Location nue, meublée et colocation : rendement net comparé

Location nue vs location meublée : cadre juridique et impact direct sur le rendement net

Un même appartement peut générer trois rentabilités radicalement différentes selon qu’il est loué nu, meublé classique ou en colocation. Pourtant, tout part d’un point de départ très concret : le type de bail et la qualification juridique du logement, qui conditionnent ensuite le régime fiscal et donc la rentabilité nette.

Pour fixer les idées, prenons un T2 de 45 m² en centre-ville, acheté 200 000 € frais de notaire inclus. Camille l’envisage d’abord en location nue, puis en meublé. Dans les annonces locales, le loyer « nu » tourne autour de 800 € par mois, alors qu’un meublé similaire se loue plutôt 950 à 1 000 €. Sur le papier, l’écart paraît simple : +20 à +25 % de loyer. Dans la réalité, la grille juridique vient tout de suite nuancer ce raisonnement.

La location nue s’appuie sur le titre I de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est signé pour 3 ans (ou 6 ans pour une personne morale), avec un préavis bailleur de 6 mois et une protection forte du locataire. Fiscalement, les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés soit au micro-foncier avec 30 % d’abattement, soit au régime réel avec déduction des charges et éventuel déficit foncier. Cette stabilité juridique rassure, mais elle réduit la flexibilité pour récupérer le bien ou ajuster vite le niveau de loyer.

La location meublée, régie par le titre I bis de cette même loi, repose sur une définition précise. Selon l’article 25-4, le logement doit permettre au locataire d’y « dormir, manger et vivre convenablement ». Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste d’éléments obligatoires (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.). Si un de ces éléments manque, la location peut être requalifiée en nue, ce qui change immédiatement le régime fiscal. Ce que dit le texte est simple ; ce qu’il ne dit pas, c’est que le moindre oubli de base (par exemple l’absence de dispositif d’occultation des fenêtres dans une chambre) ouvre la porte à une contestation.

Cette distinction a une conséquence directe sur la rentabilité nette. En meublé, le bail se signe pour 1 an (9 mois pour un étudiant), avec un préavis locataire réduit à 1 mois. Le propriétaire peut donc, en pratique, ajuster le loyer plus souvent dans les limites de l’encadrement, ou réorienter le bien vers une autre cible (colocation, mobilité) sans attendre trois ans. En contrepartie, la gestion devient plus dynamique et la vacance potentielle plus fréquente.

Sur le plan fiscal, l’opposition est nette. Le vide relève des articles 14 à 33 quinquies du CGI : micro-foncier (30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de loyers) ou réel foncier avec déclaration 2044 et mécanisme de déficit foncier. Le meublé tombe dans la catégorie BIC, articles 34-35 et 50-0 du CGI : micro-BIC (50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de recettes) ou régime réel BIC avec comptabilité et liasse fiscale 2031.

Dans l’exemple de Camille, louer nu au micro-foncier signifie être imposé sur 70 % de 9 600 € de loyers annuels, alors que louer meublé au micro-BIC revient à ne taxer que 50 % de 11 400 € de recettes. Même avant d’aborder l’amortissement LMNP, le différentiel d’abattement et de loyer crée un avantage fiscal pour le meublé. Avec un TMI à 30 %, la facture d’impôt + prélèvements sociaux varie facilement de 800 à 1 000 € par an entre les deux régimes. Rapporté à la rentabilité, cet écart pèse lourd.

À ce stade, la différence de rendement net se joue déjà sur trois leviers : niveau de loyer, stabilité du bail, catégorie fiscale. Ce triangle conditionne la suite du calcul, que le bien soit exploité en baux classiques ou en colocation.

Durée du bail, préavis et profil de locataires : l’impact caché sur la vacance

La notion de rendement net reste vide si la vacance n’est pas intégrée. Une famille installée sur le long terme en location nue réduit drastiquement le risque de rotation, alors qu’une clientèle étudiante ou mobile en meublé implique davantage de mouvements, donc plus de périodes sans loyer.

