Location nue : marché, bail et profil locataire

Location nue : un marché majoritaire et un profil locataire plus stable

En France, selon les dernières données de l’INSEE, plus de 70 % des contrats signés concernent la location nue, c’est-à-dire un logement vide loué comme résidence principale. Ce chiffre ne sort pas de nulle part : il reflète un usage massif, surtout dans les grandes agglomérations où les ménages cherchent un ancrage durable plutôt qu’un logement de passage.

La location nue repose sur un socle juridique clair : la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, régulièrement ajustée par la *loi ALUR* de 2014, encadre les droits et obligations des deux parties. Elle fixe notamment la durée minimale du bail, le cadre de révision du loyer et les règles de congé. Ce cadre très structuré rassure les banques lorsque vous présentez un projet de financement locatif, car les flux de loyers apparaissent plus prévisibles.

Sur le marché, la différence avec le meublé se voit d’abord dans les chiffres de loyers. Dans plusieurs études relayées par l’ANIL et des observatoires locaux, l’écart tourne autour de 15 à 20 % en faveur du meublé, à surface et localisation comparables. Pourtant, cette apparente baisse de revenu brut côté nu est contrebalancée par d’autres paramètres : moindre vacance, absence d’achat et de renouvellement de mobilier, frais de remise en état plus limités entre deux occupants.

Un autre point structurel concerne la perception du logement par le locataire. Quand celui-ci apporte ses meubles, installe son canapé, fait poser des rideaux et parfois repeint une pièce avec l’accord du bailleur, il s’approprie réellement les lieux. Ce processus psychologique banal se traduit par un comportement très concret : un locataire qui voit le logement comme son « chez lui » a tendance à rester plus longtemps et à prendre davantage soin de l’appartement ou de la maison.

Un exemple simple illustre cette logique. Imaginons Camille, 34 ans, qui emménage dans un T3 vide à Nantes pour y vivre avec son conjoint. Les deux achètent un mobilier adapté, investissent dans des rangements, parfois dans quelques travaux d’embellissement (peinture ou luminaires). Trois ans plus tard, le coût de ce déménagement et le temps investi les incitent à rester si leur situation professionnelle demeure stable. Ce type de profil contribue directement à la faible rotation constatée en location nue.

Les statistiques de rotation publiées par certains administrateurs de biens montrent d’ailleurs des durées moyennes d’occupation souvent supérieures à cinq ans en nu, contre deux à trois ans en meublé classique urbain hors étudiant. Ce n’est pas une règle absolue, mais la tendance est nette. Conséquence directe : moins de frais d’agence, moins d’annonces à rédiger, moins d’état des lieux d’entrée et de sortie à gérer.

Les catégories de locataires attirées par ce type de bail reflètent cette recherche de stabilité. Sur le terrain, on trouve principalement des couples jeunes actifs en CDI, des familles avec enfants souhaitant se fixer dans un quartier (pour l’école ou la proximité d’un emploi), mais aussi des retraités qui quittent une maison trop grande pour un appartement mieux situé. Chaque profil cherche une chose : ne pas avoir à déménager tous les 18 mois.

Pour un bailleur, cette structure de marché a deux effets. D’abord, elle permet de bâtir un plan de trésorerie pluriannuel avec des loyers relativement réguliers et peu de périodes de vacance. Ensuite, elle réduit l’usure psychologique et administrative liée à une gestion locative trop « sportive ». La location nue convient donc aux investisseurs qui privilégient la visibilité et la simplicité de gestion plutôt qu’une rentabilité brute maximisée à court terme.

Autre angle souvent oublié : le risque réglementaire sur le meublé. Les dernières années ont vu se multiplier les encadrements sur la location touristique de courte durée dans plusieurs villes. La location nue, elle, reste le socle du logement d’habitation et subit moins ces à-coups réglementaires. C’est un point que certains bailleurs prennent de plus en plus en compte lorsqu’ils arbitrent entre vide et meublé.

