Financer ses frais de notaire : prêt à 110%, PTZ et alternatives

Frais de notaire et prêt immobilier : poids réel dans un financement à 110 %

Un appartement ancien à 220 000 € acheté à Nantes affiche des frais de notaire d’environ 15 400 € si l’on retient un ratio de 7 %. Le projet ne coûte donc pas 220 000 €, mais 235 400 € avant même les frais de garantie et les éventuels frais de dossier bancaire. Ce décalage entre prix affiché et coût global surprend encore de nombreux acheteurs, alors que la ligne « frais d’acquisition » s’impose à chaque transaction, sans exception.

Derrière l’expression fourre-tout « frais de notaire », plusieurs postes s’additionnent. Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) constituent la plus grande part : entre 5 et 6 % du prix dans l’ancien selon le département, d’après les grilles publiées sur Service-public.fr. Ils financent principalement les départements et les communes. Les émoluments du notaire, eux, suivent un barème national dégressif fixé par décret (tarif réglementé actualisé en 2023 sur Légifrance) : plus le prix monte, plus le pourcentage diminue, même si le montant absolu progresse. Enfin, les débours correspondent aux sommes avancées par l’étude pour obtenir les pièces administratives, auxquelles s’ajoute la contribution de sécurité immobilière.

Pour un logement ancien, la part des frais dans le prix baisse légèrement quand le budget grimpe. Selon le Conseil supérieur du notariat, un bien de 100 000 € supporte en moyenne 7,5 % de frais, quand un bien de 500 000 € tourne autour de 6,8 %. Quelques centaines d’euros changent peu la décision sur un gros dossier, mais pèsent lourd sur un achat très contraint. Dans le neuf, l’échelle se modifie nettement : la présence de TVA sur le prix du bien réduit les droits de mutation, et les frais de notaire se situent généralement entre 2 et 3 % du prix.

Camille, 33 ans, veut acheter un T2 ancien à Lyon pour y habiter. Le prix net vendeur est fixé à 260 000 €. Le simulateur officiel des notaires (notaires.fr) affiche des frais de 18 980 €, soit 7,3 % du prix. S’ajoutent 2 400 € de garantie par caution et 900 € de frais de dossier bancaire. Le coût global d’acquisition grimpe donc à 282 280 €. Sans cette vision consolidée, la discussion avec la banque sur un éventuel crédit à 110 % reste faussée : le banquier regarde toujours le projet dans son ensemble, pas seulement le prix affiché en vitrine.

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (*HCSF*), renforcées depuis 2022, imposent d’ailleurs aux banques de respecter un taux d’effort maximal autour de 35 % des revenus et une durée de prêt plafonnée à 25 ans (hors quelques exceptions). En pratique, plus les frais de notaire sont inclus dans le financement, plus le montant emprunté augmente, et plus l’endettement peut frôler ce plafond. C’est là que se situe le premier arbitrage : accepter une mensualité plus lourde pour garder son épargne, ou mobiliser du cash pour contenir la dette.

Une donnée synthétique éclaire bien l’ordre de grandeur dans l’ancien.

Prix du bien ancien	Part estimée des frais de notaire	Montant des frais (ordre de grandeur)
100 000 €	7,5 %	7 500 €
200 000 €	7,2 %	14 400 €
300 000 €	7,0 %	21 000 €
400 000 €	6,9 %	27 600 €
500 000 €	6,8 %	34 000 €

Ce tableau ne remplace pas le décompte de l’étude notariale, mais il donne un repère utile pour calculer l’ampleur de l’apport nécessaire ou vérifier si un prêt à 110 % reste compatible avec les revenus du ménage.

En filigrane, une idée simple se dégage : sans simulation précise et sans estimation réaliste de ces frais, tout plan de financement repose sur du sable.

Prêt immobilier à 110 % : conditions, limites et impact sur le budget

Plusieurs banques françaises acceptent encore, selon les profils, de financer au-delà du prix du bien. Le montage dit « prêt à 110 % » consiste à emprunter non seulement la valeur du logement, mais aussi les frais de notaire, la garantie et parfois les frais de dossier. En pratique, le taux de financement peut grimper à 107-108 % du prix net vendeur, la barre théorique des 110 % incluant les petits frais annexes.