En pratique, un T2 loué nu à un couple avec CDI peut rester occupé 5 à 7 ans sans changement de locataire. Le même bien loué meublé attire plus souvent des profils de passage : jeunes actifs en mission, alternants, personnes en transition. La durée moyenne d’occupation tourne alors autour de 18 à 30 mois. Sur 10 ans, cela peut signifier un turnover de 2 locataires côté nu, contre 4 ou 5 en meublé.

Le risque n’est pas identique. En location nue, un départ se traduit en général par 3 à 6 semaines de vacance le temps de rafraîchir et de relouer. En meublé, si le bien est bien présenté et situé en zone tendue, la vacance reste souvent limitée à 2 à 4 semaines, mais elle survient plus fréquemment. Une vacance fractionnée cinq fois sur la période grignote le rendement presque autant qu’un mois complet sur un bail plus long.

Pour ce comparatif, l’hypothèse raisonnable sur un bien standard en ville moyenne est la suivante : un demi-mois de vacance par an en location nue, contre 1 mois en meublé classique, et 1 à 1,5 mois en colocation. Chacune de ces hypothèses doit être intégrée au calcul de rendement brut, puis de rendement net de charges, avant de parler de fiscalité.

La phrase clé à garder en tête est simple : le bail et le profil de locataires dessinent le rythme de vacance, qui lui-même redessine la rentabilité nette réelle.

Fiscalité nue vs meublée : du micro au réel, comment le rendement bascule

Une même base de loyers peut se traduire par des impôts multipliés par quatre selon le régime choisi. C’est là que se joue l’essentiel de l’écart entre location nue, location meublée et, par extension, colocation meublée. Les chiffres qui suivent reposent sur les règles issues de la loi de finances 2025 et de la LFSS 2026, telles que décrites sur impots.gouv.fr et dans le BOFIP.

Pour garder un fil conducteur, restons sur le T2 de Camille à 200 000 € tout compris. Deux scénarios sont comparés : 800 € par mois en location nue, 960 € par mois en meublé longue durée. Charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion) : 4 300 € par an. TMI du foyer : 30 %.

En location nue au micro-foncier (article 32 du CGI), les 9 600 € de loyers subissent un abattement de 30 %. Le revenu imposable atteint 6 720 €. L’impôt sur le revenu se monte à 2 016 € (30 %), les prélèvements sociaux à 1 156 € (17,2 %). Total : 3 172 €, soit un taux effectif de 33 % du loyer brut.

En location meublée au micro-BIC (article 50-0 du CGI), les 11 520 € de recettes sont abattus de 50 %. Le revenu imposable tombe à 5 760 €. L’IR atteint 1 728 €, les prélèvements sociaux 1 071 € si l’on applique le nouveau taux de 18,6 % issu de la LFSS 2026. Total : environ 2 799 €, pour un taux effectif de 24,3 % du brut. Le simple passage du foncier au BIC et de 30 à 50 % d’abattement génère un gain d’environ 370 € par an, avec en plus des loyers supérieurs de 1 920 €.

Cette première comparaison montre que, à régime micro, la location meublée domine déjà nettement, sous réserve de bien respecter les critères de mobilier. Pour un foyer à TMI plus élevé, l’écart absolu en euros augmente encore.

Le basculement est plus marqué en régime réel. Côté foncier, les 9 600 € de loyers moins 4 300 € de charges laissent un revenu foncier net de 5 300 €. L’IR atteint 1 590 €, les prélèvements sociaux 912 €. Soit 2 502 € d’impôts et cotisations. Côté meublé, le même niveau de charges est complété par un amortissement annuel d’environ 6 200 € (construction + mobilier), ce qui ramène le résultat BIC imposable à 1 020 € seulement. L’impôt cumulé IR + prélèvements sociaux dépasse à peine 480 €.

En clair, à paramètres identiques, la location meublée au réel laisse à Camille un cash-flow net après impôts supérieur de plus de 4 000 € par an par rapport au micro-foncier, et d’environ 3 000 € par rapport au réel foncier, sur ce seul bien. Selon la Banque de France, un rendement de 3 à 4 % net-net se compare déjà favorablement à la majorité des placements financiers à capital garanti ; passer à 5 ou 6 % change encore le rapport entre immobilier et autres supports.

