Passoire thermique
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Ce sont les biens les plus énergivores, soumis à des restrictions progressives de mise en location.
Définition
Une passoire thermique est un logement dont le DPE est classé F ou G sur l’échelle énergétique, c’est-à-dire dont la consommation conventionnelle d’énergie dépasse 330 kWh/m²/an ou dont les émissions de GES dépassent 70 kgCO2/m²/an. Ces logements sont considérés comme très énergivores et représentent l’un des principaux postes d’émissions du parc résidentiel français. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier d’interdiction progressive de location pour ces biens, avec pour objectif l’éradication des passoires thermiques du marché locatif d’ici 2034. Référence : article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Calendrier d’interdiction et impact marché
Calendrier prévu par la loi Climat et résilience :
| Date | Restriction |
|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers : interdiction d’augmenter les loyers des passoires thermiques (F et G), même en zone tendue |
| 1er janvier 2023 | Logements consommant > 450 kWh/m²/an (les G+ les plus énergivores) interdits à la location pour les nouveaux baux |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G interdits à la location pour les nouveaux baux |
| 1er janvier 2028 | Tous les logements classés F interdits à la location pour les nouveaux baux |
| 1er janvier 2034 | Tous les logements classés E interdits à la location pour les nouveaux baux |
Précisions importantes :
- L’interdiction concerne les nouveaux baux et renouvellements. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais le bailleur ne peut pas augmenter le loyer ni le réviser à la hausse.
- Le locataire dispose d’un recours : il peut demander en justice la réalisation de travaux ou la résiliation du bail (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
- Les biens classés F ou G restent vendables sans restriction, mais leur valeur marchande est généralement inférieure de 10 à 20 % à un bien équivalent mieux classé (estimation marché, à pondérer selon la localisation).
Données INSEE/ADEME :
- Environ 5,2 millions de logements classés F ou G en France (rapport ONRE — Observatoire national de la rénovation énergétique).
- Représentent ~17 % du parc résidentiel total.
- Concentration plus forte dans le parc ancien (avant 1975) et en milieu rural.
Solutions pour le bailleur :
- Travaux de rénovation énergétique avec audit énergétique préalable.
- Aides : MaPrimeRénov, Certificats d’économies d’énergie (CEE), éco-PTZ, TVA réduite à 5,5 %.
- Vente avant la date d’interdiction si la rénovation n’est pas envisageable.