En toile de fond, le marché de la location nue continue donc d’attirer des profils de locataires stables et solvables, ce qui constitue la base de toute stratégie locative prudente.

Cadre juridique du bail de location nue : durée, loyer, dépôt et préavis

Le socle du bail de location nue tient en quelques paramètres : la durée du contrat, les conditions de fixation du loyer, le dépôt de garantie et les règles de préavis. Chaque élément est encadré par la loi de 1989 et ses textes d’application disponibles sur Légifrance et service-public.fr. Une bonne compréhension de ces points évite l’essentiel des litiges.

La règle générale est simple. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, la durée minimale est de 3 ans. Pour une personne morale classique (société, institution), cette durée passe à 6 ans. Dans certains cas précis, la durée peut être réduite à un an si un motif professionnel ou familial clairement justifié est mentionné dès la signature (retour prévu du propriétaire, affectation du logement à un enfant, etc.).

À l’échéance, sauf congé donné dans les délais, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. Le bailleur n’a aucune démarche à accomplir pour cette reconduction, ce qui facilite la gestion courante. Le locataire, lui, conserve son droit à la stabilité du logement, tant qu’il respecte ses obligations contractuelles.

Les règles de préavis structurent la sortie. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, en respectant un préavis de trois mois. Ce délai tombe à un mois dans les zones dites « tendues » (liste fixée par décret et consultable sur service-public.fr) ou en cas de situations particulières comme une mutation professionnelle, une perte d’emploi ou l’obtention d’un premier emploi.

Le bailleur, de son côté, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et en respectant un préavis de six mois. Les motifs sont limités par la loi : reprise pour habiter (pour lui-même ou un proche), vente du logement ou motif « légitime et sérieux » comme des impayés répétés ou des troubles graves du voisinage. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement.

Le dépôt de garantie en location nue est plafonné à un mois de loyer hors charges, selon l’article 22 de la loi de 1989. Ce plafond est impératif. À la sortie, le bailleur dispose de deux mois pour restituer la somme, délai ramené à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En cas de retenue, celle-ci doit être justifiée par des factures ou devis, et limitée aux dégradations imputables au locataire (l’usure normale restant à la charge du propriétaire).

Vient ensuite la question sensible de la fixation du loyer. En zone non soumise à encadrement, le bailleur peut fixer librement le montant initial sous réserve de ne pas tomber dans l’abus manifeste (un juge pouvant intervenir en cas de dérive). Dans les zones d’encadrement des loyers comme Paris ou Bordeaux, le loyer doit respecter un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer reste possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, hauteur sous plafond, etc.).

Pour illustrer, prenons un T2 de 42 m² à Bordeaux, loué vide à 650 € hors charges. Si le loyer de référence majoré officiel pour ce type de bien et ce secteur est de 670 €, le bailleur se situe dans la fourchette autorisée. S’il souhaite demander 750 €, il devra justifier un complément de loyer par un atout réel (grande terrasse par exemple) et l’indiquer clairement dans le bail. En cas de contestation, la commission de conciliation puis le juge trancheront.

Ces règles juridiques ne sont pas des formalités abstraites. Elles conditionnent directement la sécurité de l’investissement. Un congé mal rédigé ou un loyer manifestement excessif en zone encadrée peut conduire à une annulation de congé ou à une baisse imposée du loyer, avec parfois des remboursements rétroactifs à la clé.

Une gestion solide du bail de location nue passe donc par une vigilance sur ces paramètres : durée correctement mentionnée, dépôt de garantie conforme, clauses de révision du loyer alignées sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, et respect scrupuleux des préavis.

Exemple chiffré de bail de location nue sur 3 ans

Pour rendre ces notions concrètes, prenons un exemple. Un propriétaire loue un T3 de 65 m² à Rennes, en location nue, à 780 € hors charges et 120 € de provisions pour charges. Le bail est signé pour trois ans, avec dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges, soit 780 €.