La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % en BIC, décidée par la LFSS 2026, grignote légèrement l’avantage du meublé, mais presque uniquement sur le papier. Dès que l’amortissement fait baisser l’assiette imposable, le taux exact de PS devient secondaire : 18,6 % de presque rien reste presque rien.

C’est la limite de l’exercice : sans le détail exact des charges et du tableau d’amortissement que produit un comptable, l’estimation reste indicative à quelques centaines d’euros près. Mais l’ordre de grandeur, lui, ne change pas.

Déficit foncier vs amortissement LMNP : deux leviers, deux logiques

Face aux chiffres flatteurs du meublé au réel, la location nue garde pourtant une carte maîtresse : le déficit foncier. Selon l’article 156-I-3° du CGI, un déficit jusqu’à 10 700 € par an est imputable sur le revenu global, plafond porté à 21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu’au 31 décembre 2027. Ce levier devient puissant quand un bien nécessite beaucoup de travaux.

Imaginez que Camille décide finalement de rénover un T3 ancien classé F en DPE, toujours loué nu. Entre isolation, fenêtres et chaudière, 25 000 € de travaux sont engagés. Les loyers annuels atteignent 10 800 €, les intérêts d’emprunt 3 500 €. Après imputation des intérêts, les autres charges et les travaux créent un déficit. Une partie, dans la limite de 10 700 € ou 21 400 € selon la nature des travaux, vient directement réduire le revenu global. Au TMI de 30 %, l’économie d’IR peut dépasser 3 000 €, à laquelle s’ajoutent les 17,2 % de prélèvements sociaux économisés sur la même base.

L’amortissement LMNP, lui, suit une logique différente. Il ne touche jamais le revenu global, uniquement le résultat BIC. Il sert à effacer l’impôt sur les loyers, année après année, sans exiger de nouveaux travaux. Sur un bien correctement amorti, l’absence d’impôt peut durer 15 à 20 ans, contre quelques années pour un déficit foncier ponctuel. Sur le long terme, l’écart cumulé de trésorerie joue alors largement en faveur de la location meublée.

La bonne façon de regarder ces deux mécanismes consiste à les considérer comme complémentaires plutôt que concurrents. La location nue, avec déficit foncier, apporte une réduction d’impôt ponctuelle souvent spectaculaire, au prix de travaux lourds. La location meublée, avec amortissement, construit une économie d’impôt régulière, sans rupture de trésorerie, qui pèse sur toute la durée de détention.

Pour votre cas, la question n’est donc pas « quel régime est objectivement le meilleur ? », mais plutôt « à quel moment de votre parcours fiscal avez-vous besoin d’un choc de réduction d’impôt, et à quel moment d’un flux récurrent amélioré ? ».

Colocation meublée : prime de rendement et contraintes supplémentaires

La colocation amène un troisième étage à la fusée : en jouant sur la découpe « chambre par chambre », elle augmente encore les loyers encaissés, tout en modifiant la structure de risque. L’objectif ici est de comparer cette colocation meublée à la location meublée classique sur un même bien, et de voir où se loge le supplément de rendement net.

Reprenons une configuration réelle : un T4 de 72 m² dans une ville universitaire de taille moyenne, acheté 166 000 € « tout compris » (140 000 € FAI, 11 200 € de frais d’acquisition, 14 800 € de travaux et ameublement). En location classique meublée, ce logement se louerait autour de 1 050 € par mois. En colocation meublée de trois chambres, le loyer total charges comprises atteint facilement 1 350 € à 1 400 €, selon la ville et le niveau de prestation.

Sur une année, et en intégrant un mois de vacance global, le loyer encaissé en location meublée simple serait de l’ordre de 11 550 €. En colocation, avec trois chambres louées 450 € charges comprises et un mois de vacance par an, les recettes montent à 14 850 €. L’écart de rendement brut dépasse 2 points. D’après l’Observatoire Crédit Logement / CSA, un logement locatif classique affiche en moyenne 3,5 à 5,5 % de rendement brut en France, alors qu’une colocation meublée bien positionnée se situe plutôt entre 6 et 10 % brut.

La mécanique est simple. Chaque colocataire accepte un loyer au mètre carré plus élevé, en échange d’un logement prêt à vivre, souvent mieux situé, avec Internet et charges incluses. Cette prime au « tout compris » se traduit directement en marge pour le bailleur, après déduction des coûts supplémentaires de mobilier et de gestion.