Les établissements de crédit ne le proposent pas à tout le monde. D’après les données agrégées publiées par la Banque de France dans ses statistiques de crédit aux ménages, les dossiers sans apport restent minoritaires, même si leur part progresse depuis 2023. Pour accepter un financement élargi, une banque exige généralement des revenus stables, un CDI hors période d’essai, un reste à vivre confortable et une gestion de compte sans incident. Un taux d’endettement inférieur à 30 % avant projet aide aussi à absorber la hausse de mensualité.

Reprenons Camille à Lyon. Pour financer les 282 280 € de son projet, elle envisage un crédit unique sur 25 ans. À un taux nominal de 4,1 % hors assurance (ordre de grandeur à rapprocher des observatoires de taux des grands courtiers en 2025-2026), la mensualité avoisine 1 485 €, assurance comprise à 0,25 % du capital emprunté. Si la banque se limitait à 100 % du prix du bien, le montant emprunté tomberait à 260 000 € et la mensualité tournerait plutôt autour de 1 365 €. L’écart de 120 € par mois n’est pas neutre, multiplié par 300 échéances.

Le prêt à 110 % soulage donc le besoin d’apport, mais renchérit le coût total du crédit. De façon caricaturale, soit l’emprunteur paie cher d’un coup (en apportant ses économies pour les frais), soit il paie davantage sur la durée (en les finançant au taux du prêt immobilier). La bonne réponse change en fonction de la rémunération de l’épargne, des projets parallèles (travaux, création d’entreprise, congé parental programmé) et de la capacité à supporter une mensualité plus élevée.

Beaucoup de banques encadrent ce type de montage par des conditions supplémentaires. Un apport minimal de 5 à 10 % du projet total revient régulièrement dans les grilles internes, même s’il peut être constitué d’épargne liquide, d’un PEL ancien ou d’un don familial. Certaines exigent la domiciliation des revenus ou la souscription de produits maison (assurance habitation, épargne salariale). D’autres préfèrent couper la poire en deux : elles acceptent de financer les frais de garantie et une partie des frais de notaire, mais incitent l’emprunteur à apporter au moins quelques milliers d’euros.

Sur le plan du risque, le prêt à 110 % place l’acheteur en situation de capital négatif les premières années. La valeur de marché du bien se rapproche du prix d’achat net vendeur, alors que le capital restant dû inclut les frais de notaire qui, eux, ne se récupèrent jamais à la revente. En cas de vente forcée rapide, la perte peut être immédiate. C’est l’un des éléments que le régulateur regarde lorsque les banques augmentent leur part de dossiers financés sans apport.

Quand le prêt à 110 % reste envisageable, la question devient donc : jusqu’où convient-il de l’utiliser, et comment le combiner avec des prêts aidés comme le PTZ pour limiter l’impact de ce surfinancement sur le budget mensuel.

Une vidéo pédagogique d’un acteur du crédit permet souvent de visualiser ces écarts de mensualités et l’impact du surcoût sur 20 ou 25 ans.

PTZ et prêts aidés : rôle indirect dans le financement des frais de notaire

Le prêt à taux zéro (PTZ), encadré par le Code de la construction et de l’habitation et détaillé sur Service-public.fr, ne finance pas directement les frais de notaire. Il sert à couvrir une partie du coût d’acquisition ou de construction, sans intérêt, dans des zones et pour des niveaux de revenus précis. Pourtant, son effet sur la capacité à régler les frais reste majeur : plus une part du projet est financée à 0 %, plus l’emprunteur peut consacrer son épargne ou un autre prêt à ces frais annexes.

Dans un schéma typique de primo-accession, l’acquéreur mobilise trois briques : un prêt bancaire principal, un PTZ, éventuellement un prêt à l’accession sociale (*PAS*) ou un prêt conventionné, et son apport. En ajustant ces briques, il devient possible de conserver une épargne de sécurité et de payer les frais de notaire sans recourir à un prêt à 110 %. Ou, dans une version plus tendue, de limiter la part des frais financée à un taux élevé.