Le bail contient une clause de révision annuelle indexée sur l’IRL. Supposons que l’indice augmente de 2 % la première année. Le loyer peut alors passer de 780 € à 795,60 € (780 × 1,02), à condition que le bailleur notifie la hausse dans le respect des règles (dans l’année qui suit la date de révision). Les charges, elles, feront l’objet d’une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles de la copropriété.

Si le locataire décide de partir au bout de deux ans, il envoie sa lettre de congé. En zone non tendue, le préavis est de trois mois. Les loyers restent dus sur cette période, sauf relocation anticipée du logement. Le dépôt de garantie sera restitué un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie ne révèle pas de dégradation particulière.

Ce cas typique montre comment la mécanique du bail de location nue organise une stabilité raisonnable tout en laissant une certaine flexibilité au locataire. La prochaine étape consiste à comprendre comment ces loyers se traduisent fiscalement pour le bailleur.

Fiscalité de la location nue : micro-foncier, régime réel et déficit foncier

Dès que les loyers encaissés s’accumulent, la question qui suit naturellement est celle de la fiscalité. Les revenus issus d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers, telle que définie par le Code général des impôts et détaillée sur impots.gouv.fr et dans le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-10).

Deux régimes coexistent pour un bailleur particulier : le micro-foncier et le régime réel. Le premier est automatique lorsque le total des loyers bruts annuels (hors charges récupérables) n’excède pas 15 000 €. Dans ce cas, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges (entretien, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Le bailleur n’a alors aucune charge à justifier, ce qui simplifie grandement la déclaration.

Ce régime est intéressant lorsque les charges réelles sont inférieures ou proches de cette barre de 30 %. Dans le cas contraire, rester au micro-foncier augmente mécaniquement la base imposable. C’est ici qu’intervient le régime réel, qui permet de déduire les dépenses effectivement supportées.

Au régime réel, le bailleur déclare le détail de ses charges sur le formulaire n° 2044. Peuvent notamment être déduits : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables), les assurances, les frais de gestion et de syndic, les travaux d’entretien et de réparation (hors construction ou agrandissement), ainsi que certains frais de procédure. La liste précise figure dans le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30).

Lorsque ces charges excèdent les loyers perçus, il se crée un déficit foncier. La loi permet d’imputer ce déficit sur le revenu global (salaire, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve de louer le bien pendant au moins trois ans après l’imputation. L’excédent de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un exemple permet de mesurer l’impact. Supposons qu’un propriétaire perçoive 9 600 € de loyers annuels (800 € × 12) pour un appartement loué nu. Ses charges déductibles se répartissent ainsi : 3 200 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de taxe foncière (part déductible), 500 € d’assurance propriétaire non occupant, 600 € de frais de gestion, et 6 289 € de travaux de rénovation énergétique. Le total des charges atteint 11 489 €.

Le résultat foncier est donc de 9 600 € – 11 489 € = – 1 889 €. Ce déficit de 1 889 € vient diminuer directement le revenu global dans la limite du plafond légal, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu de plusieurs centaines d’euros selon la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. Si les travaux avaient été encore plus importants, la part de déficit dépassant 10 700 € serait reportée sur les revenus fonciers futurs.

Ce que dit l’administration fiscale est clair sur le mécanisme. Ce qu’elle ne dit pas toujours de façon explicite, c’est que la bascule vers le régime réel devient intéressante dès lors que le ratio charges / loyers dépasse durablement 30 %, notamment les années de gros travaux. C’est là que les bailleurs les plus organisés tirent parti du déficit foncier pour réduire pendant quelques années le poids de l’impôt.

Selon les cas, il peut être pertinent de combiner travaux importants et régime réel sur une période ciblée, puis de revenir au micro-foncier lorsque les charges retombent à un niveau plus modéré. Ce choix se chiffre dossier par dossier. C’est la limite de l’exercice : sans le détail complet de votre situation, le calcul reste théorique.

