différents selon le statut choisi : location nue au régime micro-foncier, location meublée en LMNP réel, SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, ou encore SARL de famille.
Les articles publiés sur impots.gouv.fr détaillent ces régimes, mais l’enjeu, pour l’investisseur, reste le suivant : quel montage produit le flux après impôt le plus favorable sans enfermer le patrimoine dans une structure inadaptée au moment de la revente ?
TRI et choix du régime fiscal : écarts de 2 à 4 points possibles
Un tableau synthétique permet de comprendre l’impact global des principaux régimes sur le TRI :
| Régime fiscal | Effet typique sur le TRI | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Micro-BIC (meublé) | Neutre à légèrement négatif : abattement de 50 % mais impôt dès la 1ʳᵉ année | Peut devenir pénalisant si les charges réelles dépassent l’abattement |
| LMNP réel | Effet très favorable : 0 € d’impôt pendant 8 à 15 ans grâce aux amortissements | Réintégration des amortissements en plus-value à gérer à la revente depuis 2025 |
| Location nue (micro-foncier ou réel) | Situation intermédiaire : imposé sur les revenus fonciers, défiscalisation possible via travaux | L’absence d’amortissements limite le bouclier fiscal dans le temps |
| SCI à l’IS | TRI variable : bénéfice taxé à l’IS, mais double imposition potentielle à la distribution | Fiscalité lourde à la sortie sur la plus-value professionnelle, à modéliser avec un expert-comptable |
Pour un studio étudiant à Toulouse, acheté 95 000 € avec 15 000 € d’apport et financé sur 20 ans, les simulations montrent que le TRI sur 10 ans peut atteindre 9,4 % en LMNP réel avec une hausse de 1,5 % par an, alors qu’il descend autour de 7,6 % en micro-foncier pour la même trajectoire de prix. L’écart de 1,8 point illustre l’impact d’un régime fiscal adapté au projet.
Les limites intrinsèques du TRI : hypothèses, risque et liquidité
Le TRI n’épuise pas le sujet de la rentabilité, loin de là. Trois limites principales reviennent régulièrement dans la littérature financière :
Premièrement, le TRI suppose que les cash-flows positifs intermédiaires sont réinvestis au même taux. Dans la vraie vie, le cash-flow de 780 € par an finit souvent sur un compte courant ou sert à d’autres projets, rarement à 6 % ou 7 % de rendement. Certains analystes préfèrent donc le TRIM (Taux de Rendement Interne Modifié), qui permet de spécifier un taux de réinvestissement plus réaliste.
Deuxièmement, le TRI ne mesure pas le risque. Deux biens peuvent afficher 7 % sur le papier, l’un dans une métropole dynamique avec des locataires solvables, l’autre dans une ville mono-industrielle exposée à un plan social. Les risques de vacance, d’impayés, de travaux imprévus ou de changement réglementaire ne se lisent pas dans le pourcentage final.
Troisièmement, le TRI ignore la liquidité. Un ETF mondial se revend en quelques clics et en quelques secondes. Un appartement loué avec travaux à prévoir peut rester plusieurs mois sur le marché avant de trouver preneur, ce qui compte si l’investisseur a besoin de liquidités rapidement.
Un indicateur puissant, à manier avec prudence et avec des chiffres réalistes
Pour finir, un rappel de bon sens s’impose. Le TRI est un outil, pas une promesse. Des hypothèses de revente trop optimistes, un oubli de la fiscalité sur la plus-value, ou une sous-estimation chronique des travaux peuvent gonfler le chiffre final de plusieurs points. Un TRI théorique supérieur à 10 % mérite presque toujours une double vérification des données d’entrée.
Cet article expose un cadre général, des mécanismes et des cas chiffrés pour aider à structurer la réflexion autour du TRI d’un investissement locatif. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal individualisé. Pour tout projet concret, la modélisation détaillée avec un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant reste indispensable.
Comment se calcule concrètement le TRI d un investissement locatif ?
Le calcul du TRI repose sur la liste chronologique de tous les flux de trésorerie liés au bien. On inscrit d abord le flux initial (apport, frais non financés, éventuellement mobilier), puis les flux annuels nets (loyers perçus moins charges, mensualités de crédit et impôts), et enfin le flux terminal au moment de la revente (prix net vendeur, moins capital restant dû et fiscalité sur la plus-value). Ces flux sont saisis dans un tableur, puis la fonction TRI est utilisée pour trouver le taux qui annule la valeur actuelle nette. Le résultat exprimé en pourcentage correspond au rendement annuel composé de votre capital investi.
Pourquoi le TRI est il plus fiable que le rendement brut pour juger un investissement ?
Le rendement brut se contente de diviser les loyers annuels par le prix d acquisition, sans prendre en compte ni les charges, ni le crédit, ni la fiscalité, ni le prix de revente. Le TRI, lui, intègre tous ces éléments sur la durée de détention. Il mesure la rentabilité de l argent réellement sorti de votre poche, après impôt, en tenant compte du capital remboursé et de la plus-value éventuelle. Deux biens affichant le même rendement brut peuvent ainsi avoir des TRI très différents selon le financement et le marché local.
Un investissement locatif peut il avoir un bon TRI avec un cash flow negatif ?
Oui, c est fréquent lorsque le crédit finance une grande partie du prix et que la valeur du bien progresse au fil du temps. Le cash flow, c est la différence entre loyers, charges et mensualités chaque année. Il peut être négatif si la mensualité de crédit est élevée. Le TRI, lui, tient compte du capital remboursé à la banque et de la valeur nette à la revente. Un projet peut donc demander un effort mensuel mais générer un TRI supérieur à 6 ou 7 % grâce à l effet de levier et à la plus-value finale.
Quelle difference entre TRI et TRIM pour un investissement immobilier ?
Le TRI classique suppose que tous les flux positifs intermédiaires sont réinvestis au même taux, ce qui n est pas toujours réaliste. Le TRIM (taux de rendement interne modifié) corrige cette hypothèse en permettant de fixer un taux de réinvestissement différent, par exemple un taux de 2 ou 3 % correspondant à un placement d épargne de court terme. En immobilier locatif, le TRIM donne souvent un résultat légèrement plus bas que le TRI, mais reflète mieux la façon dont les cash flows positifs sont réellement utilisés.
Quel TRI viser pour un investissement locatif finance a credit ?
La cible dépend de votre tolérance au risque et des alternatives disponibles. De manière schématique, un TRI inférieur à 3 % apparaît faible par rapport à un livret ou un fonds euros. Entre 3 % et 5 %, le résultat peut se justifier dans un marché très sécurisé. Entre 5 % et 7 %, l investissement commence à rémunérer correctement le risque locatif. Au delà de 7 %, le TRI est élevé et impose une vérification attentive des hypothèses de loyers, de vacance, de travaux et de prix de revente. Dans tous les cas, le TRI net doit rester durablement supérieur au taux de votre crédit pour que l effet de levier soit réellement créateur de valeur.