Le risque de vacance, souvent brandi comme un épouvantail, est en réalité fractionné. Une chambre vide sur trois ne représente qu’un tiers de la perte qu’engendrerait un appartement entièrement vide en location classique. Sur un T4 à 1 350 € loué en colocation, une chambre vacante à 450 € pendant un mois réduit les recettes de 3 %, alors qu’un mois sans locataire en location classique divise le loyer annuel par 12, soit une baisse de 8,3 %.

Colocation, LMNP et vacance : un cas chiffré complet

Un cas réel synthétise bien ces enjeux. Un T4 à Amiens, quartier étudiant, acheté 140 000 € FAI. Après 11 200 € de frais de notaire et 15 000 € de travaux + ameublement, le coût total atteint 166 200 €. Le bien est exploité en colocation meublée de trois chambres à 450 € charges comprises. Une vacance d’un mois par an et par chambre est provisionnée, ce qui revient à 11 mois facturés chacun, soit 14 850 € de recettes annuelles.

Les charges fixes se décomposent ainsi : 1 100 € de taxe foncière, 960 € de charges de copropriété non récupérables, 190 € d’assurance PNO, 810 € de provision travaux et petits équipements, 600 € d’honoraires de comptable LMNP. Total : 3 660 €. Les intérêts d’emprunt sur un financement à 3,15 % ressortent aux alentours de 5 100 € la première année (chiffre cohérent avec les taux moyens signalés par l’Observatoire Crédit Logement / CSA début 2026).

En LMNP au régime réel, l’amortissement de la structure, des agencements et du mobilier ajoute près de 7 000 € de charges comptables. Au total, entre charges, intérêts et amortissements, le résultat BIC tombe à un déficit modéré. Conséquence directe : pas d’impôt sur les loyers les premières années. Le rendement net après charges et avant impôt ressort à environ 6,7 %, et le rendement net-net (après impôt) est identique tant que la base imposable reste nulle.

Si la même surface était louée meublée « classique » à une seule famille pour 1 050 € mensuels, les loyers annualisés baisseraient à environ 12 600 € (en déduisant un mois de vacance). La rentabilité brute tomberait proche de 7,6 %, et le rendement net-net s’établirait vraisemblablement entre 5 et 5,5 %, toujours en LMNP réel. La prime de rendement de la colocation sur ce type de ville se situe alors entre 1 et 1,5 point de rentabilité nette.

Ce supplément de rendement a un prix : plus de gestion, plus d’entrées et de sorties, un mobilier à entretenir, et une attention accrue à la cohésion entre colocataires. Dans un calcul honnête, il faut intégrer ces contraintes, quitte à valoriser le temps passé comme un « coût implicite », surtout si le propriétaire exerce par ailleurs une activité salariée ou dirigeante.

La colocation trouve sa zone de confort dans les villes où le couple prix d’achat / loyers reste favorable, typiquement les métropoles régionales et les grandes villes étudiantes. À Paris intra-muros, la multiplication du prix au mètre carré et les règles spécifiques sur la location meublée courte durée changent complètement l’équation.

Bail, gestion et CFE : ce que le rendement brut ne raconte pas

Le rendement brut, affiché dans la plupart des annonces destinées aux investisseurs, ignore trois éléments essentiels : le type de bail, le mode de gestion et la fiscalité locale des entreprises (CFE) en location meublée. Or ces éléments peuvent amputer le rendement net-net de plusieurs dizaines de points de base.

Sur une colocation meublée, deux montages coexistent. Le bail unique avec clause de solidarité, prévu à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, fait signer tous les colocataires sur un seul contrat. Chacun est solidaire du paiement du loyer pour une durée maximale de six mois après son départ, sauf remplacement. Ce schéma sécurise le bailleur en cas de défaillance d’un colocataire, mais complique la gestion des entrées et sorties : modifier la composition du groupe implique souvent une régularisation contractuelle.

Les baux individuels, au contraire, donnent à chaque colocataire un bail distinct pour sa chambre, avec droit de jouissance sur les parties communes. La vacance se gère chambre par chambre, les loyers peuvent être ajustés au fil des relocations, et le propriétaire n’a pas à renégocier l’ensemble du bail à chaque départ. En contrepartie, la solidarité disparaît : une chambre vide devient une perte sèche.

