Rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette est synonyme de rendement net-net : c’est la rentabilité d’un investissement locatif après charges et fiscalité.
Définition
La rentabilité nette-nette désigne, dans le vocabulaire de l’investissement locatif, la rentabilité finale après prise en compte de l’ensemble des charges (récurrentes et exceptionnelles) et de l’imposition (IR + prélèvements sociaux ou cotisations SSI). Elle est synonyme de rendement net-net. C’est l’indicateur le plus représentatif de la performance d’un investissement immobilier locatif, car il intègre tous les flux affectés au bailleur. La rentabilité nette-nette dépend du régime fiscal retenu et de la tranche marginale d’imposition du foyer. Elle s’exprime en pourcentage annuel du prix d’acquisition.
Composition et ordres de grandeur
Composantes du calcul :
| Encaissement / décaissement | Élément |
|---|---|
| + | Loyers encaissés sur l’année |
| − | Charges récurrentes (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance PNO, gestion) |
| − | Charges exceptionnelles (provision travaux, vacance locative, impayés) |
| − | Impôt sur le revenu (TMI applicable) |
| − | Prélèvements sociaux (17,2 %) ou cotisations SSI (LMP) |
| = | Loyer net-net annuel |
Formule :
Rentabilité nette-nette (%) = Loyer net-net annuel / Prix d’acquisition × 100
Le prix d’acquisition retenu au dénominateur inclut généralement le prix d’achat plus les frais de notaire, parfois plus les travaux d’amélioration initiaux.
Ordres de grandeur observés selon le régime fiscal :
| Profil | Brut typique | Net-net (TMI 30 %) |
|---|---|---|
| Foncier réel — pas d’emprunt | 5 à 6 % | 2 à 3 % |
| Foncier réel — avec emprunt | 5 à 6 % | 2,5 à 4 % |
| LMNP réel — avec emprunt | 6 à 7 % | 4 à 6 % |
| LMNP micro-BIC longue durée | 6 à 7 % | 3 à 4,5 % |
| LMNP micro-BIC tourisme non classé | 7 à 10 % | 4 à 6 % |
Les écarts entre régimes sont expliqués par la déduction des charges réelles + amortissement en LMNP réel, qui peut neutraliser le résultat imposable pendant 10 à 20 ans.
Distinction avec d’autres indicateurs :
- Rendement brut : sans charges ni impôt.
- Rendement net : avec charges, sans impôt.
- Rendement net-net / Rentabilité nette-nette : avec charges et impôt.
- TRI : indicateur dynamique sur la durée de détention, intégrant les flux + la plus-value à la revente.
- Cashflow : indicateur de trésorerie mensuelle, en €/mois.
Le régime LMNP réel est généralement le plus avantageux dès qu’un emprunt est en cours : les intérêts d’emprunt et l’amortissement réduisent fortement la base imposable, ce qui maximise la rentabilité nette-nette.
Pour aller plus loin
- Glossaire — rendement net-net
- Glossaire — rendement brut
- Glossaire — rendement net
- Glossaire — LMNP
- Glossaire — TRI
- Glossaire — cashflow
- Guide rentabilité locative
- Calculateur rentabilité locative
- Comparateur fiscal
- impots.gouv.fr — Régimes d’imposition
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Cette page présente une définition à titre d’information. Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.