Régime fiscal	Condition de revenus	Mode de calcul	Intérêt principal	Limites à connaître
Micro-foncier	Loyers bruts ≤ 15 000 € / an	Abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatifs	Simplicité de déclaration, aucun suivi détaillé des charges	Peu adapté si charges réelles > 30 % des loyers
Régime réel	Option possible quel que soit le montant des loyers	Déduction des charges réelles, création possible d’un déficit foncier	Réduction de la base imposable, levier intéressant en cas de travaux	Gestion plus technique, tenue de justificatifs, engagement dans la durée

Au-delà des régimes de base, certains montages s’adossent à des dispositifs comme la loi *Malraux* ou le régime des Monuments historiques, qui permettent respectivement une réduction d’impôt calculée sur les travaux ou une déduction quasi intégrale des charges. Ces configurations concernent des biens très spécifiques et requièrent un accompagnement technique, souvent par un expert-comptable ou un notaire.

Un dernier point mérite d’être rappelé : les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du foyer, mais aussi aux prélèvements sociaux (17,2 % selon le taux en vigueur) sous réserve des éventuelles évolutions législatives. Un rendement brut honorable peut ainsi se transformer en rendement net bien plus modeste une fois toutes ces couches de prélèvements intégrées.

Cet article expose un cadre général et des cas chiffrés. Il ne constitue ni un conseil patrimonial ni un conseil fiscal personnalisé. Pour une décision structurante, un échange avec un notaire ou un expert-comptable reste indispensable.

Rentabilité de la location nue et comparaison avec le meublé

La comparaison entre location nue et meublée ne se joue pas uniquement sur le montant du loyer. La rentabilité se mesure en net, une fois déduits les frais, les travaux, la fiscalité et la vacance. Selon l’ANIL et plusieurs observatoires de l’immobilier, les écarts de loyer brut d’environ 15 à 20 % en faveur du meublé peuvent être fortement réduits, voire inversés, après prise en compte de ces paramètres.

D’un côté, le meublé permet souvent de pratiquer des loyers plus élevés et de bénéficier du régime BIC avec amortissement, surtout en LMNP. De l’autre, la location nue présente une rotation plus faible des occupants, moins de coûts liés au mobilier et une relative stabilité réglementaire. À ce jeu, un bailleur attaché à la prévisibilité préfère parfois un rendement un peu plus bas mais plus linéaire.

Pour donner un ordre de grandeur, prenons deux studios identiques à Lille, achetés 120 000 € frais d’acquisition inclus. Le premier est loué vide à 520 € hors charges, le second meublé à 600 €. Sur le papier, la différence de loyers bruts est de 80 € mensuels, soit 960 € par an en faveur du meublé.

En réalité, le loueur meublé supporte l’achat et le renouvellement du mobilier (en moyenne tous les 7 à 10 ans), une rotation des locataires plus fréquente (donc plus d’état des lieux, de remises en état et parfois de vacances locatives), ainsi qu’un temps de gestion plus important. Le loueur en nu, lui, conserve le même locataire pendant cinq ans en moyenne, avec des remises en état limitées à des rafraîchissements ponctuels.

Si l’on ajoute la composante fiscale, un bailleur en location nue au régime réel peut, certaines années, réduire fortement son imposition grâce à des travaux éligibles au déficit foncier, quand le loueur meublé amortit son bien et son mobilier. Les deux modèles peuvent aboutir à des rendements nets assez proches, voire légèrement supérieurs d’un côté ou de l’autre selon les cas.

Un autre paramètre pèse sur la balance : l’encadrement des loyers en zone tendue. Dans les villes qui l’appliquent, le meublé reste gagné par les plafonds, mais la souplesse pour fixer des compléments de loyers ou pour jouer sur la courte durée diffère selon les segments. La location nue, généralement positionnée sur une occupation longue, s’intègre mieux à cet environnement de plafonnement.