Pour un bien situé dans une ville très tendue comme Rennes ou Lille, la flexibilité des baux individuels pèse souvent plus que la sécurité de la solidarité. Le délai de relocation y est court, et les profils candidats abondants. Dans une ville intermédiaire où la demande est plus saisonnière, le bail unique permet de lisser le risque d’impayés.

À cette couche juridique vient s’ajouter la question de la gestion locative. En autogestion, le propriétaire économise 7 à 12 % TTC de frais de gestion sur les loyers, mais consacre 40 à 80 heures par an à l’exploitation du bien (annonces, visites, états des lieux, suivi des petites réparations). Sur le T4 d’Amiens à 1 350 € par mois, une délégation à 9 % TTC représente 1 512 € de frais annuels, soit presque 1 point de rendement en moins. La rentabilité nette tombe alors d’environ 6,7 % à 5,7 %.

Dernier élément souvent ignoré : la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). En location nue, aucun risque, le bailleur particulier ne paie pas de CFE. En location meublée, y compris en LMNP au micro-BIC, la CFE devient due. Selon les chiffres repris par l’ANIL, sa cotisation minimale varie généralement entre 200 et 600 € par an, mais peut grimper au-delà de 1 000 € dans certaines grandes villes. En LMNP réel, cette CFE est déductible, mais cela ne l’empêche pas de réduire le cash-flow.

Sur un petit bien à 10 000 € de loyers annuels, une CFE de 400 € revient à 4 % du loyer net de charges. Autrement dit, elle efface mécaniquement presque un demi-point de rendement net. Ignorer cette ligne de coût revient à surestimer la rentabilité du meublé, surtout quand les loyers ne sont pas très élevés.

Tableau comparatif : location nue, meublée et colocation sur un même bien

Pour visualiser l’impact cumulé de tous ces paramètres, le tableau suivant synthétise un cas type sur un appartement pouvant être loué nu, meublé ou en colocation meublée. Les hypothèses sont volontairement simplifiées pour garder la lecture fluide.

Paramètre	Location nue	Location meublée	Colocation meublée
Loyers annuels bruts	9 600 €	11 520 €	14 850 €
Vacance provisionnée	0,5 mois	1 mois	1 mois / chambre
Régime fiscal courant	Réel foncier	LMNP réel BIC	LMNP réel BIC
Impôts + PS estimés / an	≈ 2 500 €	≈ 480 €	≈ 0 € (les premières années)
Frais de gestion déléguée	5 à 7 % (optionnel)	7 à 10 % (optionnel)	9 à 12 % (optionnel)
CFE	0 €	200–1 000 €	200–1 000 €
Rendement net-net estimé	3–4 %	5–6 %	5,5–7 %

Ces chiffres restent à adapter à chaque marché local, mais la hiérarchie apparaît nettement : nu < meublé < colocation, quand tous sont bien gérés et déclarés au réel. La vraie question devient alors de savoir si le supplément de complexité de la colocation justifie le surplus de rendement, pour votre situation personnelle.

Comparer les rendements sur 15–20 ans : flux de trésorerie et revente

Un rendement annuel ne dit pas tout. La réforme de la plus-value en LMNP par la loi de finances pour 2025 vient rappeler que l’impôt se paie aussi à la sortie. Pour comparer honnêtement location nue, meublée et colocation, il faut additionner les flux de trésorerie pendant la détention et le coût fiscal à la revente.

Les simulations réalisées par des fiscalistes spécialisés, en s’appuyant sur l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, montrent le mécanisme suivant. En LMNP, les amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Là où un bien nu affiche une plus-value brute de, par exemple, 55 000 € après 20 ans, le même bien amorti en LMNP peut voir sa plus-value brute grimper à plus de 170 000 € après réintégration des amortissements.