Illustration chiffrée avec un couple, Sarah et Julien, qui achètent une maison récente en zone B1 pour 260 000 € avec travaux. Leur revenu fiscal de référence et la composition du foyer leur permettent de prétendre à un PTZ de 80 000 € selon les paramètres en vigueur à compter de 2024 (les montants restent à contrôler sur les simulateurs officiels, qui intègrent les ajustements réguliers). Les frais de notaire, dans ce cas de quasi-neuf, s’établissent autour de 6 500 € (environ 2,5 % du prix net). Leur épargne disponible atteint 15 000 €.

Sans PTZ, le financement devrait couvrir environ 266 500 € (prix + frais), avec un apport de 15 000 € et un prêt bancaire de 251 500 €. Avec le PTZ, le couple emprunte 80 000 € à 0 %, 171 500 € à taux classique, et conserve la liberté de n’utiliser que 6 500 € sur ses 15 000 € pour les frais de notaire. Les 8 500 € restants peuvent sécuriser la trésorerie de court terme ou financer des travaux non couverts par le plan initial. Le PTZ ne paie pas les frais, mais il libère bien le budget qui servira à les régler.

D’autres prêts aidés jouent un rôle comparable. Le PAS, régi par les articles R.331-63 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ouvre droit à des frais de garantie parfois réduits et à une prise en charge partielle des frais de dossier chez certains organismes. Les prêts Action Logement ou certaines aides locales (régions, métropoles) se greffent aussi à la structure, en apportant une enveloppe complémentaire à taux modéré. Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (*ANIL*), plusieurs grandes agglomérations proposent des aides à l’accession conditionnées à la résidence principale, qui, indirectement, aident à absorber la charge des frais de notaire.

Au-delà de ces dispositifs nationaux, quelques mécanismes internes aux banques peuvent jouer. Sur un dossier éligible au PTZ, un établissement acceptera parfois plus volontiers de financer une partie des frais de notaire, considérant que la présence d’un prêt gratuit réduit le risque global. Là encore, ce que dit la fiche commerciale ne raconte pas toujours ce que le comité de crédit acceptera en pratique : un courtier qui connaît les usages actuels de différentes banques peut faire la différence.

Pour un acheteur qui bénéficie d’un PTZ, la question centrale ne devient donc pas « le PTZ finance-t-il les frais ? », mais « comment articuler PTZ, prêt principal et apport pour que les frais ne fassent pas dérailler l’équilibre du projet ».

Alternatives au prêt à 110 % pour financer les frais de notaire

Quand la banque refuse le financement intégral, ou quand l’emprunteur préfère limiter son niveau de dette, d’autres solutions permettent d’absorber les frais de notaire. Certaines sont classiques, comme l’utilisation de l’épargne liquide. D’autres passent par des montages un peu plus techniques, qu’il vaut mieux tester à froid, avec des chiffres et un calendrier précis.

La première option reste l’activation de l’épargne de précaution : Livret A, LDDS, voire fonds en euros d’une assurance vie pour les épargnants qui acceptent de faire un retrait partiel. D’un point de vue strictement financier, lorsque le taux du crédit immobilier dépasse la rémunération nette de l’épargne, il devient rationnel d’utiliser cette épargne pour payer les frais plutôt que de les financer à crédit. Par exemple, avec 20 000 € sur un livret rémunéré à 3 % et un prêt immobilier proposé à 4,3 %, chaque euro non emprunté représente un différentiel d’environ 1,3 point. Sur 20 ans, la facture d’intérêts se réduit sensiblement.

Une autre voie consiste à recourir à un prêt personnel affecté ou non affecté pour couvrir tout ou partie des frais. Les banques et organismes spécialisés proposent des durées plus courtes (souvent 2 à 7 ans) et des montants adaptés à ce type de dépense. Le coût nominal est souvent plus élevé que celui d’un prêt immobilier, mais la dette s’éteint plus vite. Dans certains cas, étaler 12 000 € de frais sur 5 ans par un crédit conso laisse la possibilité de demander un rachat de crédit immobilier dans quelques années, une fois la conso remboursée. Selon les données publiées par la Banque de France sur le crédit à la consommation, ce type de montage doit toutefois rester mesuré pour éviter un cumul de charges mensuelles difficile à absorber.