En pratique, la bonne démarche consiste à simuler plusieurs scénarios. Un bailleur raisonnablement prudent peut par exemple comparer, sur un même bien :

un scénario location nue au régime réel avec 3 % de vacance et un cycle de travaux tous les 10 ans,
un scénario meublé avec 6 à 8 % de vacance et renouvellement du mobilier au même rythme.

Selon les fourchettes de charges, de TMI et de prix de location, l’écart de rentabilité nette peut aller de quelques dixièmes de point à plus de deux points. Sur une durée de 15 ans, la différence cumulée tient parfois davantage à la maîtrise des aléas (vacances, impayés, coûts de mobilier, évolutions réglementaires) qu’à la fiscalité pure.

Pour un bailleur qui débute, la location nue représente souvent un compromis raisonnable : montage fiscal plus intuitif, contrat standardisé, profil de locataires plus stable, et relation bancaire facilitée, notamment si le projet sert à bâtir un patrimoine transmis ensuite à des héritiers.

La rentabilité n’est pas qu’une équation chiffrée. C’est aussi une question de temps disponible et de tolérance au risque. De ce point de vue, la location nue offre un terrain de jeu plus apaisé pour qui ne souhaite pas transformer sa soirée en plateforme de gestion locative permanente.

Profil type du locataire en location nue et sécurisation de la gestion

Le succès d’un bail de location nue repose autant sur le contrat que sur le choix de l’occupant. Le profil de locataire recherché par les bailleurs en nu est relativement homogène : revenus stables, perspective de séjour pluriannuel, capacité à s’approprier un logement vide et à le meubler. Cette combinaison réduit les risques d’impayés et de départ rapide.

Les principaux profils rencontrés sont les couples en CDI, les familles avec un ou plusieurs enfants, parfois des colocations « longue durée » de jeunes actifs, et des retraités qui souhaitent se rapprocher des services urbains. Dans chaque cas, le projet résidentiel est construit sur plusieurs années, ce qui correspond parfaitement au cycle de bail de trois ans reconductible.

La sélection du locataire reste néanmoins décisive. Les assureurs en garantie loyers impayés (GLI) exigent en général un revenu net mensuel d’au moins trois fois le montant du loyer charges comprises, ainsi qu’un contrat de travail stable (CDI hors période d’essai ou fonction publique). Selon les contrats, certaines situations plus atypiques (indépendants, intermittents, CDD longs) peuvent être acceptées avec un historique solide.

Dans les dossiers, les pièces classiques sont bien connues : pièce d’identité, justificatif de domicile, trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d’imposition. Le bailleur doit respecter la liste officielle des documents autorisés publiée sur service-public.fr et s’interdire toute demande jugée discriminatoire ou excessive (comme un relevé de compte bancaire détaillé ou un extrait de casier judiciaire hors cas particuliers).

Une fois le candidat retenu, la sécurisation du bail passe par un état des lieux précis. Ce document, réalisé à l’entrée puis à la sortie, permet de comparer objectivement l’état du logement. Des photos datées pour chaque pièce et pour les équipements sensibles (sols, murs, menuiseries, sanitaires) réduisent fortement le risque de conflit ultérieur sur la restitution du dépôt de garantie.

Les réparations locatives, définies par le décret n° 87‑712 du 26 août 1987, relèvent du locataire (entretien courant, petites réparations), tandis que les gros travaux de structure incombent au bailleur (rénovation du toit, changement d’une chaudière vétuste, mise aux normes de l’électricité). Un rappel clair de ces principes lors de la signature limite les malentendus.

