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SCI à l’IS

  1. Définition
  2. Avantages, limites et fiscalité de sortie
  3. Pour aller plus loin

La SCI à l’impôt sur les sociétés est une SCI ayant opté pour l’IS. Elle bénéficie de l’amortissement du bien mais subit une fiscalité de sortie plus lourde.

Définition

La SCI à l’IS (société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés) est une SCI ayant opté pour l’IS (article 206-3 du CGI), ou ayant été automatiquement basculée à l’IS par requalification (activité commerciale prépondérante, notamment location meublée > 10 % du chiffre d’affaires). Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS est fiscalement opaque : elle paie elle-même son impôt sur ses bénéfices. Elle peut amortir le bien et déduire un large éventail de charges, mais subit une double imposition lors de la distribution de dividendes et une fiscalité de sortie particulièrement lourde à la revente. Référence : articles 206 et suivants du CGI.

Avantages, limites et fiscalité de sortie

Taux d’IS 2025 :

Tranche de bénéficeTaux IS
0 € – 42 500 €15 % (taux réduit PME, sous conditions)
> 42 500 €25 % (taux normal)

Le taux réduit de 15 % est conditionné au respect des critères PME (article 219 b du CGI) : CA < 10 M€, capital entièrement libéré, détenu à 75 % par des personnes physiques.

Avantages :

  • Amortissement du bien et du mobilier déductible du résultat.
  • Toutes les charges réelles déductibles, sans plafond foncier.
  • Imposition allégée des bénéfices courants (15 % puis 25 %) vs IR (jusqu’à 45 %) + prélèvements sociaux 17,2 %.
  • Rémunération du gérant possible (déductible).
  • Transmission facilitée par cession de parts (mais plus-value des particuliers ne s’applique pas).

Limites majeures :

  • Pas de déficit imputable sur le revenu global des associés : reporté uniquement sur les bénéfices futurs de la SCI.
  • Double imposition lors de la distribution de dividendes : IS d’abord (15 ou 25 %), puis prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) sur le dividende net.
  • Plus-value de cession du bien : plus-value professionnelle calculée sur la différence entre prix de cession et valeur nette comptable (prix achat − amortissements). Pas d’abattement pour durée de détention.
  • Décision irrévocable : l’option pour l’IS est définitive après 5 ans (article 239 du CGI). Avant 5 ans, possibilité de renonciation.

Fiscalité de sortie — illustration :

Bien acheté 200 000 € en 2015, amorti à hauteur de 60 000 € sur 11 ans, revendu 300 000 € en 2026.

  • SCI à l’IR : plus-value brute = 100 000 €, abattement durée détention partiel (11 ans).
  • SCI à l’IS : plus-value = 300 000 − (200 000 − 60 000) = 160 000 €, taxée à 25 % = 40 000 € d’IS, plus PFU sur dividende.

La SCI à l’IS est généralement avantageuse en phase d’accumulation (réinvestissement), pénalisante en phase de revente ou de distribution.

Pour aller plus loin

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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil juridique ni fiscal personnalisé.