En pratique, les abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI) atténuent ce choc. Après 20 ans, l’abattement sur l’assiette IR atteint 96 %, et celui sur les prélèvements sociaux s’approche de 40 %. L’impôt de sortie en LMNP reste certes plus élevé qu’en location nue, mais l’écart se compte en quelques milliers d’euros, alors que l’économie cumulée de fiscalité courante dépasse souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ajoutez à cela la trajectoire du cash-flow. Sur un horizon de 20 ans, un bien exploité en location nue au réel foncier dégagera un flux cumulé nettement plus faible qu’un bien exploité en LMNP réel, simplement parce que chaque année ou presque restera imposée à hauteur de 25 à 30 % des loyers nets. En meublé, l’amortissement maintient le résultat proche de zéro pendant 10 à 15 ans, puis laisse monter progressivement l’assiette imposable à mesure que les intérêts d’emprunt décroissent.

Pour une colocation meublée, l’impact se cumule : loyers plus élevés, amortissement identique (ou supérieur si les travaux intérieurs sont conséquents), fiscalité courante proche de zéro à condition de bien calibrer les composants, et même régime de plus-value que tout LMNP. Sur 20 ans, l’écart de trésorerie entre colocation meublée et location nue dépasse largement la pénalité de plus-value de sortie.

Sur cet ensemble de paramètres, une seule constante demeure : l’arbitrage nu / meublé / colocation ne peut pas se faire sans simulateur précis intégrant LFI 2025, LFSS 2026 et déficit foncier majoré. À défaut, la décision repose sur des règles empiriques qui tiennent parfois, mais pas toujours, quand les chiffres s’accumulent sur deux décennies.

Cet article expose un cadre général et des cas chiffrés. Il ne constitue ni un conseil patrimonial ni un conseil fiscal personnalisé. Pour un arbitrage engageant votre situation, un rendez-vous avec un notaire ou un expert-comptable spécialisé reste indispensable.

Quel mode de location offre le meilleur rendement net sur un même bien ?

Sur un même appartement, la hiérarchie observée est en général la suivante : location nue < location meublée classique < colocation meublée, à condition de travailler en régime réel. La location meublée LMNP profite de l'amortissement du bien et du mobilier, qui efface l'impôt pendant 10 à 20 ans. La colocation ajoute une prime de loyer de 15 à 40 % selon les villes. La location nue conserve un intérêt fort en présence de gros travaux générant un déficit foncier imputable sur le revenu global.

La hausse des prélèvements sociaux sur le meublé change-t-elle vraiment la donne ?

Depuis la LFSS 2026, les revenus BIC de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux contre 17,2 % pour les revenus fonciers, soit un écart de 1,4 point. Cet écart augmente légèrement la facture d'un meublé au micro-BIC ou d'un LMNP réel fortement bénéficiaire. En revanche, en LMNP réel avec amortissement, le résultat imposable est souvent nul ou faible : le surcoût de prélèvements reste donc marginal par rapport au gain global de trésorerie.

Quand la location nue reste-t-elle plus intéressante que le meublé ?

La location nue garde l'avantage principalement dans trois situations : réalisation de gros travaux permettant un déficit foncier important (jusqu'à 10 700 € voire 21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu'au 31/12/2027), horizon de détention court combiné à un faible TMI, et recherche de gestion très simple avec locataire stable. Dans ces cas, la réduction immédiate d'impôt et la stabilité du bail peuvent compenser l'absence d'amortissement.

La colocation augmente-t-elle beaucoup la vacance locative ?

La colocation augmente le nombre de changements de locataires, mais elle fractionne aussi le risque de vacance. Une chambre vide sur trois ne représente qu'un tiers du loyer perdu, alors qu'un appartement entier vide en location classique fait chuter le revenu total. Dans les villes étudiantes de plus de 100 000 habitants, les données des gestionnaires montrent une vacance moyenne inférieure à quatre semaines par chambre et par an, sous réserve de loyers de marché et d'un bien correctement présenté.

Faut-il toujours choisir le LMNP réel pour une colocation meublée ?

Dans la plupart des colocations financées à crédit, le cumul des charges réelles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) et des amortissements dépasse 50 % des loyers. Dans ce cas, le régime réel LMNP est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC à 50 % d'abattement. Le micro-BIC reste envisageable si le bien est déjà payé, génère peu de charges et que le propriétaire recherche une gestion fiscale très simplifiée. L'arbitrage doit être fait à partir d'un chiffrage année par année.