Les aides familiales structurent aussi de nombreux projets. Don manuels, avances de succession, prêts intrafamiliaux déclarés à l’administration fiscale (formulaire n° 2062 sur impots.gouv.fr) peuvent servir spécifiquement à financer les frais de notaire. L’avantage tient à la souplesse du remboursement et, parfois, à l’absence d’intérêts. L’inconvénient, évident, réside dans la dépendance au patrimoine des parents ou grands-parents et aux équilibres familiaux.

Dans certaines configurations, le plan épargne logement (*PEL*) apporte un compromis intéressant. Un PEL ancien, ouvert avant les réformes successives qui en ont réduit l’attrait, peut générer un droit à prêt à un taux parfois supérieur au marché actuel, mais avec une épargne bien rémunérée. Le détenteur peut choisir de conserver le capital du PEL pour financer une partie des frais, tout en conservant sa capacité de prêt immobilier classique. Ce type d’arbitrage mérite un calcul détaillé, tableau à l’appui, car la perte d’intérêts futurs sur le PEL doit être comparée au coût d’un financement bancaire plus élevé.

Pour clarifier les différences de logique entre ces leviers, un résumé s’impose.

Solution de financement	Durée typique	Avantage principal	Point de vigilance
Épargne liquide (Livret, assurance vie)	Immédiate	Pas d’intérêts à payer	Réduit le matelas de sécurité
Prêt immobilier à 110 %	Jusqu’à 25 ans	Pas besoin d’apport pour les frais	Surcoût global du crédit et capital négatif au départ
Prêt personnel	2 à 7 ans	Souplesse, sans garantie hypothécaire	Taux plus élevé, charge mensuelle supplémentaire
Aide familiale	Négociée entre proches	Conditions souvent très favorables	Impact sur les relations et la succession
Prêts aidés (PTZ, PAS, aides locales)	Long terme	Taux réduits, parfois zéro	Conditions d’éligibilité strictes, usage encadré

C’est la limite de l’exercice : sans budget précis du ménage, sans détail des placements existants et sans vision des projets à cinq ou dix ans, il reste impossible de dire quelle solution l’emporte. Mais poser ces options sur la table évite au moins de subir le choix par défaut.

Un contenu vidéo comparant ces modes de financement aide souvent à matérialiser l’impact d’un prêt conso additionnel sur l’endettement global.

Réduire et structurer les frais de notaire : leviers juridiques et fiscaux

Avant de chercher à emprunter plus pour régler les frais de notaire, il reste logique de se demander si la base de calcul ne peut pas être réduite légalement. Une poignée de leviers, parfaitement encadrés par les textes, permet d’alléger la note sans sortir de route. Le premier est la distinction entre la valeur du bien et la valeur des meubles vendus avec lui. Dans l’ancien, la base des droits de mutation ne tient compte que des éléments immobiliers. En listant précisément cuisine équipée, électroménager, placards intégrés ou mobilier vendu avec l’appartement, vendeur et acquéreur peuvent convenir d’un montant de mobilier déduit du prix d’achat pour le calcul des droits.

Dans la pratique, les notaires acceptent souvent une valorisation représentant 5 à 10 % du prix de vente lorsque la liste des biens est détaillée et crédible. Sur un T3 vendu 240 000 € avec cuisine récente, électroménager complet et dressing sur mesure, une valorisation de 15 000 € à 20 000 € de mobilier se justifie parfois. La base taxable tombe alors à 220 000 € ou 225 000 €, ce qui réduit les droits de mutation et donc le total des frais de notaire. Selon la grille des droits départementaux consultable sur Légifrance, la différence dépasse vite 800 à 1 200 €.

Autre levier souvent négligé : la remise sur les émoluments. Depuis la réforme tarifaire entrée en vigueur en 2016, les notaires peuvent accorder une réduction allant jusqu’à 10 % sur la part de leurs honoraires calculée au-delà d’un certain seuil (150 000 € pour la plupart des actes de vente immobilière, d’après le décret tarifaire n° 2016-230, à vérifier pour les éventuelles mises à jour). La remise n’est pas automatique ; elle relève de la politique de l’étude. La demander de façon argumentée, notamment sur des budgets élevés ou des dossiers comportant plusieurs actes, peut faire baisser la facture de quelques centaines d’euros.

