TVA immobilier neuf
L’achat d’un bien immobilier neuf est soumis à la TVA au taux de 20 %, en contrepartie d’une réduction importante des droits d’enregistrement.
Définition
L’immobilier neuf désigne un bien achevé depuis moins de 5 ans et faisant l’objet d’une première mutation après achèvement, ou un bien acquis sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Sa vente est soumise à la TVA au taux normal de 20 % (article 257-I, 2 du CGI), prélevée sur le prix de vente HT. En contrepartie, les droits d’enregistrement sont réduits à 0,71 % (au lieu de ~5,81–6,32 % dans l’ancien). Le total des « frais de notaire » dans le neuf représente couramment 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien — d’où le terme commercial souvent utilisé de « frais de notaire réduits ».
Cas d’application et taux réduits
Trois situations principales relèvent du régime TVA neuf :
| Situation | TVA | Droits d’enregistrement |
|---|---|---|
| VEFA (vente sur plan) | 20 % (sur acomptes selon avancement) | 0,71 % |
| Première vente d’un bien achevé < 5 ans | 20 % | 0,71 % |
| Vente d’un bien achevé > 5 ans (revente neuve) | Pas de TVA | Barème DMTO standard |
Une vente d’un bien neuf par un particulier (non assujetti à la TVA) est traitée comme une vente d’ancien : pas de TVA, DMTO standard. Le critère décisif est la qualité de l’assujetti vendeur (généralement un promoteur ou marchand de biens) et la date d’achèvement.
Taux réduits dans le neuf :
- TVA 5,5 % dans certaines zones de rénovation urbaine (ANRU et quartiers prioritaires de la politique de la ville) pour l’accession sociale à la propriété, sous conditions de ressources et d’usage en résidence principale (article 278 sexies du CGI).
- TVA 10 % dans certains cas de bail réel solidaire (BRS) ou logement intermédiaire.
Documents à conserver :
- Attestation de TVA du vendeur (promoteur).
- Acte de VEFA ou acte de première vente.
- Procès-verbal de livraison (VEFA).
- Plans et descriptif technique.
Pour les investisseurs locatifs :
- La TVA est en principe non récupérable pour la location nue d’habitation (activité exonérée).
- Elle peut être récupérée pour les résidences avec services (étudiantes, séniors, EHPAD, tourisme classé) sous le régime des locations meublées professionnelles avec services para-hôteliers (article 261 D du CGI).