SCI à l’IR
La SCI à l’impôt sur le revenu est une société civile transparente fiscalement : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers comme un propriétaire en nom propre.
Définition
La SCI à l’IR (société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu) est la forme par défaut de la SCI. Elle est fiscalement transparente : la société ne paie pas elle-même d’impôt, elle « transmet » son résultat à ses associés qui l’intègrent à leur déclaration personnelle, au prorata de leurs parts. Les revenus locatifs nus sont imposés en revenus fonciers dans la catégorie classique (article 8 du CGI). La SCI à l’IR est généralement utilisée à des fins patrimoniales : gestion familiale, transmission progressive, démembrement de propriété. Elle est encadrée par les articles 1832 à 1872 du Code civil.
Caractéristiques fiscales et limites
| Critère | SCI à l’IR |
|---|---|
| Imposition | Transparence — IR de chaque associé sur sa quote-part |
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers (location nue) |
| Régimes possibles | Micro-foncier (≤ 15 000 €/an, abattement 30 %) ou réel |
| Charges déductibles | Charges réelles si régime réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, gestion |
| Amortissement | Non (sauf cas de location meublée — limite des 10 %) |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an, le surplus reporté 10 ans |
| Plus-value à la cession | Plus-value des particuliers (abattements durée détention) |
| Plus-value sur parts sociales | Plus-value des particuliers |
Avantages :
- Transmission facilitée : donation de parts plutôt que d’un bien indivis, possibilité de réserver l’usufruit.
- Évite l’indivision : la SCI dispose d’une gouvernance définie par les statuts (gérant, majorités).
- Régime fiscal des particuliers maintenu (revenus fonciers, plus-value des particuliers à la cession).
Limites :
- Pas d’amortissement possible pour la location nue.
- Activité commerciale interdite : la location meublée est considérée comme commerciale et fait basculer la SCI à l’IS si elle excède 10 % du chiffre d’affaires (BOFIP IS-CHAMP-10-30).
- Responsabilité indéfinie des associés sur les dettes sociales (au prorata des parts).
Pour pratiquer la location meublée en société tout en restant à l’IR, la voie usuelle est la SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) — pas la SCI.
Pour aller plus loin
- Glossaire — SCI à l’IS
- Glossaire — LMNP
- Glossaire — démembrement de propriété
- Glossaire — plus-value immobilière
- Guide statut juridique investissement locatif
- Service-public.fr — SCI
- Légifrance — article 8 du CGI
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil juridique ni fiscal personnalisé.