Le choix de la garantie joue aussi sur le volet fiscal des frais. Une hypothèque classique entraîne des droits d’enregistrement plus importants que certaines formes de cautionnement (garantie par un organisme de caution mutuelle, par exemple). Pour un prêt de 250 000 €, la différence entre hypothèque et caution atteint parfois 500 à 1 000 €, en combinant les frais de mainlevée potentiels et les taxes afférentes. À comparer avec le coût propre de la caution, parfois plus élevée au départ, mais sans frais de mainlevée en fin de prêt. Ce que dit le comparatif fourni par la banque, ce qu’il ne dit pas toujours : l’impact global sur 20 ans, qui doit intégrer la revente ou le remboursement anticipé, rarement neutres.

Côté fiscal, les investisseurs locatifs disposent de marges supplémentaires. En location nue, les frais de notaire entrent dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value à la revente, avec la possibilité de les retenir pour leur montant réel (sur justificatifs) ou d’appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition, comme l’autorise le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-30). En location meublée au régime réel, ils peuvent être amortis avec le bâti sur plusieurs décennies, ce qui lisse la charge dans le temps et allège la fiscalité annuelle sur les loyers. À l’inverse, ces avantages disparaissent en grande partie pour la résidence principale, où les frais ne sont ni déductibles ni amortissables.

Pour transformer ces leviers théoriques en économies concrètes, une démarche structurée peut aider :

• faire chiffrer précisément les frais via un simulateur d’étude notariale ou un outil ANIL,
• dresser un inventaire détaillé du mobilier valorisable, avec prix et justificatifs d’achat si possible,
• poser la question de la remise sur émoluments et du choix de la garantie dès le premier échange avec le notaire et la banque,
• en cas de projet locatif, vérifier avec un expert-comptable les conséquences du choix de régime fiscal sur le traitement des frais.

Ces pistes ne transforment pas 7 489 € de frais en 0 €, mais elles peuvent retirer 600, 1 200, voire 2 000 € de la note selon les cas. Sous réserve de la validation par votre notaire et, pour les points fiscaux, par un professionnel compétent.

Construire un plan de financement incluant les frais : méthode et rôle du courtier

Une fois les ordres de grandeur et les leviers de réduction posés, reste à assembler toutes les briques dans un plan de financement cohérent. Beaucoup d’acheteurs signent un compromis en se focalisant sur le taux nominal proposé, sans vérifier si le périmètre du financement inclut ou non les frais de notaire, la garantie, les travaux. C’est pourtant à ce moment-là que se joue l’équilibre entre apport, prêts aidés et éventuel recours au prêt à 110 %.

Une démarche méthodique suit en général cinq temps. D’abord, l’évaluation : simulation des frais de notaire via un outil officiel, estimation des frais de garantie, des travaux immédiats et des menues dépenses (déménagement, mobilier complémentaire). Ensuite, la préparation du dossier bancaire, avec justificatifs de revenus, situation professionnelle, historique de comptes. Troisième étape, la négociation des conditions : taux, durée, assurance emprunteur, type de garantie, possibilité ou non d’inclure une fraction des frais. Vient ensuite la phase d’optimisation, où l’acheteur arbitre entre recours au PTZ, utilisation de l’épargne, éventuelle aide familiale et, le cas échéant, part des frais financée par un prêt conso. Enfin, la validation juridique, avec compromis de vente comportant une clause suspensive de prêt incluant clairement le montant global à financer, frais compris.

Dans cet enchaînement, le courtier en crédit immobilier joue souvent le rôle de chef d’orchestre. Il ne se contente pas de chasser le taux le plus bas ; il identifie les établissements disposés à financer les frais de notaire ou, au minimum, à accepter un apport limité. Sur un dossier de primo-accédant avec 10 000 € d’épargne et 18 000 € de frais de notaire, la différence entre une banque qui impose 10 % d’apport sur le projet total et une autre qui autorise un financement à 107 % change littéralement la faisabilité du projet.