Un exemple concret éclaire la mécanique. Un bailleur parisien loue un T2 vide à un couple de fonctionnaires, revenus combinés de 3 800 € nets mensuels, loyer charges comprises de 1 200 €. Le ratio est légèrement supérieur au seuil de 3 recommandé par la plupart des GLI. Le couple prévoit de rester au moins cinq ans, le temps que leur enfant termine l’école primaire. Durant cette période, le bailleur bénéficiera de loyers réguliers, d’une vacance quasi nulle et d’un bien généralement entretenu avec soin (un changement d’école ou un déménagement étant coûteux pour la famille).

Si des tensions apparaissent (retards de loyer, dégradations, voisinage), la communication rapide est souvent la meilleure arme. Un rappel courtois mais ferme, appuyé si besoin sur les clauses du bail, permet de résoudre nombre de situations avant qu’elles ne dégénèrent en impayés prolongés ou en contentieux. Et lorsque les retards se répètent, la clause résolutoire et la procédure encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution prennent le relais.

La force de la location nue réside donc dans cet équilibre : un profil locataire plutôt stable, une relation contractuelle claire, des règles de sortie strictes mais prévisibles. Pour un bailleur qui souhaite faire de son bien une source de revenus durable, cet équilibre constitue un socle solide.

Quelles sont les principales caractéristiques d une location nue par rapport au meublé ?

La location nue correspond à un logement loué sans les meubles et équipements indispensables à une occupation immédiate (lit, table, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.). Elle est régie par la loi du 6 juillet 1989, avec un bail d au moins trois ans pour un bailleur personne physique. Les loyers y sont en général 15 à 20 % plus bas qu en meublé, mais la durée de séjour des locataires est plus longue, ce qui réduit la vacance locative et les frais de rotation. La fiscalité relève des revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel), à la différence des BIC pour la location meublée.

Comment se calcule le dépôt de garantie en location nue et dans quels délais doit-il être restitué ?

En location nue, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, conformément à l article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cette somme vise à couvrir d éventuels loyers impayés ou dégradations constatées au départ du locataire. Le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, délai réduit à un mois si l état des lieux de sortie est conforme à l état des lieux d entrée. Toute retenue doit être justifiée par des factures ou devis correspondant à des dégradations imputables au locataire.

Quand choisir le régime micro-foncier et quand préférer le régime réel pour les loyers d une location nue ?

Le régime micro-foncier s applique automatiquement lorsque vos loyers bruts annuels n excèdent pas 15 000 €. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % pour charges, sans avoir à les détailler. Il convient lorsque vos dépenses (taxe foncière, intérêts d emprunt, travaux, assurance, etc.) restent inférieures ou proches de 30 % des loyers. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges dépassent durablement cette barre, notamment en cas de travaux importants. Il permet de déduire les charges réelles et, si elles excèdent les loyers, de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l excédent étant reportable sur dix ans sur les revenus fonciers.

Quels sont les délais de préavis pour mettre fin à un bail de location nue ?

Le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas (mutation professionnelle, perte d emploi, premier emploi, etc.), conformément aux textes consultables sur service-public.fr. Le bailleur ne peut donner congé qu à l échéance du bail, avec un préavis de six mois, et uniquement pour trois motifs prévus par la loi : reprise du bien pour l occuper lui-même ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles, etc.). Le congé doit toujours être donné par écrit, idéalement en recommandé avec accusé de réception ou par acte d huissier.

Comment sécuriser la location nue face au risque d impayés de loyers ?

La sécurisation passe d abord par une sélection rigoureuse du locataire : vérification des revenus (souvent au moins trois fois le loyer charges comprises), stabilité de la situation professionnelle, cohérence du projet d installation. Ensuite, la souscription d une garantie loyers impayés (GLI) auprès d un assureur permet, moyennant une cotisation de l ordre de 2 à 3 % des loyers, d être indemnisé en cas d impayés, selon les plafonds et conditions du contrat. L insertion d une clause résolutoire dans le bail, le respect des procédures de relance et une réactivité en cas de premier incident renforcent encore cette sécurité.