Les honoraires de courtage, en moyenne autour de 1 % du montant financé selon les fédérations professionnelles, représentent un coût qu’il faut intégrer au budget global. Mais si l’obtention d’un financement incluant les frais évite le recours à un crédit conso à 6 ou 7 %, le surcoût initial peut être amorti sur quelques années. Certaines banques rémunèrent elles-mêmes le courtier, ce qui réduit ou annule la facture pour l’emprunteur, mais impose de bien lire les mandats et conventions de courtage, comme le rappellent régulièrement l’ACPR et la DGCCRF dans leurs communications sur la distribution de crédit.

Revenons à Camille. Son plan final pourrait combiner un prêt principal de 260 000 € sur 25 ans, un PTZ de 40 000 € sur 20 ans, 10 000 € d’épargne mobilisée pour une partie des frais et un prêt personnel de 8 280 € sur 4 ans dédié aux frais restants. Le courtier a obtenu que la banque finance les frais de garantie et réduise les frais de dossier. La mensualité globale reste soutenable, mais la dette conso s’éteint vite, laissant la porte ouverte à une renégociation de taux du prêt immobilier si les conditions de marché s’assouplissent dans quelques années. Sans ce travail de montage, le projet aurait exigé soit un prêt à 110 % sur 25 ans, soit un report de l’achat.

Dernier point, souvent sous-estimé : la coordination calendrier entre vente d’un bien existant et achat d’un nouveau logement. Quand un ménage revend pour acheter plus grand, le notaire peut organiser une signature en chaîne le même jour et faire transiter le produit de la vente directement vers l’achat, frais compris. À défaut, un prêt relais ou une avance sur la valeur du bien à vendre peuvent couvrir temporairement les frais de notaire du nouvel achat, le temps d’encaisser le prix de vente. Ce type de montage doit être examiné avec prudence, car il ajoute une couche de crédit sur une période courte.

Cet article expose un cadre général et des exemples chiffrés pour illustrer les options de financement des frais de notaire. Il ne constitue ni un conseil patrimonial ni un conseil fiscal personnalisé. Pour arbitrer sur un cas concret, l’échange avec un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant reste indispensable.

Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?

Les frais sont exigibles en une seule fois par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique. Certaines études acceptent, au cas par cas, des virements échelonnés dans les jours précédant l’acte, mais l’intégralité des sommes doit être créditée sur le compte de l’étude avant la signature. Au-delà, seul un financement bancaire (prêt immobilier, prêt personnel) permet un étalement réel dans le temps.

Le prêt à 110 % finance-t-il toujours les frais de notaire ?

Non. Le terme « prêt à 110 % » désigne un montage qui peut couvrir le prix du bien et les frais annexes, mais chaque banque fixe sa politique. Certaines se limitent au financement du prix net vendeur et des frais de garantie, d’autres acceptent d’y ajouter tout ou partie des frais de notaire. L’accord dépend du profil de l’emprunteur, de l’endettement futur et du respect des règles HCSF.

Le PTZ peut-il servir directement à payer les frais de notaire ?

Le prêt à taux zéro ne peut pas être affecté directement aux frais de notaire : il finance une partie du coût de l’opération (construction, acquisition, travaux) tel que défini par les textes. En revanche, en réduisant le besoin de prêt bancaire classique, il libère l’épargne de l’acquéreur qui peut alors être utilisée pour régler ces frais. Son effet sur les frais est donc indirect, mais souvent décisif.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pour une résidence principale, les frais de notaire ne sont ni déductibles du revenu ni amortissables. Dans le cadre d’un investissement locatif, ils entrent dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente, avec la possibilité d’opter pour les frais réels ou un forfait de 7,5 % du prix, conformément au BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-30). En location meublée au régime réel, ils peuvent être amortis avec le bien. Ces règles sont à vérifier en détail avec un professionnel.

Comment éviter de se retrouver sans financement pour les frais au moment de la signature ?

La meilleure protection reste d’anticiper : simuler les frais de notaire et de garantie avant de signer le compromis, intégrer ces montants dans la clause suspensive de prêt, et préciser clairement dans le plan de financement présenté à la banque ce qui doit être couvert par le crédit. En parallèle, sécuriser une épargne de précaution ou un accord de principe pour un prêt complémentaire limite le risque de blocage à l’approche de la signature définitive.